十年不變 望房興嘆

房價飛漲

　　“10年了，我還是買不上房，這是為什么？”和買了房的朋友一起談到房子，姜曉明常常會這么問。

　　10年前，也就是2004年，姜曉明來到北京工作，那時他的月收入是2500元，年收入3萬元。這一年，北京二環(huán)和三環(huán)之間的房子的價格在6000元/平方米左右 。以姜曉明的收入來看，他一年的收入在北京三環(huán)還能買上5平方米，換句話說，還能買個廁所。

　　當(dāng)時，我國部分城市的房價已經(jīng)開始出現(xiàn)上漲的勢頭。據(jù)當(dāng)時國家統(tǒng)計局月度統(tǒng)計報告顯示，2004年1-11月，我國商品房平均銷售價格為2759元/平方米，同比上漲12.5%。房價上漲入選2004年某周刊評選出的十大民生經(jīng)濟新聞。

　　10年后，2014年1月1日，中國指數(shù)研究院發(fā)布的百城房價數(shù)據(jù)顯示，2013年12月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為10833元每平方米，環(huán)比上漲0.7%，自2012年6月以來連續(xù)第19個月環(huán)比上漲。

　　10年間，被兩只手操控著的房價一路看漲，令很多人可望而不可即。

　　房價高漲 房產(chǎn)稅救火

房產(chǎn)稅將立法推行

　　衣食住行，是百姓生活的基本需求。作為國家出臺的抑制房價的政策，房產(chǎn)稅一直備受社會關(guān)注。2013年，有關(guān)房產(chǎn)稅的消息更是沸沸揚揚。

　　房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。

　　2010年7月22日，在財政部舉行的地方稅改革研討會上，相關(guān)人士表示，房產(chǎn)稅試點將于2012年開始推行。但鑒于全國推行難度較大，試點將從個別城市開始。2011年1月，重慶首筆個人住房房產(chǎn)稅在當(dāng)?shù)厣陥笕霂欤涠惪顬?154.83元。

　　2013年上半年，有關(guān)房產(chǎn)稅擴圍的消息引發(fā)社會關(guān)注。此前，國家發(fā)改委公布的《關(guān)于2013年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見》，明確將“擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍”作為2013年財稅體制改革的重要任務(wù)。

　　黨的十八屆三中全會通過了《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》，其中提到“應(yīng)該加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革”。這是中央層面的文件第一次提出房地產(chǎn)稅立法的問題，用立法形式推動房地產(chǎn)稅的完善和實施，這將對我國財稅體制改革和房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)規(guī)范起到規(guī)范作用。

　　發(fā)改委官員近日公開表示，2014年擬研究推進房產(chǎn)稅立法。

　　相比破冰試點已近三年卻一直徘徊不前，房產(chǎn)稅改革一旦進入立法程序?qū)徊讲礁斜Ｕ系叵蚯巴七M，在全面深化改革的背景下，這項稅制改革不會遙遠，但需要一定的過程。

　　立法需兼顧公平

　　近日，國家稅務(wù)總局原副局長許善達在公開場合表示，推進房地產(chǎn)稅立法有兩個難點：一方面，隨著時間的推移，土地價值在升值，而房屋在貶值，稅基難以統(tǒng)一；另一方面，土地屬于國有，而房屋屬于私有，一個統(tǒng)一的稅圖和對兩個不同的納稅主體征收，也是一個重大的挑戰(zhàn)。

　　征存量還是征增量、免征是多少、不同城市地段怎么區(qū)別……作為公認的一項牽扯面廣、涉及面多、變數(shù)大的稅制改革，房產(chǎn)稅改革的討論與爭議一直不斷，在條分縷析后可以發(fā)現(xiàn)，核心都是如何保障公平，這也是貫穿房產(chǎn)稅改革始末的重大考驗。

　　“目前我國房地產(chǎn)整體鏈條上的稅收有十余種，存在重復(fù)征稅的問題，征收房產(chǎn)稅要考慮到整體稅負的公平。”社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員楊志勇指出。

　　住房信息聯(lián)網(wǎng)困難重重

　　房產(chǎn)稅實施還有一個前提,那就是房產(chǎn)數(shù)據(jù)實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)。

　　然而，全國個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)工作啟動已經(jīng)4年，但進展并不順利。住建部先于2011年要求在次年6月底完成60個城市的聯(lián)網(wǎng)工作，又于2012年要求在2013年6月底前完成500個城市的住房信息聯(lián)網(wǎng)工作。相關(guān)人士透露，目前聯(lián)網(wǎng)的城市已經(jīng)超過60個，但遠未達到500個。

住房信息聯(lián)網(wǎng)困難重重

　　聯(lián)網(wǎng)進度的延期存在多方原因。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部住房政策專家委員會副主任顧云昌解釋，除了技術(shù)障礙和數(shù)據(jù)不全等原因，利益集團的阻力也是一大原因。

　　一直以來，住房信息聯(lián)網(wǎng)被社會公眾認為“對特定人群的房產(chǎn)信息進行查詢以推進反腐工作”。

　　也正因此，一位接近住建部的人士介紹，地方為聯(lián)網(wǎng)設(shè)置的阻力不小。住建部部長姜偉新也曾經(jīng)在一次內(nèi)部會議上坦承，住房信息聯(lián)網(wǎng)比預(yù)想中要難得多。

　　不動產(chǎn)登記能否破局

　　不過值得一提的是，2014年個人住房信息的聯(lián)網(wǎng)工作將被納入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的設(shè)計之中。

　　1月11日，國土資源部副部長徐德明表示，2014年將建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。2013年11月，國務(wù)院表態(tài)原由九個政府部門負責(zé)監(jiān)管的不動產(chǎn)登記將統(tǒng)一到一個部門，由國土資源部負責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督。

　　專家分析，進行不動產(chǎn)登記意在消除“信息孤島”，全面掌握房產(chǎn)信息，為房產(chǎn)稅開征鋪路。家庭擁有財富將曝光，公司擁有的房產(chǎn)也會曝光，這在土豪露富與低調(diào)奢華并存的時代，對于秉持悶聲發(fā)大財、習(xí)慣視稅收如無物的人，是沉重的心理打擊，相當(dāng)于讓他們裸身過鬧市。

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記

　　越是資產(chǎn)集中于不動產(chǎn)的人，不安全感越強，一輩子省吃儉用買了三套房預(yù)備養(yǎng)老，現(xiàn)在突然成為暴富群體，可能承擔(dān)沉重的稅收，為城鎮(zhèn)化作出真金白銀的貢獻，抵觸情緒極強。而那些有能力在全球配置資產(chǎn)的人，可以享受不同體制所帶來的政策庇護，財富安全感強于把雞蛋放到國內(nèi)房地產(chǎn)一個籃子里的人，即使如此，他們也希望多過兩年資產(chǎn)價格上升、沒有房產(chǎn)稅的日子，而這些人往往擁有極強的游說與左右政策的能力。住建部聯(lián)網(wǎng)登記制度最終被“水“，大約是這些人的功勞。

　　對于那些非法或者通過灰色手段擁有多套房的人，不動產(chǎn)登記之后也是財富歸類整理的過程，灰色但合法通過一定的程序洗白上岸，非法所得自行提前處理。

　　說白了，沒有人愿意多納稅，也沒有人愿意從不納稅進入納稅狀態(tài)。擁有自有住房的人對不動產(chǎn)登記不積極，是出于保護財富的本能，只有建立合法財富的安全感，才能打破這重魔咒。

　　然而，這條路還有多遠呢？

　　從房產(chǎn)稅試點開始到房地產(chǎn)稅將立法，雖然困難重重，但房產(chǎn)稅還是被認為是國家抑制房價舉措的一把利器。這把利器的作用到底有多大呢？

　　滬渝試點效果不明顯

　　據(jù)《人民日報》報道，作為試點城市的上海的房產(chǎn)稅被普遍認為是“紙老虎”。房產(chǎn)稅收入在上海財政收入中只能算作九牛一毛。上海市財政局的數(shù)據(jù)顯示，2012年上海市地方財政收入3743.71億元，其中房產(chǎn)稅24.6億元。房產(chǎn)稅收入在上海總體財政收入中僅占0.66%，而2013年前5個月，上海的土地出讓收入已高達515億元。

　　隨著房地產(chǎn)稅立法消息的傳出，社會公眾開始對房產(chǎn)稅全面展開后的房價走勢議論紛紛，甚至許多購房者改變了此前原有的購房計劃，希望房產(chǎn)稅全面實施后能夠真正降低房價，從而減輕購房負擔(dān)。

　　“房產(chǎn)稅對于房價的影響遠不會有社會公眾想象的那么大，房產(chǎn)稅更多的是發(fā)揮穩(wěn)定房價的作用。”住房城鄉(xiāng)建設(shè)部住房政策專家委員會副主任顧云昌介紹說。

　　“從在上海、重慶試點的效果來看,房產(chǎn)稅對房價的遏制作用并不明顯,除了重慶可能對一部分高端住宅的增長有抑制作用外,兩地房屋價格并沒有因征稅而下降。” 全國人大代表、清華大學(xué)政治經(jīng)濟學(xué)研究中心主任蔡繼明教授分析道。

　　不動產(chǎn)登記影響甚微

　　此前有專家預(yù)測，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記可能引發(fā)一批官員拋售，從而促使房價下跌。

灰色收入

　　寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同對此表示，實際上要清理官員的房產(chǎn)，不用推動全國登記，真的去調(diào)查的話現(xiàn)在也能實現(xiàn)。而推動不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，只是在聯(lián)網(wǎng)的基礎(chǔ)上，讓異地房產(chǎn)信息更加清晰，信息查詢更加便捷。即使全國聯(lián)網(wǎng)了，但實際上還是看官員的覺悟性和心理承受能力來選擇是否拋售房產(chǎn)，一方面他們可能是合法持有，另一方面可能早以各種方式轉(zhuǎn)到親戚朋友名下，所以不動產(chǎn)登記的影響十分有限。

　　方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志則在媒體采訪中表示，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的影響甚微，因為房價的最終決定因素是供求關(guān)系。大城市還是面臨供不應(yīng)求、小城市還是供大于求的。即使不動產(chǎn)統(tǒng)一登記迫使官員可能拋售一定數(shù)量的房產(chǎn)，但是占據(jù)總量還是太小，廣州一年可能成交10萬-12萬套房子，但是官員可能拋售也就幾千套房子，影響范圍有限。

　　房產(chǎn)稅作用要著眼長期

　　現(xiàn)在看來，房產(chǎn)稅及相配套措施的效果都不能讓人滿意，但也有專家提出要考慮長遠。

　　“對于房地產(chǎn)市場而言，以前更多關(guān)注房產(chǎn)稅試點擴圍帶來的短期影響，現(xiàn)在更多關(guān)注包括土地增值稅調(diào)整等在內(nèi)的房地產(chǎn)稅制改革可能帶來的影響。”中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜表示。

　　從房地產(chǎn)稅體系看，包括土地增值稅、企業(yè)所得稅、契稅、個稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等一系列的稅種，而房產(chǎn)稅改革的最新思路明確將伴隨著整個房地產(chǎn)鏈條上相關(guān)的稅種改革，這無疑將對賣方、買方市場都產(chǎn)生深刻影響。

　　一些業(yè)內(nèi)人士也指出，房產(chǎn)稅對樓市調(diào)控更加著眼于長期，這是已經(jīng)形成共識的，房產(chǎn)稅改革的預(yù)期正在逐漸走向制度的整體梳理與完善，這是目前需要市場化手段進行樓市調(diào)控所需要的。