目前我們的經濟還在繼續探底，繼續下行。去年上半年GDP是7.4、7.5，下半年兩個季度在一系列的微刺激有關的相繼決策措施出臺之后，仍然只達到兩個7.3。今年一季度非常明顯，下落到7.0，可見穩增長已然是一個嚴肅的政治任務。為了避免掉入中等收入陷阱，還必須通過政策逐步解禁，以期緩緩放寬放大購房消費需求。

　　之前只是在降息、降準、降首付等政策上給予優惠來釋放住房消費，從實踐情況看，政策的作用力是“雷聲大雨點小”，上述政策雖然降低了購房成本，對吸引消費有一定的作用，但總體上看仍然是杯水車薪。因為，由于長期以來政府用行政的手段和運動的方式支配房地產市場，導致投資投機性購房膨脹，而相當一部分合理的住房需求被捆在政策的鐵籠里，動彈不得。加之上一輪城鎮化導致住房嚴重地供大于求，去庫存壓力山大。如果不用重典之策，“開渠放水”，打開住房消費的“沉淀池”，就很難撬動凍如堅冰的樓市。所以穩定住房消費不能僅限于鼓勵性政策，而必須注重釋放性政策，即應當通過各種政策，為被壓抑和被限制的消費者的身份及消費者的意愿、行為、成本等方面解套，竭盡全力擴大消費需求，要突破市場瓶頸，挖掘消費潛力，盤活存量，促進房地產市場健康穩定的發展。

　　目前政府出臺的政策大多在消費者身上打主意，以為政府給了一些刺激政策，人們就會雨后春筍般的加入購房人行列。殊不知，產品如果不對胃口，購房人就不會“垂涎三尺”。可見，消費端與供應端是緊密聯系互為因果的，我們不能就消費談消費，在供應端發力也是吸引消費的重要環節。眾所周知，上一輪城鎮化由于大規模的造空城，不注重樓盤質量，導致千城一面，萬樓一型，空置樓盤量大質次，許多滯銷樓盤不被市場認可，無法吸引消費者的住房需求。在目前樓市嚴重地供過于求市場低迷的形勢下，有的房地產開發企業的樓盤仍適銷對路，客戶門庭若市，甚至出現“日光盤”；而有的企業產品嚴重滯銷，客戶門可羅雀，還有許多樓盤成了無人問津的爛尾樓。這足于證明住房消費已進入追求品位、品質和品牌的時期，房地產市場應當遵循以銷定產的原則，房地產企業要借鑒蘋果廠商注重品牌建設，以產品的不斷升級換代贏得消費者并擴大市場份額的經驗，通過改善樓盤質量，吸引住房需求，促進房地產市場銷售。

　　蘋果手機做到了第六代還在升級，而房地產產品大多處于1.0版，2.0版、3.0版鳳毛麟角，市場認可度較低。相比之下，足于讓許多開發商汗顏。為此地方政府和存有滯銷樓盤的開發企業要卯足勁做好改進產品質量的“功課”。首先要調整規劃，完善滯銷樓盤周邊的交通、商業、教育、醫療等公共資源的配套；其次政府還要督促和扶持開發企業追加投資，根據不同城市不同地域的地理、人文、民俗等特色和消費需求，通過嵌入文化、科技、綠色等宜居要素調整和優化其所開發的滯銷樓盤，因地制宜地配置各類共享設施設備，改善社區環境；最后還要對購買其樓盤的業主提供綜合運營配套服務，利用輕資產的模式，配置提供專業從事社區服務的貼心管家，吸引消費者的住房需求。特別是二三線乃至四線城市，其產業萎縮、市場低迷，人口凈流出，有的庫存消費可達十來年，這些城市若不創造奇跡，不奪人眼球，其住房市場是撬而不動的。

　　因此，這些城市必須立足于用大手筆做大文章，盤活存量，變廢（爛尾盤）為寶，才能讓滯銷的樓盤重新煥發青春，釋放華彩，讓購房人競相購買。為此，應根據當地歷史脈絡、文化特色、資源稟賦等人文與自然條件，重新規劃設計，改造、優化滯銷樓盤乃至爛尾樓，做出自己的特色，用以創造需求，讓本地尤其是外來人口在旅游、養老、商業、文化等特色地產上萌發需求，消化庫存。針對企業遭遇資金困擾無力追加投資的僵尸產品及爛尾樓，地方政府應當及時盤點清理，將其轉讓給優質企業進行以優化升級為目的的再次開發或重新開發。唯此通過給消費者提供稱心如意的精品樓盤及高品質社區服務，吸引消費者踴躍購房，才能消化庫存，撬動樓市。

　　目前房地產市場存在相悖的怪異邏輯：一方面市場空置率太高，空置面積達10億平方米，庫存壓力逐步加大；另一方面又施行限購政策，用行政手段甚至計劃經濟手段去干預市場，遏制消費需求。2009年政府出臺刺激政策，樓市被激活，而投資投機隨之膨脹，房價飆升。本來用金融、稅收杠桿完全可以抑制投資投機性需求，但是自從2010年4月30日北京出臺“國十條實施細則”，限購政策橫空出世，全國一線城市和二線中的熱點城市紛紛仿效。

　　客觀評價，這項政策對市場降溫起到了一定的作用，但對降房價無助。且不說這項政策不合理地限制了自由交易，其更為嚴重的后遺癥是錯誤地配置住房資源。限購政策限制非戶籍家庭購房，人為地限制了一部分人尤其是外來人員合理的住房需求，與此同時又助長了戶籍家庭投資投機購房的不合理需求，導致大城市有的居民有多套房甚至十套、幾十套房，他們靠炒房發了財，而沒有炒房的家庭財富負增長、零增長或弱增長，加大了貧富差距。一方面有的家庭有大量的囤房處于空置狀態，另一方面有的家庭買不上房住不上房。現在城市戶籍居民已達到人均33平方米，剛性需求不足，改善型需求亟待開發，而外來人口的住房需求是一個巨大的“蛋糕”，等待我們去逐步解鎖。前不久某個一線城市政府聲稱外來人口購房入戶導致城市公共服務不堪重負，因而實行限購政策將是永恒的。這是對城市管理及房地產市場的誤判。其實這部分非戶籍家庭的吃穿住行都早已發生在城市，購房入戶只不過是一種形式上的認可，因為負荷已經存在。如果購房只對高端人才放行，而將普通勞動者拒之門外，將導致城市違背居民人口塔型結構，并日益趨向不合理，普通勞動者人工成本上升，形成用工荒，加大企業乃至社會的負擔和生產生活的不便，不利于城市健康穩定的發展。可見應當認真研究如何逐步釋放這部分外來人口的住房需求。當然，盡管限購政策有瑕疵，但因為已實行十多年，形成了政府管理房地產市場的剛性和依賴性，目前也不是全面放開的時候。這是一塊需要逐步融化的堅冰，要合理規劃、統一平衡、總量控制、逐步釋放。

　　首先可以取消140平米以上的非普通住宅的限購，放開高端房的購買限制。相對于其他產品，高端樓盤市場化程度高，不會引起市場波動。一個豪宅項目可抵N套剛需房源，銷售貢獻比重大,稅費繳交和資金回籠力度大；

　　二是可適度下調非戶籍家庭購房繳稅和繳納社保的年限，讓這部分人群的住房需求有一個合理的預期，即依次按照政策的梯度寬松范圍在若干年內逐步得到釋放；

　　三是非戶籍家庭生活在這個城市，包括他們的子女教育都在這個城市，對學區房的限制讓他們的子女無法正常享受當地教育，也可以分階段適度放開學區房的購房標準，展示未來預期，逐步滿足非戶籍家庭子女的教育需求；

　　四是對于人才房的購買標準也可當適度放開，高新技術人才有住房需求，藍領工人同樣有住房需求。城市的進步發展離不開高科技人才，同樣也需要普通工人；

　　五是以京津冀協同發展模式為范本，在城市群內讓中心城市與若干中小城市協調互動，加快非本市需求產業以及人口向外輸出，同時輸入適合本市發展的產業及人口，這樣就可以將一部分人口的住房需求讓渡給另一部分人口；

　　六是可以通過政府回購或收儲開發商及居民的空置房，作為危改、棚改安置房、共有產權房、公租房、社會租賃房等，尤其要降低租賃稅費，發展城市租賃房市場，滿足一部分買不起房人的租房消費需求；

　　七是可以用稅費來階梯化釋放住房需求，稅收手段是調節市場需求和價格的杠桿，當前的嚴厲企業稅費預征制度和交易稅費征收稅率費率，是在房地產業暴利階段制定的，但目前房地產利潤率已經顯著回歸，在全行業供應結構性過剩的情況下，應當做出適當調整。要用市場手段逐步取代行政手段，通過降低有關稅費，讓房地產市場與常態化對接，先易后難，逐步放開，釋放一部分住房需求。

　　一個健全的常態化的房地產市場是需要政府精心呵護和培育的，目前房地產市場雖已有回暖跡象，但是仍然存在許多不利于市場發育的行政制約因素。聯系全國來看，城市房地產信貸緊張并非個案，信貸支持力度不足已經成為制約當前樓市進一步回暖的主要矛盾。例如有些城市公積金新政至今仍未公布，即便是已經執行新政的城市，多數城市也是執行不力；當下二套房首付四成難尋，且由于存貸利差已處低位，銀行嚴格執行優惠利率實是無利可圖，京滬大多數銀行也難以給到最低的利率優惠。

　　下一步政府仍有極大的可能，繼續降準降息，但即便所有的寬松政策都到位，具體到每一個城市將是千差萬別的，對一些債務嚴重財務狀況不好的城市，其執行力度必然衰減和大打折扣。為此，我們必須探索多角度培育房地產市場，而房地產市場營銷是連接供應和消費的重要環節，可以通過改善營銷以彌補政府政策的不足。首先可以探討和發展全民營銷模式。即徹底摒棄傳統的坐銷模式，采用行銷模式，變被動的以廣告、電視、單頁吸引客戶然后守株待兔等待客戶主動上門為走出去，整合資源，主動出擊。

　　通過減少中間環節，擴大銷售渠道，發展下線進行銷售，直接讓利于參與產品銷售的人員，從而大大加快產品銷售的速度；二是當下要創新產品銷售的權屬模式，通過化小產品份額以及多樣化的服務來降低市場門檻，放大住房需求。例如借鑒國外的分時度假建立分權度假營銷體系，即把酒店式公寓、別墅或度假村的一套房或一間客房化分成10份產權單位出售給客戶，消費者通過購買其中的一份獲得十分之一的產權，領取房屋所有權證和土地使用權證。還可以獲得在其連鎖酒店內28天的消費，并可通過連鎖服務獲得全國乃至全世界范圍內的同檔次酒店的消費，同時還可以獲得自己所有的物業委托經營升值帶來的收益，降低購房及旅游居住的消費成本，將原本屬于中上等收入階層才能問鼎的消費產品通過產權單位的縮小延展至中低收入者階層，從而打開消費瓶頸，放大住房需求。

　　這種模式尤其適用于二三線乃至四線城市，可以將若干空置房通過資產重組并購等方式，集合集約地改造成分權度假產品，并對樓盤做一些優化改造，增加一些配套設施，建立全市、全省、全國連鎖營銷運營團隊，并可以與世界著名的酒店集團并網聯網，從而吸納外來旅游、度假、休閑、養身、養老的客群來消化庫存，活躍多樣化市場消費。這種模式既拉動了住房消費增長，又拉動了以旅游為導向的復合消費的增長，且不會產生泡沫。作為政府層面，應該為這種行為點贊，積極試點和推廣這一模式。三是隨著互聯網滲透到生活中的每一個領域，“互聯網+電商”成就了淘寶、“互聯網+社交”成就了微信、“互聯網+汽車”出現了滴滴打車。目前作為支柱產業之一的房地產，應該擁抱互聯網，進行線上線下全民營銷，放大住房需求。另一方面，對于不同的企業不同的產品，金融機構不能滿足于降準降息，要充分利用互聯網+，為不同的對象提供差異化、定制化的金融服務。

　　創造互聯網+房地產+金融的服務模式，為需要融資的開發企業或購房人及投資者提供全流程便利周到的二級金融服務，增加貸款的覆蓋面，將貸款利率、期限、額度放寬至極致，從而降低房貸壓力，尤其有利于年輕人在輕松享受住房消費的同時，提高自有資金的利用率，便與其參與多樣化投資，獲得多樣化收益，總體上能放大中低收入人群的住房需求。四是加快住宅銀行進程，中國式“MBS”-- 住宅金融專項債券有望加速推進。目前提出的住宅金融專項債券，目的是支持保障房建設，標的是向社會融資建設保障房，具體來說，是向銀行、保險、基金發行專項債券，定向支持棚改及城市基礎設施等相關工程建設，增強保障房建設的融資能力，從根源上減輕公積金中心的壓力。下一步還需推行住房抵押證券化和房地產的專業吸儲產品，通過一二級市場聯動擴大住房金融來源，擴大房地產金融的資金池，以緩解銀行資金不足的壓力，拓寬房地產金融產品的服務品種，降低房地產企業的資金成本和購房人的購房消費成本。