各大城市放寬落戶門檻與搶人戰(zhàn)再起風(fēng)潮，而這次有了上層政策的支持。

　　10月10日，國家發(fā)改委網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于督察〈推動(dòng)1億非戶籍人口在城市落戶方案〉落實(shí)情況的通知》指出，“十三五”期間，戶籍人口城鎮(zhèn)化率年均提高1個(gè)百分點(diǎn)以上，年均轉(zhuǎn)戶1300萬人。到2020年，全國戶籍人口城鎮(zhèn)化率提高到45%，各地區(qū)戶籍人口城鎮(zhèn)化率與常住人口城鎮(zhèn)化率差距比2013年縮小2個(gè)百分點(diǎn)以上。

　　幾類重點(diǎn)人群落戶要全面放開放寬：以農(nóng)村學(xué)生升學(xué)和參軍進(jìn)入城鎮(zhèn)的人口、在城鎮(zhèn)就業(yè)居住5年以上和舉家遷徙的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口以及新生代農(nóng)民工為重點(diǎn);省會及以下城市要全面放開對高校畢業(yè)生、技術(shù)工人、職業(yè)院校畢業(yè)生、留學(xué)歸國人員的落戶限制。

　　《推動(dòng)1億非戶籍人口在城市落戶方案》兩年前就已印發(fā)，國家發(fā)改委此次發(fā)出督察通知，意在督促各地政府、部門盡快落實(shí)好這一方案。在一系列督查工作的基礎(chǔ)上，國家發(fā)改委將起草形成督察報(bào)告，于11月底上報(bào)。

　　對于樓市限購限貸城市來說，農(nóng)民市民化、非戶籍人口城鎮(zhèn)化過程中城市新增人口住房需求必將有所增加和釋放，一定意義上爭搶人才就是爭搶有資格購房人群指標(biāo)，因此，戶籍新政的放松在不少業(yè)內(nèi)人士看來其實(shí)是對房地產(chǎn)的托底。中國人口大遷徙帶來的樓市格局變動(dòng)不容忽視。

　　“中西部地區(qū)，尤其是西安、武漢、鄭州等國家中心城市，爭搶人才的態(tài)勢比較明顯。而從人口遷徙大趨勢來看，三四線城市的流動(dòng)人口數(shù)量將不斷減少，且未來必然會出現(xiàn)常住人口的減少，大都市圈的人口會不斷增加;省會城市或大部分計(jì)劃單列市的人口也將繼續(xù)增加。從投資的角度，應(yīng)該配置人口聚集城市的房地產(chǎn)或相關(guān)產(chǎn)業(yè)。”中泰證券研究所高級經(jīng)濟(jì)學(xué)家楊暢對中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示。

　　繼此前一輪各大城市紛紛降低落戶門檻后，今年9月份以來，廣州、廈門、杭州亦相繼放松落戶門檻，加入搶人才行列。

　　發(fā)改委督察1億非戶籍人口城市落戶

　　多年來，我國農(nóng)業(yè)剩余人口大量進(jìn)入城市工作生活，但他們中的相當(dāng)一部分的戶籍還在農(nóng)村，于是形成了比較突出的“人戶分離”問題。

　　2016年10月30日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《推動(dòng)1億非戶籍人口在城市落戶方案》(以下簡稱“方案”)指出，以人的城鎮(zhèn)化為核心，以體制機(jī)制改革為動(dòng)力，緊緊圍繞推動(dòng)1億非戶籍人口在城市落戶目標(biāo)，深化戶籍制度改革，加快完善財(cái)政、土地、社保等配套政策。通過三大舉措實(shí)現(xiàn)2020年將1億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶：

　　渠道一：全面放開放寬重點(diǎn)群體落戶限制。除極少數(shù)超大城市外，全面放寬農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶條件。以農(nóng)村學(xué)生升學(xué)和參軍進(jìn)入城鎮(zhèn)的人口、在城鎮(zhèn)就業(yè)居住5年以上和舉家遷徙的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口以及新生代農(nóng)民工為重點(diǎn)，促進(jìn)有能力在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)和生活的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口舉家進(jìn)城落戶。

　　省會及以下城市要全面放開對高校畢業(yè)生、技術(shù)工人、職業(yè)院校畢業(yè)生、留學(xué)歸國人員的落戶限制。

　　省會及以下城市要探索實(shí)行農(nóng)村籍高校學(xué)生來去自由的落戶政策，高校錄取的農(nóng)村籍學(xué)生可根據(jù)本人意愿，將戶口遷至高校所在地;畢業(yè)后可根據(jù)本人意愿，將戶口遷回原籍地或遷入就(創(chuàng))業(yè)地。

　　渠道二：調(diào)整完善超大城市和特大城市落戶政策。超大城市和特大城市要以具有合法穩(wěn)定就業(yè)和合法穩(wěn)定住所(含租賃)、參加城鎮(zhèn)社會保險(xiǎn)年限、連續(xù)居住年限等為主要依據(jù)，區(qū)分城市的主城區(qū)、郊區(qū)、新區(qū)等區(qū)域，分類制定落戶政策，重點(diǎn)解決符合條件的普通勞動(dòng)者落戶問題。

　　戶籍人口比重低的超大城市和特大城市，要進(jìn)一步放寬外來人口落戶指標(biāo)控制，加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率。

　　渠道三：調(diào)整完善大中城市落戶政策。大中城市均不得采取購買房屋、投資納稅等方式設(shè)置落戶限制。城區(qū)常住人口300萬以下的城市不得采取積分落戶方式。大城市落戶條件中對參加城鎮(zhèn)社會保險(xiǎn)的年限要求不得超過5年，中等城市不得超過3年。

　　如今兩年時(shí)間過去，國家發(fā)改委對方案的落實(shí)情況發(fā)出督察通知，并再次強(qiáng)調(diào)了這一舉措的重要性：推動(dòng)1億非戶籍人口在城市落戶，是推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化高質(zhì)量發(fā)展的重要任務(wù)，是擴(kuò)大內(nèi)需和改善民生的有機(jī)結(jié)合點(diǎn)，是全面建成小康社會惠及更多人口的內(nèi)在要求。

　　對于有關(guān)部門的落實(shí)情況，督察的主要內(nèi)容是：各項(xiàng)目標(biāo)任務(wù)的牽頭部門出臺配套政策和推動(dòng)改革落地的工作進(jìn)展情況，改革取得的實(shí)質(zhì)性成效，進(jìn)展滯后的改革任務(wù)及內(nèi)在原因，下一步整改的政策建議。在一系列督查工作的基礎(chǔ)上，國家發(fā)展改革委將起草形成督察報(bào)告，于11月底上報(bào)。

　　“之所以開展督查，是為了抓緊落實(shí)推進(jìn)戶籍制度改革，考量是否有新情況出現(xiàn)，是否需要出臺新的政策。”中國社科院農(nóng)村發(fā)展研究所研究員李國祥指出。

　　方案目前落實(shí)得如何?據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2016年我國戶籍人口城鎮(zhèn)化率為41.2%，比上年末提高1.3個(gè)百分點(diǎn)，2017年為42.35%，比上年末提高1.15個(gè)百分點(diǎn)，年均提高了1.225個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到方案中提到的“‘十三五’期間，戶籍人口城鎮(zhèn)化率年均提高1個(gè)百分點(diǎn)以上”的目標(biāo)。簡單測算，即城鎮(zhèn)每年增加的常住人口超過2000萬。

　　根據(jù)方案，2020年全國戶籍人口城鎮(zhèn)化率要提高到45%，以2017年的數(shù)字來看，距離目標(biāo)還差2.65個(gè)百分點(diǎn)。按現(xiàn)在的城鎮(zhèn)化步伐來看，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)基本無虞。

　　人口遷徙潮下樓市格局生變

　　一年多來，各大城市不斷掀起“搶人大戰(zhàn)”，包括西安、鄭州、長沙、天津等城市在內(nèi)接連公布了放寬落戶政策。幾天前，杭州對技能型人才放寬了落戶限制，并適度放寬了投靠遷移政策。廣州9月18日出臺了戶籍新政，廈門9月29日也宣布了放寬落戶條件，對五類“重點(diǎn)群體”到廈門入戶實(shí)施新政，這是廈門自2010年8月后，首次放寬落戶廈門島內(nèi)的條件。

　　不過，以北京、上海為代表的特大城市，仍在控制常住人口規(guī)模。北京到2020年要將常住人口控制在2300萬以內(nèi)，并長期穩(wěn)定在這一水平。上海則表示到2035年將常住人口控制在2500萬左右。

　　中國社會科學(xué)院副院長蔡昉指出，中國的城市化速度過去很快，但是現(xiàn)在已經(jīng)開始減速了，而中國的城鎮(zhèn)化任務(wù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有完成。高等收入國家的城鎮(zhèn)化率是84%，中等偏上收入的國家平均城鎮(zhèn)化率是65%，而中國只有58%，差距還很大。

　　中泰證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究所所長李迅雷則認(rèn)為，2015年開始，流動(dòng)人口絕對數(shù)量在減少，2015年減少400多萬，2016~2017年兩年減少300多萬。流動(dòng)人口減少有兩個(gè)路徑：回老家或在居住地落戶。同時(shí)，農(nóng)民工不再“跨省”流動(dòng)，農(nóng)村老齡化程度要遠(yuǎn)超城鎮(zhèn)，原來流入農(nóng)民工最多的珠江三角洲，已出現(xiàn)農(nóng)民工數(shù)量凈減少。國內(nèi)大城市搶人現(xiàn)象的屢屢出現(xiàn)，正是中國經(jīng)濟(jì)步入存量時(shí)代的一種反映。

　　根據(jù)研究人口的梁建章、黃文政兩位學(xué)者的研究結(jié)果，中國人口峰值將不超過14.2億人，中國人口負(fù)增長可能在2021到2025年之間出現(xiàn)。即在今后3至7年內(nèi)，中國將面臨人口收縮或城市收縮的壓力，一方面少數(shù)城市的人口集中度會越來越高，另一方面，隨著人口絕對數(shù)量的減少，大部分城市的人口數(shù)量都將減少。

　　這種情況下，人口遷徙趨勢對于一個(gè)城市格局乃至整個(gè)樓市格局意義重大。哪些區(qū)域和城市群更能吸引人口遷徙?

　　恒大研究院院長任澤平認(rèn)為，在未來中國的人口遷移格局中，一線城市和部分二線城市人口將繼續(xù)集聚，城市之間、地區(qū)之間的人口集聚態(tài)勢將分化明顯。在東部地區(qū)，北上廣深津等大城市將可能繼續(xù)呈現(xiàn)大量人口凈遷入;其他城市，特別是外來人口眾多的中小城市，人口增長有可能放緩甚至停滯。在中西部地區(qū)，重慶、鄭州、武漢、成都、石家莊、長沙等區(qū)域中心城市人口將快速增長。

　　李迅雷認(rèn)為，從人口流動(dòng)規(guī)律看，中小城市長期是缺乏需求支撐的。房地產(chǎn)不同于普通商品，當(dāng)前所謂的房地產(chǎn)去庫存順利，實(shí)質(zhì)上只是房地產(chǎn)開發(fā)商去庫存而已，僅解決了“轉(zhuǎn)庫存”問題，卻為以后房產(chǎn)持有者的“去庫存”留下難題。看似銷售、價(jià)格、投資均火熱的三四五線房地產(chǎn)市場，待“棚改大潮”退去，或許將面臨長期“衰退”。