為應對限價令，越來越多的開發商采用“精裝拆分”，業內呼吁主管部門應當亮明態度

　　“我們將采取拆分精裝的銷售方式，目前精裝修標準暫未確定”，記者近日致電昌平、大興等區域的不少項目，都得到如是答復。

　　“精裝修是否能從房價中剝離”的爭執已持續三月有余，至今仍無定論。但是開發商拆分精裝的做法眼下在市場上有愈演愈烈之勢。精裝修拆分作為“限價令”實施以來的特殊產物，記者曾對此多方求證，然主管部門和消費者協會均未給予回復或受理。對此，有業內人士呼吁，主管部門對此應當亮明態度。

　　“精裝拆分”日益蔓延

　　眼看著前期做出精裝拆分的項目無不“大獲全勝”，這多少為接下來將要入市的項目注射了一些強心針。“我們將采取拆分精裝的銷售方式，目前精裝修標準暫未確定，總體均價大概在24000元/平米。”位于昌平區的某項目銷售人員坦率地告訴記者。根據北京市住建委官方數據顯示，該項目一期成交均價為18776元/平米，當時交房標準為毛坯。

　　報批取證的價格管控讓開發商的利潤率水平遭遇到嚴峻的挑戰，覬覦精裝修環節獲利成為不少開發商的新目標。中國房地產經紀人聯盟常務主席陳順介紹，價格管制下的精裝修拆分吸引了眾多開發商。一些項目以半價，甚至更低的折扣大批量采購裝修用材，對于成本和利潤的把控更得心應手。

　　近期采用“精裝拆分”的幾個樓盤，開盤即日光，供不應求的熱度也在炙烤著尚未入市的項目。據記者了解，在8、9月即將面市的項目中，多個樓盤將采取拆分精裝修的方式。

　　地鐵大興線沿線的中水電云立方，之前所售房源均為毛坯，而在接下來也決定變身精裝。“大家都在這么操作，價格都調上去了，我們肯定也要這么做。”該負責人告訴記者，雖然拿證的時間尚未確定，但集團內部已經對精裝修拆分進行了多次研究。

　　“圍堵打壓”非解決之道

　　精裝修從之前房產的附加值，衍生成目前被交易的“商品”，其后期風險也是飽受爭議。克爾瑞信息集團北京片區總經理王秀玲表示，開發商拆分精裝修、捆綁銷售車庫等行為存在一定風險。一旦后期樓市出現波動，購房者將會以房價與實際情況不符為由，要求開發商退房或者給予相應補償。此外，精裝修一旦成為明確的付費項目，購房者對裝修質量將會有更細致的要求，也容易引起糾紛。

　　“這些風險不是沒有考慮過。但面對限價和利潤之間的困境，我們不得不嘗試類似的方式。實際上拆分精裝修對于開發商和購房者來說都是麻煩事，但為了獲得合理的利潤，我們現在是不怕麻煩的。”北京一在售樓盤項目負責人表示，現在項目拿地成本都不低，有些地價甚至已經接近區域房價。“項目定價卻被強制按壓，從市場經濟的角度來看，是不合理的”，該負責人說。

　　在高策地產服務機構董事長陶紅兵看來，市場供給稀缺為開發商拆分精裝修提供了市場基礎。他認為，精裝修拆分是房企面對限價采取的短期應對方法，隨著限價的持續，未來還將有更多其他應對方式出現。要解決這些問題僅靠圍堵打壓是不夠的，仍需要將樓市放到市場規律中去。

　　多位業內人士均認為，開發商采取精裝修拆分的銷售方式，是價格管控下的一種被動之舉。“項目拆分精裝修，開發商其實是頂著巨大壓力，心情也很糾結。”東亞新華地產營銷中心總監賈玉鵬表示。

　　根據記者了解，目前有很多房企都在對拆分精裝修進行專題研究，以決定是否采取這一方式。賈玉鵬告訴記者，“拆分精裝修是房企在價格管制下的一種應對措施，以此實現策略性加價。在未來一段時間里將會有更多拆分精裝修的項目面市。”

　　【名詞解釋】

　　精裝拆分

　　針對市住建委在發放樓盤預售證時的“價格關”，部分開發商采取將精裝修價格從擬售房價中剝離出來的方式，單獨簽訂精裝修合同，以期從精裝修中獲取較多利潤。

　　追訪

　　“精裝拆分”違規與否無據可依

　　“事實上，近期市住建委已經開始對精裝修目的報批流程進一步細化。如果報證是精裝修項目，則需要查看樣板間。”一位接近北京市住建委的業內人士透露，實地勘察樣板間就是為了確定精裝修的標準及報價。

　　隨后記者又向多個即將入市的“準精裝項目”求證，得到的回復均是，市住建委確實會派人到項目現場看樣板間，沒看過樣板間的一律不發證。但據一位北部項目的負責人告訴記者：“就是到現場走一圈，我得到的信息反饋是并不會據此來確定價格。”

　　盡管記者就此問題也曾多次聯系市住建委宣傳部門，但截至記者發稿，始終未得到明確回復。

　　據一位知情人士表示，市住建委一直在研究相應舉措。“但研究了好幾個月也沒有更好的辦法，估計還會一直研究下去吧。”該人士說。

　　一位不愿具名的業內人士直言：“精裝修這件事從政策角度根本無法制約，從來也沒規定說精裝修不能和房子分開銷售，從本質來看，開發商其實并沒有違規。”

　　業內聲音

　　監管不應存在真空地帶

　　面對“精裝拆分”是否合理，業內人士眾說紛紜，相關律師表示，由于交易過程買賣自愿，開發商搭售精裝修是否成立尚無法可依。

　　身處“兩不管”真空地帶的拆分精裝行為，陳順認為，目前沒有政策禁止進行精裝修拆分，令這一行為的普遍出現無可厚非。但他同時指出，現在對于精裝修標準、報價等都沒有嚴格考核。未來如果有更多精裝修項目出現，可以考慮從房源的總房價、針對客群等方面出發，對精裝修價格進行一定限制。

　　而業內人士普遍認為，拆分精裝修實際反映了開發商與政府的博弈，最終經濟負擔仍是轉嫁到購房者身上。在購房人利益保障方面，王秀玲建議，相關部門可以從精裝修的費用、標準、質量方面作出嚴格規定。

　　“單一樓盤房價上漲，購房者心里認可，但加上精裝漲價，購房者心里就不爽，甚至覺得開發商有問題”，有開發商表示，限價政策下的精裝拆分，無形中造成了開發商和購房者的矛盾。“如果不違規，不如干脆放開。”一位業內人士如是說，這樣房企能夠踏實下來好好做產品，盡可能地避免后期糾紛。

　　陶紅兵也認為在目前的市場條件下，項目借助精裝修提升實際成交價格，房企必定會擠壓精裝修成本，項目利潤和裝修質量之間很難達到平衡。這對房企品牌建設極為不利。