5月14日，全球商業(yè)地產(chǎn)龍頭萬達和全球住宅地產(chǎn)龍頭萬科在北京簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，雙方宣布建立戰(zhàn)略合作關系，計劃在國內(nèi)外項目開展深度合作。

　　未來雙方合作主要通過聯(lián)合拿地、合作開發(fā)的形式來進行，即由萬達投資項目中商業(yè)部分，萬科開發(fā)項目中住宅部分，充分發(fā)揮各自優(yōu)勢，實現(xiàn)互利共贏。萬達和萬科都是全國知名品牌，合作將提升兩家企業(yè)獲取項目的能力；能充分發(fā)揮各自專業(yè)優(yōu)勢，提升項目整體水準，創(chuàng)造更大價值。

　　根據(jù)協(xié)議，萬達和萬科將共同組成由雙方集團高層擔任領導的聯(lián)合協(xié)調(diào)小組，互相交流項目合作信息；雙方將長期進行合作；由于萬達和萬科都有海外發(fā)展計劃，未來雙方的合作不僅限于國內(nèi)，也將在全球展開。

　　萬達集團董事長王健林表示，中國房地產(chǎn)市場已進入供需平衡為主要特征的發(fā)展新階段，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展需要新思維、新模式。萬達與萬科的戰(zhàn)略合作是一次全新嘗試，對萬達來說，通過與萬科合作，萬達可以集中精力，加快實施輕資產(chǎn)戰(zhàn)略。同時雙方合作也是對行業(yè)和社會的貢獻，可以更有效地利用社會資源，減少浪費，對行業(yè)發(fā)展起到示范作用。

　　萬科集團總裁郁亮表示：白銀時代，傳統(tǒng)業(yè)務仍有廣闊的發(fā)展空間，也將萌發(fā)許多新的機會，這為優(yōu)秀企業(yè)之間的合作提供了良好的契機。和萬達的合作，有助于充分發(fā)揮萬科在住宅領域的專業(yè)優(yōu)勢，獲得更多的客戶和發(fā)展機會；也有助于提升自身的商業(yè)地產(chǎn)能力，推動公司更好的向城市配套服務商轉型。

　　無疑，雙方的聯(lián)手將會凸顯強強聯(lián)合的優(yōu)勢，對萬科來說，在商業(yè)上鮮有突破，而通過與萬達聯(lián)合，可以迅速彌補商業(yè)方面的短板，在城市配套服務商的路上走得更快更穩(wěn)。對于萬達來說，近年來也是轉型不斷，從電商到旅游地產(chǎn)等，到海外大舉擴張，但根本上萬達的銷售收入仍是住宅（包括公寓）類產(chǎn)品。可以借助萬科在住宅標準化、產(chǎn)業(yè)化等方面的領先優(yōu)勢。”

　　但是，對于此次“雙萬”聯(lián)手最終能夠達到的效果，業(yè)界似乎并不看好。

　　業(yè)內(nèi)：開發(fā)商難獨扛重擔

　　萬達和萬科并不是第一次被并提，自兩個企業(yè)“發(fā)家”開始，他們就頻頻被業(yè)內(nèi)“相提并論”。2001年被業(yè)內(nèi)認為是兩“萬”的分水嶺，萬達以“商業(yè)＋住宅”兩條腿模式開走，而萬科以住宅專業(yè)化為定位，經(jīng)過之后的“黃金十年”，他們分別成為商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的“頭牌”。

　　張化學認為，目前萬科和萬達分別面對不同的問題。萬科的問題是從住宅開發(fā)商到城市配套服務上的轉變過程中，商業(yè)能力欠缺，阻礙轉型速度；萬達的問題是大量的商業(yè)沉淀占用大量的資金，住宅開發(fā)過程中標準化、產(chǎn)業(yè)化和房屋質量有待提升：“房地產(chǎn)市場進入白銀時代，對開發(fā)商的產(chǎn)品能力、管理能力、融資能力都提出了更高的要求。依靠單一競爭力將面臨一定的挑戰(zhàn)，因此企業(yè)間通過相互合作、并購可以實現(xiàn)優(yōu)勢互補，提高總體競爭力。合作、代建等都是比較好的做法。”

　　廣州中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜認為，強強聯(lián)合可以在大型項目的投標、開發(fā)上展現(xiàn)各自優(yōu)勢，但互補中唯一風險就是能否實現(xiàn)“1+1大于2”：“如果這種聯(lián)手只是個別項目合作，那炒作大于實際，如果是戰(zhàn)略的聯(lián)盟，那么就有可能產(chǎn)生很大的能量。”

　　現(xiàn)狀：房地產(chǎn)企業(yè)困難重重

　　房地產(chǎn)企業(yè)的聯(lián)手并不是第一次出現(xiàn)，以廣東市場為例，保利、越秀曾經(jīng)合作“嶺南林語”項目；而廣州亞運城就是由富力、碧桂園、世貿(mào)、中信等幾大發(fā)展商聯(lián)手建立的；而珠江新城的天鑾項目由新鴻基負責商業(yè)部分，合景泰富負責公寓部分，富力負責寫字樓部分。

　　“雖然區(qū)域發(fā)展需要發(fā)展商強強聯(lián)合來承擔項目，但是目前在整個市場中，這種合作還未是主流。”黃韜認為。不過，發(fā)展商面臨的困難令他們也需要實現(xiàn)轉型、尋找出路。黃韜認為，發(fā)展商面臨的困難是多種的，一個是資金困難、銷售去庫存難度，一個是發(fā)展遇到瓶頸：“比如萬科在住宅發(fā)展上已經(jīng)到了極致的程度，需要創(chuàng)新。”另一方面，宏觀經(jīng)濟的影響導致房地產(chǎn)企業(yè)的利潤下降、成本增加。

　　他分析，目前整體市場分化更為嚴重，一線城市、都會城市的一手市場較好，今年有可能出現(xiàn)價量回升，如廣州市場自去年三四季度回暖后，今年復蘇跡象更為明顯，而5月行情預計向上。但三四線、五六線城市預計今年未必能夠止跌。

　　不過，在他看來，商業(yè)地產(chǎn)的壓力大于住宅，原因是受到電商沖擊，實現(xiàn)商業(yè)轉型需要一段較長的時間。

　　萬科與萬達的合作，最終指向雙方共同的一個愿景：轉型為輕資產(chǎn)的服務型公司。

　　王健林這兩年很不喜歡被人稱為“房地產(chǎn)公司”、“開發(fā)商”。他說，萬達的轉型方向是變成一個服務業(yè)的公司，一個高科技企業(yè)。

　　他定了一個目標：2020年萬達集團收入的三分之二、利潤的超過三分之二要來自于服務業(yè)企業(yè)，也就是說，要來自于不動產(chǎn)銷售以外的收入和利潤。

　　“凈利潤如果三分之二來自于房地產(chǎn)以外，這公司就不能叫房地產(chǎn)公司了。”王健林透露，目前已經(jīng)上市的“萬達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司”，可能會改名變成“萬達商業(yè)發(fā)展公司”，或者叫做“萬達商業(yè)服務公司”，或者叫做“萬達商業(yè)經(jīng)營管理有限公司”等等，就是徹底去房地產(chǎn)化，實現(xiàn)萬達集團核心業(yè)務的全面轉型。

　　轉型的路徑便是輕資產(chǎn)模式，就是從今年開始，投資萬達廣場的錢不用萬達出，都是投資機構出，萬達負責選址、規(guī)劃、設計、建造、招商、運營管理，使用萬達的品牌。所有投資獲得的收益，萬達跟投資方35/65分成。王健林說，這個模式現(xiàn)在已經(jīng)正式在運行了。

　　在這個模式中，萬達不需要以前的“以售養(yǎng)租”了，也就是說，住宅和公寓對他來說不用再先賣掉作為融資手段了。萬達可以把這部分業(yè)務全部交給萬科來做。

　　王健林說，過去重資產(chǎn)模式下，萬達進入哪個城市看的是房價，這個地區(qū)房價到了8000元，或者到了10000元，賣房有利潤，才會考慮去投資。但變成輕資產(chǎn)后，現(xiàn)在進入三四線城市，不用考慮房價了，因為這個投資它不銷售。需要關心的就是人口、當?shù)爻鞘械淖饨稹⒑屯顿Y之間的比例關系。

　　而對于萬科來說，跟隨萬達的商業(yè)做住宅，萬達的招商配套可以提供很好的支撐，再加上萬科的成本控制和品牌溢價，市占率將加快提升。

　　萬科在合作開發(fā)、小股操盤上的經(jīng)驗極為豐富。這是萬科的輕資產(chǎn)模式：品牌和管理輸出。至于未來是萬科僅品牌輸出收管理費和分紅，還是股權合作，可能就雙方具體去談了。

　　萬科的輕資產(chǎn)模式將貫穿于所有業(yè)務。萬科董秘譚華杰說，十年后萬科住宅業(yè)務收入將占比降至50%，以消費地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以及延伸業(yè)務為代表的新業(yè)務群，將貢獻另外數(shù)千億級的營收，而所有的新業(yè)務都將采取輕資產(chǎn)、資本化模式。

　　線下經(jīng)營相互導流

　　今年1月份，萬科高級副總裁丁長峰就直言，萬科已經(jīng)營業(yè)的、在建的和規(guī)劃中的商業(yè)中心有25個，已投資200多億元，如今到了需要進行整合的時候。

　　在這一趨勢下，“萬科在全國有些社區(qū)商業(yè)和城市綜合體，交給萬達運營，并非不可能。”中房信研究總監(jiān)薛建雄告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，雙方合作的模式，可能是合股，或者萬科把商業(yè)地產(chǎn)項目直接租給萬達。“目前萬達在實施輕資產(chǎn)計劃，這種合作對雙方都有益。”

　　“萬萬”在商業(yè)地產(chǎn)領域這種模式的合作，或給雙方商業(yè)的線下經(jīng)營帶來更多導流。

　　萬達擁有無可比擬的引流能力——坐擁中國最多的商業(yè)地產(chǎn)。截至2014年底萬達已開業(yè)的萬達廣場總數(shù)達到107座，已開業(yè)持有物業(yè)總建面2156萬平方米，擁有極為龐大的消費客戶群體。而萬科目前擁有最多的客戶群體，已完成了近200萬戶的房產(chǎn)銷售。

　　在易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱看來，萬科的社區(qū)客戶自然可以轉化成商業(yè)地產(chǎn)的客戶群體，與萬達實現(xiàn)無縫連接。再加上目前萬科物業(yè)又開始了全新的市場化拓展，這兩者的系統(tǒng)效應迸發(fā)，就是關注客戶持續(xù)需求的最高應用。

　　過去的近10年中，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了飛速發(fā)展的階段，商品房建設量增長迅速，樓市價格不斷攀升。盡管這期間也有短期調(diào)整，但下行不久后又會再次進入上行通道。進入2014年至今，樓市出現(xiàn)整體下行態(tài)勢。盡管對樓市未來走勢依然眾說紛紜，“黃金時代”已經(jīng)基本結束的認識贏得了絕大多數(shù)人的認可，房地產(chǎn)市場步入新常態(tài)。

　　在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展利潤平均化的當前，轉型已經(jīng)成為各家企業(yè)的重要目標。萬達集團在先后實現(xiàn)主業(yè)萬達商業(yè)地產(chǎn)以及萬達影院兩家公司的上市目標后，正式吹響進行第四次轉型的號角。按照萬達集團董事長王健林的規(guī)劃，萬達集團的轉型從空間上看，是從中國企業(yè)轉型為跨國企業(yè)；從業(yè)務上看，是從以房地產(chǎn)為主的企業(yè)轉型為以服務業(yè)為主的企業(yè)。具體目標是到2020年形成商業(yè)、文旅、金融、電商基本相當?shù)乃拇竽K，徹底實現(xiàn)轉型升級。

　　無獨有偶，萬科也在去年拉開轉型元年的大幕，明確了以“三好住宅”和“城市配套服務商”作為未來發(fā)展方向。

　　不僅如此，紛紛改造傳統(tǒng)業(yè)務，大多數(shù)房企開始探索轉型，可謂“八仙過海，各顯神通”。但仔細研究可以發(fā)現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)幾乎是各大房企轉型的“標配”。萬科總裁郁亮曾表示，中國所有的地產(chǎn)開發(fā)商都還沒有拿到下一個時代的入場券，黃金時代的做法不再適用，需要更多創(chuàng)新才能找到活下去的方法。

　　綠地集團董事長、總裁張玉良在接受媒體采訪時表示，綠地集團的戰(zhàn)略是“以變應變”，通過優(yōu)化區(qū)域結構和產(chǎn)品結構，做強商業(yè)地產(chǎn)、強化房地產(chǎn)關聯(lián)產(chǎn)業(yè)、加強產(chǎn)品研發(fā)創(chuàng)新等。

　　事實上，包括華潤置地、招商地產(chǎn)、金地集團等在內(nèi)的房企也都在加大商業(yè)地產(chǎn)的布局。雖然商業(yè)地產(chǎn)會形成較大的資金沉淀，對企業(yè)的資金實力要求較高，但在土地日益稀缺的時代，商業(yè)地產(chǎn)的運營可以為房企帶來長期穩(wěn)定的投資收益。房企將一部分“雞蛋”放入商業(yè)地產(chǎn)，可獲得穩(wěn)定現(xiàn)金流、優(yōu)化財務結構。如果說去年國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)還在“洗牌”中蓄勢待發(fā)，今年，產(chǎn)業(yè)調(diào)整開始加速，房企已出現(xiàn)明顯的“梯隊”落差。為追求更為持續(xù)穩(wěn)定的盈利模式，房企依托住宅開發(fā)積累的客戶資源，向家政、養(yǎng)老、醫(yī)療、教育、休閑、社交等多元化方面發(fā)展，“住宅+X”在樓市風起云涌。有的品牌房企已大膽邁出“跨界”的步伐，如朗詩地產(chǎn)介入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，恒大地產(chǎn)集團高調(diào)進軍農(nóng)業(yè)、乳業(yè)、畜牧業(yè)，并發(fā)布了恒大糧油產(chǎn)品。

　　看來，在房地產(chǎn)市場步入新常態(tài)的今天，房企進入戰(zhàn)略轉型期，已經(jīng)成為集體的選擇。