為應(yīng)對(duì)限價(jià)令，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商采用“精裝拆分”，業(yè)內(nèi)呼吁主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)亮明態(tài)度
“我們將采取拆分精裝的銷售方式，目前精裝修標(biāo)準(zhǔn)暫未確定”，記者近日致電昌平、大興等區(qū)域的不少項(xiàng)目，都得到如是答復(fù)。
“精裝修是否能從房?jī)r(jià)中剝離”的爭(zhēng)執(zhí)已持續(xù)三月有余，至今仍無(wú)定論。但是開(kāi)發(fā)商拆分精裝的做法眼下在市場(chǎng)上有愈演愈烈之勢(shì)。精裝修拆分作為“限價(jià)令”實(shí)施以來(lái)的特殊產(chǎn)物，記者曾對(duì)此多方求證，然主管部門(mén)和消費(fèi)者協(xié)會(huì)均未給予回復(fù)或受理。對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士呼吁，主管部門(mén)對(duì)此應(yīng)當(dāng)亮明態(tài)度。
“精裝拆分”日益蔓延
眼看著前期做出精裝拆分的項(xiàng)目無(wú)不“大獲全勝”，這多少為接下來(lái)將要入市的項(xiàng)目注射了一些強(qiáng)心針。“我們將采取拆分精裝的銷售方式，目前精裝修標(biāo)準(zhǔn)暫未確定，總體均價(jià)大概在24000元/平米。”位于昌平區(qū)的某項(xiàng)目銷售人員坦率地告訴記者。根據(jù)北京市住建委官方數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目一期成交均價(jià)為18776元/平米，當(dāng)時(shí)交房標(biāo)準(zhǔn)為毛坯。
報(bào)批取證的價(jià)格管控讓開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)率水平遭遇到嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，覬覦精裝修環(huán)節(jié)獲利成為不少開(kāi)發(fā)商的新目標(biāo)。中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人聯(lián)盟常務(wù)主席陳順介紹，價(jià)格管制下的精裝修拆分吸引了眾多開(kāi)發(fā)商。一些項(xiàng)目以半價(jià)，甚至更低的折扣大批量采購(gòu)裝修用材，對(duì)于成本和利潤(rùn)的把控更得心應(yīng)手。
近期采用“精裝拆分”的幾個(gè)樓盤(pán)，開(kāi)盤(pán)即日光，供不應(yīng)求的熱度也在炙烤著尚未入市的項(xiàng)目。據(jù)記者了解，在8、9月即將面市的項(xiàng)目中，多個(gè)樓盤(pán)將采取拆分精裝修的方式。
地鐵大興線沿線的中水電云立方，之前所售房源均為毛坯，而在接下來(lái)也決定變身精裝。“大家都在這么操作，價(jià)格都調(diào)上去了，我們肯定也要這么做。”該負(fù)責(zé)人告訴記者，雖然拿證的時(shí)間尚未確定，但集團(tuán)內(nèi)部已經(jīng)對(duì)精裝修拆分進(jìn)行了多次研究。
“圍堵打壓”非解決之道
精裝修從之前房產(chǎn)的附加值，衍生成目前被交易的“商品”，其后期風(fēng)險(xiǎn)也是飽受爭(zhēng)議。克爾瑞信息集團(tuán)北京片區(qū)總經(jīng)理王秀玲表示，開(kāi)發(fā)商拆分精裝修、捆綁銷售車(chē)庫(kù)等行為存在一定風(fēng)險(xiǎn)。一旦后期樓市出現(xiàn)波動(dòng)，購(gòu)房者將會(huì)以房?jī)r(jià)與實(shí)際情況不符為由，要求開(kāi)發(fā)商退房或者給予相應(yīng)補(bǔ)償。此外，精裝修一旦成為明確的付費(fèi)項(xiàng)目，購(gòu)房者對(duì)裝修質(zhì)量將會(huì)有更細(xì)致的要求，也容易引起糾紛。
“這些風(fēng)險(xiǎn)不是沒(méi)有考慮過(guò)。但面對(duì)限價(jià)和利潤(rùn)之間的困境，我們不得不嘗試類似的方式。實(shí)際上拆分精裝修對(duì)于開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者來(lái)說(shuō)都是麻煩事，但為了獲得合理的利潤(rùn)，我們現(xiàn)在是不怕麻煩的。”北京一在售樓盤(pán)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，現(xiàn)在項(xiàng)目拿地成本都不低，有些地價(jià)甚至已經(jīng)接近區(qū)域房?jī)r(jià)。“項(xiàng)目定價(jià)卻被強(qiáng)制按壓，從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的角度來(lái)看，是不合理的”，該負(fù)責(zé)人說(shuō)。
在高策地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)陶紅兵看來(lái)，市場(chǎng)供給稀缺為開(kāi)發(fā)商拆分精裝修提供了市場(chǎng)基礎(chǔ)。他認(rèn)為，精裝修拆分是房企面對(duì)限價(jià)采取的短期應(yīng)對(duì)方法，隨著限價(jià)的持續(xù)，未來(lái)還將有更多其他應(yīng)對(duì)方式出現(xiàn)。要解決這些問(wèn)題僅靠圍堵打壓是不夠的，仍需要將樓市放到市場(chǎng)規(guī)律中去。
多位業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商采取精裝修拆分的銷售方式，是價(jià)格管控下的一種被動(dòng)之舉。“項(xiàng)目拆分精裝修，開(kāi)發(fā)商其實(shí)是頂著巨大壓力，心情也很糾結(jié)。”東亞新華地產(chǎn)營(yíng)銷中心總監(jiān)賈玉鵬表示。
根據(jù)記者了解，目前有很多房企都在對(duì)拆分精裝修進(jìn)行專題研究，以決定是否采取這一方式。賈玉鵬告訴記者，“拆分精裝修是房企在價(jià)格管制下的一種應(yīng)對(duì)措施，以此實(shí)現(xiàn)策略性加價(jià)。在未來(lái)一段時(shí)間里將會(huì)有更多拆分精裝修的項(xiàng)目面市。”
【名詞解釋】
精裝拆分
針對(duì)市住建委在發(fā)放樓盤(pán)預(yù)售證時(shí)的“價(jià)格關(guān)”，部分開(kāi)發(fā)商采取將精裝修價(jià)格從擬售房?jī)r(jià)中剝離出來(lái)的方式，單獨(dú)簽訂精裝修合同，以期從精裝修中獲取較多利潤(rùn)。
追訪
“精裝拆分”違規(guī)與否無(wú)據(jù)可依
“事實(shí)上，近期市住建委已經(jīng)開(kāi)始對(duì)精裝修目的報(bào)批流程進(jìn)一步細(xì)化。如果報(bào)證是精裝修項(xiàng)目，則需要查看樣板間。”一位接近北京市住建委的業(yè)內(nèi)人士透露，實(shí)地勘察樣板間就是為了確定精裝修的標(biāo)準(zhǔn)及報(bào)價(jià)。
隨后記者又向多個(gè)即將入市的“準(zhǔn)精裝項(xiàng)目”求證，得到的回復(fù)均是，市住建委確實(shí)會(huì)派人到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)看樣板間，沒(méi)看過(guò)樣板間的一律不發(fā)證。但據(jù)一位北部項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人告訴記者：“就是到現(xiàn)場(chǎng)走一圈，我得到的信息反饋是并不會(huì)據(jù)此來(lái)確定價(jià)格。”
盡管記者就此問(wèn)題也曾多次聯(lián)系市住建委宣傳部門(mén)，但截至記者發(fā)稿，始終未得到明確回復(fù)。
據(jù)一位知情人士表示，市住建委一直在研究相應(yīng)舉措。“但研究了好幾個(gè)月也沒(méi)有更好的辦法，估計(jì)還會(huì)一直研究下去吧。”該人士說(shuō)。
一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士直言：“精裝修這件事從政策角度根本無(wú)法制約，從來(lái)也沒(méi)規(guī)定說(shuō)精裝修不能和房子分開(kāi)銷售，從本質(zhì)來(lái)看，開(kāi)發(fā)商其實(shí)并沒(méi)有違規(guī)。”
業(yè)內(nèi)聲音
監(jiān)管不應(yīng)存在真空地帶
面對(duì)“精裝拆分”是否合理，業(yè)內(nèi)人士眾說(shuō)紛紜，相關(guān)律師表示，由于交易過(guò)程買(mǎi)賣(mài)自愿，開(kāi)發(fā)商搭售精裝修是否成立尚無(wú)法可依。
身處“兩不管”真空地帶的拆分精裝行為，陳順認(rèn)為，目前沒(méi)有政策禁止進(jìn)行精裝修拆分，令這一行為的普遍出現(xiàn)無(wú)可厚非。但他同時(shí)指出，現(xiàn)在對(duì)于精裝修標(biāo)準(zhǔn)、報(bào)價(jià)等都沒(méi)有嚴(yán)格考核。未來(lái)如果有更多精裝修項(xiàng)目出現(xiàn)，可以考慮從房源的總房?jī)r(jià)、針對(duì)客群等方面出發(fā)，對(duì)精裝修價(jià)格進(jìn)行一定限制。
而業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，拆分精裝修實(shí)際反映了開(kāi)發(fā)商與政府的博弈，最終經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)仍是轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上。在購(gòu)房人利益保障方面，王秀玲建議，相關(guān)部門(mén)可以從精裝修的費(fèi)用、標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量方面作出嚴(yán)格規(guī)定。
“單一樓盤(pán)房?jī)r(jià)上漲，購(gòu)房者心里認(rèn)可，但加上精裝漲價(jià)，購(gòu)房者心里就不爽，甚至覺(jué)得開(kāi)發(fā)商有問(wèn)題”，有開(kāi)發(fā)商表示，限價(jià)政策下的精裝拆分，無(wú)形中造成了開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的矛盾。“如果不違規(guī)，不如干脆放開(kāi)。”一位業(yè)內(nèi)人士如是說(shuō)，這樣房企能夠踏實(shí)下來(lái)好好做產(chǎn)品，盡可能地避免后期糾紛。
陶紅兵也認(rèn)為在目前的市場(chǎng)條件下，項(xiàng)目借助精裝修提升實(shí)際成交價(jià)格，房企必定會(huì)擠壓精裝修成本，項(xiàng)目利潤(rùn)和裝修質(zhì)量之間很難達(dá)到平衡。這對(duì)房企品牌建設(shè)極為不利。
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