時光飛逝，如今，環顧四周，你會發現辦公室的90后隊伍逐漸壯大。當年齡最大的90后已跨入晚婚行列，戀愛、買房便顯得更加順理成章了。

　　曾有一位房產公司經理表示，其實90后已經悄然殺入樓市，“除了已畢業參加工作的90后加入購房大軍外，不少還在讀書的學生也‘被成為’業主。還有不少有主見的90后，看房、買房都自己一手操辦，當然這背后肯定有父母必要的經濟支持。父母負責首付款以及最初幾年的按揭還貸，子女工作穩定后接過還貸‘接力棒’，已成為一種普遍現象。”

　　從深層層面來講，“土地紅利”與“人口紅利”向來密不可分。過去30年中國經濟的高速發展，是建立在土地資本化、人口快速增長并城市化的基礎上。然而，觀察30年來的新增人口曲線，會發現1990年后出生的人口急劇減少。而90后，正是當前房地產市場的購房主力之一。

　　多數研究者都把深圳、廈門近兩年房價快速上漲的原因歸結為人口凈流入的增加，尤其是年輕人口的增加；相反那些市場增長乏力的城市，人口基本上是凈流出的。

　　成交數據顯示，當前樓市中，購房者主要集中在25-35歲之間，他們占所有購房者的50%以上。從所購房屋的面積和價格區間看，也以剛需類產品為主，符合當前市場需求的主流。

　　“這個年齡段的人口越多，市場的潛在需求就越扎實。隨著購房者年齡的增長，其所購房價也隨之同步上升，戶型面積也逐漸增大。35歲以后則以改善型購房為主。”專家說，總體來看，40歲以上年齡段購房占比大大低于35歲以下年齡段。人口增長越快，購房需求越穩定；而在人口增速接近的情況下，年輕人比重越高，則購房需求越穩定，而且更具可持續性。

　　以去年全國房價漲幅第一的廈門為例，其人口年齡結構與深圳非常接近，同樣是年輕人占比高而中老年占比低，其年輕化程度明顯優于其它城市。

　　另一個例子是深圳。深圳作為一個產業升級較為成功的城市，已經變為全國最吸引人口流入的地方；其常住人口中，年輕人占也比較高。第6次全國人口普查數據顯示，深圳20-24歲年齡段的年輕人占比極高，而50歲以上的中老年人占比則很低。

　　業內人士表示，90后的自主性需求會在一定程度上保障房價的安全，也是支撐樓市平穩度過下一個十年的重要力量。

　　90后的“置業新勢力”已經崛起，他們思維獨特，個性張揚，喜歡接觸新鮮事物，對創新有獨到見解。那么，在置業觀上，他們又會有怎樣的標準呢？

　　A.比起面積更在乎總價

　　對于首次置業的剛需90后購房者來說，首付多少、每月還款多少成為擺在他們面前的現實問題。小戶型產品憑著總價低、還款壓力小的優勢，深受90后青睞。

　　一眨眼，出生在1990年的小朱已經工作兩年了，今年，在父母的資助下，他買下了一套兩室一廳的小戶型二手房，“我步入社會時間不長，一切都還在起步階段，積蓄也不豐厚，吃飯、聚會、興趣愛好等所需要的日常開銷較多。雖然首付父母會幫忙支付，他們也表示可以一步到位買個大戶型，但是，考慮到后續自己的還款壓力，為了不影響生活品質，我還是選擇購買了一套低總價的小戶型。在我看來，小戶型的房子將來出手也很容易，一旦條件具備準備換房，可隨時出手。”

　　B.比起學區更在乎周邊配套

　　大多數的90后目前還沒有考慮學區房，倒是對周邊的生活配套提出了更高的要求。

　　去年，90后小高買下了一套位于萬達華府的房子，“雖然父母以及其他的親戚都建議我直接買套北師大的學區房，可是，就我現階段來說，學區并沒有那么重要。畢竟，等到我結婚、生孩子、孩子上小學，估計還要十年的時間，這段時間內，周邊可能會引進一所優質的學校也說不定。就算沒有，過幾年再換房也來得及。而且，住在這里，生活會非常便利，北面的萬達廣場能滿足我吃喝玩樂等各方面需求。”

　　C.比起中規中矩戶型更愛百變小戶型

　　對于90后來說，對房子的最主要需求是居住，所以從30平方米左右的單身公寓到90平方米左右的小戶型都比較適合他們。

　　“同樣是85平方米的房子，有的項目只能設計出兩室一廳，而有的卻能設計出三室兩廳，這樣的房子功能比較全。有句話說得好‘麻雀雖小，五臟俱全’，房源面積雖然小，但能提高居住者的舒適度、增加房子的功能性。相比于老式的設計，我更青睞某些在建新樓盤極致利用空間的產品。”1991年出生的姑娘小董說，她更喜歡能拎包入住的精裝修百變房源。

　　在涌起的90后購房需求面前，很多業內人士和房企對于10年之內的樓市保持著樂觀態度，但是10年之后，90后的購房需求下降，00后的需求能夠為那時的房價提供足夠支撐嗎？

　　“容納我們生長的大地已滄海桑田，我們以往成功所依賴的天空也或已斗轉星移。確實是深思的時候了。”萬科2014年年報中這樣感嘆。

　　如果說土地紅利、人口紅利都遞減了，甚至消失了，那究竟怎么判斷房價會不會大漲或者大跌？

　　萬科試圖攻克這個難題。2014年，萬科研究部門調查了過去40年、27個經濟體的房地產市場，統計一共出現61次房價大漲，之后有14次出現大跌，有47次沒有出現大跌或者下跌。

　　進一步地，萬科董秘譚華杰發現，傳統經常使用的房價收入比、租金收益率、按揭收益率這些指標都不是有效指標，也就是它們都不能通過過去40年歷史數據的驗證，都有大量的反例存在。

　　“我們最后找到三個重要指標，其中有兩個是內因的指標，就是根據經濟體自身情況決定房價上漲或者下跌。”譚華杰介紹，這兩個內因指標一個叫做居民部門利息保障倍數，用居民部門儲蓄/上一年利息支出。這個倍數有一個臨界值，1.5倍，1.5倍以上是安全的，越高越安全；第二個指標，新房名義市值對居民最大購買力占用比例，80%是危險臨界點，60%是安全臨界點，越高越危險，越低越安全。

　　第三個因素，有一些經濟體并不是因為本身的原因導致的下跌，而是因為其他國家尤其是周邊國家房價下跌而受到沖擊，在這種情況下，有一個重要指標就是它的經常性賬戶順逆差。所有因外部沖擊導致房價泡沫破滅的經濟體，均處于逆差狀態。

　　結合這個指標看中國目前的情況，首先從居民部門利息保障倍數來看，中國現在處于絕對安全位置。臨界點是1.5倍，而中國目前實際是11倍，遠遠超過1.5倍安全邊際。未來十年即使這個指標往下走，要走到1.5倍的可能性幾乎不存在。從這個指標基本可以判斷未來10年就是安全的；第二個指標，新房名義市值對居民最大購買力，這個指標沒有上一個指標那么好，但是相對處于好的位置，在安全臨界點上，最近三年這個指標呈現向下趨勢。

　　從這兩個指標來看，萬科得出結論：住宅行業未來十年總體來看是安全的，基本不會發生房價斷崖式下跌、泡沫破滅；但10年后，需求將可能難以支撐房價。

　　10年。這個時間節點，與中原集團從人口結構角度出發的研究結果相似。10年后，00后會成為購房主力，但他們的數量還足以支撐那時的房價嗎？10年后，中國房地產市場的泡沫會破滅嗎？這些問題短期內難以有明確的答案，但對這些問題的深思是不容回避的。

　　無論如何，萬科等大型房企已在布局應對。萬科的計劃是，十年后，住宅開發業務在集團中的營收比重將降至一半；萬達的計劃更為激進，從今年開始萬達就要全面退出住宅銷售市場，到2020年，萬達凈利潤的三分之二要來自租賃收入。

　　從萬達的計劃，我們可以看出，萬達對于十年之后住宅市場并不樂觀，但這并不代表那時樓市狀態差。萬達的計劃首先是要考慮利益，10后的住宅市場或許沒有多少利益可得，但這也蘊含另一種可能：樓市泡沫已被擠出，房地產市場進入了健康運行軌道。