2013年度地產(chǎn)十大新聞
編者按：中國的房地產(chǎn)市場是一個永遠不乏精彩和熱鬧的舞臺。2013年，在調(diào)控的主旋律下，樓市萬象繼續(xù)呈現(xiàn)。
年初，大型房企紛紛出海淘金，去國外賺國人的錢；“國五條”出臺引來熱議，開發(fā)商再鬧“小情緒”；9月全國各地集中掀起“地王潮”，地價沒有最高只有更高；央視曝光房企欠繳增值稅擺烏龍，數(shù)值不對但有事實……
歲末年終，本報精心呈現(xiàn)2013年度地產(chǎn)十大新聞，回顧一下今年樓市里的那些事兒。
房企海外擴張加速
機遇和挑戰(zhàn)并存
事件：近幾年，越來越多的中國房企加入了海外擴張的大軍中。萬科、碧桂園、綠地、富力等知名房企，紛紛將目光瞄向了海外市場。2月18日，萬科與美國鐵獅門簽署協(xié)議，將合作開發(fā)美國舊金山富升街201地塊；萬達繼2012年斥巨資收購美國AMC后，接連投資俄羅斯北高加索度假項目及與印度信實集團合作開發(fā)項目。同時，不少房企將馬來西亞作為海外擴張的第一站，包括碧桂園和富力等房企，甚至非洲市場也成為房企新的目的地。
上榜理由：海外擴張，目前仍以一些知名房企為主，這與其資金實力、國際化視野、專業(yè)化團隊等要素齊備有很大的關(guān)系。海外擴張有幾大驅(qū)動力：首先，國內(nèi)的房地產(chǎn)調(diào)控收緊帶來了經(jīng)營的高成本與高風(fēng)險；其次，在限購、限貸、房產(chǎn)稅等調(diào)控政策下，房企拿地與銷售存在不確定性；再次，國內(nèi)融資環(huán)境收緊，也逼迫房企主動去海外尋金。
房企掐架搶地 地王強勢歸來
事件：5月，土地市場率先拉開了反彈的序幕，尤其是第三季度，有關(guān)“地王”報道開始密集出現(xiàn)，上海、北京、廣州等一線城市，經(jīng)營性用地高溢價成交現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)，全國土地出讓金收入也快速增長。進入9月，全國土地市場“地王”現(xiàn)象愈演愈烈：9月2日天津宅地單價“地王”出現(xiàn)，兩天之后北京農(nóng)展館“地王”即以創(chuàng)紀錄的7.3萬元/平方米的樓面價出現(xiàn)，緊接著，9月5日上海就誕生了總價高達217.7億元的新“地王”……
上榜理由：全國多地“地王”的產(chǎn)生，放大了對市場預(yù)期的負面影響，也進一步推高了房價的上漲預(yù)期。9月末國土部要求，供需緊張的一線城市要加大住宅用地供應(yīng)，平抑地價，務(wù)必做到年內(nèi)不再出“地王”。雖然此后北京等地的部分“地王”被叫停，政策效應(yīng)有所顯現(xiàn)，但由于一二線城市仍有優(yōu)質(zhì)地塊推出，土地市場競爭激烈化程度不減。
不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度建立
將有時間表
事件：11月20日，李克強總理主持國務(wù)院常務(wù)會議。會議指出，整合不動產(chǎn)登記職責、建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，是國務(wù)院機構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案的重要內(nèi)容。會議強調(diào)，將分散在多個部門的不動產(chǎn)登記職責整合由一個部門承擔，理順部門職責關(guān)系，減少辦證環(huán)節(jié)，減輕群眾負擔。“不動產(chǎn)登記”又稱為不動產(chǎn)物權(quán)登記，是權(quán)利人申請國家職能部門將有關(guān)申請人的不動產(chǎn)物權(quán)的事項記載于不動產(chǎn)登記簿的事實。
日前，國土資源部還透露將研究起草《不動產(chǎn)登記條例》《不動產(chǎn)登記辦法》等規(guī)章制度，整合建立不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺，做好國家層面有關(guān)不動產(chǎn)登記銜接工作。
上榜理由：雖然建立“不動產(chǎn)統(tǒng)一登記”制度代表了“改革派”的態(tài)度，但是，在既得利益群體面前，“博弈”的阻力不小。由此可見，改革家們需要儒家“大智慧”，來平衡各方利益，既要防止社會不公，又要杜絕惡意炒作和侵占社會資源等負面現(xiàn)象發(fā)生。
以房養(yǎng)老 夢想怎樣照進現(xiàn)實？
事件：以房養(yǎng)老被稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”，被視為完善養(yǎng)老保障機制的一項重要補充。
12月5日，國務(wù)院對外發(fā)布了《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》。國家發(fā)展改革委、民政部聯(lián)合召開新聞通氣會，介紹了加快養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的有關(guān)政策和情況。會上透露，作為金融養(yǎng)老、以房養(yǎng)老的方式之一，我國將逐步試點開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險，具體政策會在2014年第一季度由保監(jiān)會牽頭出臺。
上榜理由：“以房養(yǎng)老”在國外很時髦、很流行，在中國卻難以執(zhí)行。中國式祖?zhèn)飨聛淼囊吕徲^念認為，父輩辛辛苦苦積攢錢買下來的房產(chǎn)理所當然是要留給子孫后代的。相關(guān)專家認為，這種養(yǎng)老方式作為中國養(yǎng)老福利事業(yè)的一種輔助和補充，那是可以嘗試的，但絕不是唯一的養(yǎng)老選擇，操作空間比較狹小。
國五條黯然落地 房價依然難抑
事件：2月20日，溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，并確定了五項加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施（稱為“國五條”）。3月1日，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》作為“國五條”的細則正式發(fā)布。該細則部分條款之嚴厲超出市場此前預(yù)期，特別是對二手房交易征收20%的個稅的規(guī)定引發(fā)市場強烈反響和爭議。然而“新國五條”頒布整整一個月后，才有近20個省市出臺了地方版細則。除了北京和上海，“20%個稅”政策，在地方“國五條”細則上并沒有明顯體現(xiàn)。
上榜理由：“國五條”出臺之后，確實暫時使房價平靜下來。此政策中央是調(diào)控主體，地方是調(diào)控環(huán)節(jié)的執(zhí)行主體，但由于兩級政府在調(diào)控中的不同政策訴求，出現(xiàn)了地方城市弱化調(diào)控力度，20%差額征稅政策、信貸政策等多項重點政策多地并未真正落實。由于細則打折縮水，2013年房價依舊高漲，國五條大棒高舉輕落，值得反思。
住房信息聯(lián)網(wǎng) 革命尚未成功
事件：3月5日，住建部副部長齊驥公開表示，重點城市的聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)實現(xiàn)，今年還將繼續(xù)擴大聯(lián)網(wǎng)城市，要在6月底完成500個城市的住房信息聯(lián)網(wǎng)工作。個人房產(chǎn)信息全國聯(lián)網(wǎng)建設(shè)一直在呼吁，然而國內(nèi)的個人房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)建設(shè)一直比較緩慢。有業(yè)內(nèi)人士表示，從技術(shù)上來說，全國聯(lián)網(wǎng)不是什么無法解決的問題，至少可以說，技術(shù)不是障礙。但是現(xiàn)在承諾的時間大限已過，住建部的網(wǎng)站還是靜悄悄，沒有絲毫動靜。
上榜理由：雖然革命尚未成功，但這個消息還是讓樓市的同志們激動了一番。房地產(chǎn)登記信息全國聯(lián)網(wǎng)意味著樓市調(diào)控向精準化方向轉(zhuǎn)變，或?qū)⑷〈?ldquo;限購令”成為樓市調(diào)控主打政策，并會為征收房產(chǎn)稅奠定基礎(chǔ)，甚至有利于反腐倡廉工作。然而6月底全國僅有18個城市宣布其個人住房信息系統(tǒng)與住建部聯(lián)網(wǎng)。是誰在阻撓這項政策的出臺？
自住型商品房
面向“夾心層”加大供給
事件：10月23日，北京市公布《關(guān)于加快中低價位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見》，明確將加快自住型商品住房建設(shè)，今明兩年將推出7萬套自住型商品房，銷售均價比同地段、同品質(zhì)商品住房低30%左右。從購買“自住型商品房”的準入條件來看，兩類人可以成為購買對象：一類是名下無房或僅有一套住房的北京戶籍家庭;另一類是連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社保或個稅，持有有效暫住證、且無房的非北京戶籍家庭。
上榜理由：“自住型商品房”則與商品房一樣，完全由市場來決定其利潤高低，政府沒有設(shè)限。只是多了一條5年上市轉(zhuǎn)賣30%收益上繳國庫的約定。盡管非議頗多，北京此舉仍是治理“高房價”的一把殺手锏，對剛畢業(yè)進入北京的工作5年以上的年輕人來說是好事。這項舉措本質(zhì)是在供應(yīng)市場，面向“夾心層”加大“平價房”供應(yīng)量。
出狠招治理小產(chǎn)權(quán)房 “轉(zhuǎn)正”夢斷
事件：11月22日，國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于堅決遏制違法建設(shè)、銷售小產(chǎn)權(quán)房的緊急通知》，要求全面、正確地領(lǐng)會十八屆三中全會關(guān)于建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場等措施，嚴格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃，嚴格實行土地用途管制制度，嚴守耕地紅線，堅決遏制在建、在售小產(chǎn)權(quán)房行為。11月24日，國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合召開視頻會議，就堅決遏制違法建設(shè)、銷售小產(chǎn)權(quán)房問題作出部署。
上榜理由：近年來，關(guān)部門多次重申不得違法開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房、不得購買小產(chǎn)權(quán)房，但全國各地小產(chǎn)權(quán)房在建在售勢頭依然不減。十八屆三中全會《決定》提出，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價。該政策表述曾被視作小產(chǎn)權(quán)房的救命稻草。然而兩部委此次針對小產(chǎn)權(quán)房的表態(tài)，使小產(chǎn)權(quán)房未來轉(zhuǎn)正的希望破滅。
房企土地增值稅惹爭議
事件：11月24日，央視《每周質(zhì)量報告》曝光萬科、富力、SOHO中國等45家房企8年欠交土地增值稅超3.8萬億元。該報道涉及房企數(shù)量多、金額大，在業(yè)內(nèi)激起議論，諸多房企紛紛否認“拖逃漏”等行為。國家稅務(wù)總局有關(guān)負責人表示，這其實是對稅收政策和征管方式存在誤解和誤讀。央視報道提及的爆料人北京執(zhí)業(yè)律師李勁松此前曾對房企欠繳土地增值稅進行過披露，此次更是對任志強的回應(yīng)進行逐條反駁，并希望房企提出確切證據(jù)。
上榜理由：“3.8萬億元房企應(yīng)繳未繳”的推測與判斷，嚴重誤導(dǎo)社會輿論，但不容回避的事實是，在實務(wù)操作中，各地稅務(wù)部門并沒嚴格按稅法執(zhí)行。《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》明確要進行房地產(chǎn)稅立法和改革。房企謀求暴利的公眾形象下，社會自然希望包括土地增值稅在內(nèi)的納稅情況能公開透明化。雖然央視擺烏龍，但是其報道的價值在于，能進一步觸發(fā)社會對房企及稅費制度中的各類問題進行重新審視。
中央城鎮(zhèn)化會議召開 房地產(chǎn)市場供應(yīng)規(guī)模將增加
事件：12月12—13日，引人矚目的中央城鎮(zhèn)化工作會議召開。此次會議分析城鎮(zhèn)化發(fā)展形勢，明確推進城鎮(zhèn)化的指導(dǎo)思想、主要目標、基本原則、重點任務(wù)。會議提出推進城鎮(zhèn)化的六大主要任務(wù)：一是推進農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，二是提高城鎮(zhèn)建設(shè)用地利用效率，三是建立多元可持續(xù)的資金保障機制，四是優(yōu)化城鎮(zhèn)化布局和形態(tài)，五是提高城鎮(zhèn)建設(shè)水平，六是加強對城鎮(zhèn)化的管理。會議中提出要全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件；重點發(fā)展城市群，以盤活存量為主，適當提高城市的住宅用地比例和容積率水平。
上榜理由：在推進新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的過程中，住房作為基礎(chǔ)性、配套性的作用，是重要的民生定位不會改變，促進外來務(wù)工人員的市民化和解決其住房問題成為關(guān)鍵。從此次中央城鎮(zhèn)化會議來看，對建制鎮(zhèn)、小城市以及中等城市落戶限制的放開，意味著未來中小城市的人口將會有顯著增長，相伴隨的會引致房地產(chǎn)市場有較大的發(fā)展。會議提出的重點發(fā)展城市群，適當提高城市住宅用地比例，意味著各城市，特別是特大和大城市，將會出現(xiàn)中心城區(qū)“退二進三”的城市更新，未來房地產(chǎn)市場供應(yīng)規(guī)模將會增加，城市的綜合承載能力也將大幅提高。
《中華建筑報》記者邢愛婷供稿
