當調控政策遇到要漲價的開發商將會發生什么？一方是政府為控制房價，對于高價格樓盤不給予銷售許可證；另一方是開發商各顯其能，研究出限價時代的一套求生法則——以高于毛坯的成本爭取在“限價”條件下的高價格。

　　近日，記者通過對多地樓盤走訪發現，以精裝修抬高價格已成為不少開發商的選擇，而慣用的手法就是精裝拆分。精裝修拆分是指，精裝樓盤以低價獲批預售證后，將房款與精裝修款相分離，從精裝修中變相漲價的模式。而購房人在購置精裝修房時，簽訂“陰陽合同”，這樣既躲避了相關部門的檢查又達到了漲價的目的。

　　實際上，精裝修問題不止于此，在價格管控下，精裝修質量是否會隨之縮水，也引起不少人的擔憂。而監管體制的缺失，相關規定的執行等問題成為精裝修亂象叢生的關鍵。

　　“精裝修行業并不正規，住建部沒有準確的強制文件。現階段，很多單位都在做，有些地方也出現精裝修質量驗收技術守則，但目前北京市還沒有。這就要求政府應該做標準，進行技術質量保障，才能健康地引導全裝修的發展。”住建部住宅建設及產業現代化技術專家委員會專家委員開彥對記者如是說。

　　精裝修之困

　　精裝修，住建部推行多年，開發商卻因技術、質量等問題，對此未有過多的熱情。而在當下，不少項目卻開始悄然進行精裝房售樓。

　　“我們現在漲價，不漲毛坯房的價格，只漲裝修款，但相當于總價再漲。”萬科新里程項目銷售毫不掩飾地道出了項目做精裝的原因。

　　據記者了解，該項目在銷售時，要求所有購房者簽訂一份《幸福家居解決方案》，其中的裝修不是選裝，只有一種方案，總共費用40萬元。需要和首付一并交出，一次性付清。而對于這份綁架式的方案，新里程對此也打出了“優惠政策”，其與搜房網一萬抵三萬，裝修《幸福家居解決方案》有38400塊錢的優惠，一共優惠68400元，從七月二號停止和搜房的合作，但令人感覺蹊蹺的是優惠款現在還是能給申請下來。

　　另據萬科新里程的銷售人員介紹，這期總共有八百多套房源在售，目前已經賣了三百多套，而后期裝修款還會漲價。“新里程上一期精裝標準是35萬，這期是40萬，以后40萬元肯定是拿不下了，相當于首付又高了。”

　　更讓人驚嘆的是，在銷售人員的口中，這樣的捆綁性銷售，似乎還是消費者“占了便宜”。“不用糾結多交的裝修款，因為成交均價都一樣，我們相當于精裝拆分。畢竟在周邊買不到每平米17000元的毛坯房，而如果買每平米20000多元的毛坯房，自己再裝修，平均下來價格和我們的精裝房一樣，還得耽誤時間和精力。何況花相同的價錢，自己裝修的效果肯定沒有我們的好，因為開發商是集體采購，檔次會高一點。”

　　那么究竟為何樓盤銷售不將房價直接漲上去，而要采取精裝修變相漲價？

　　其實，在限價之下，預售證越來越難取得，拆分精裝變為了曲線漲價的渠道。由于房價“水漲船高”及集團財務考核要求等諸多情況，都迫使樓盤有漲價沖動。但開發商怎么樣才能賣到預期的價格？就只能采取精裝分離這一策略。向政府提交毛坯房的價格，而在銷售時按精裝房出售，從而增加利潤。

　　不難看出，精裝修已成為開發商獲得利潤的又一方式，而這背后卻是對購房人利益的損害。

　　雙向防范

　　對于政策的具體落實與實施，部分地區已經開始做出了嘗試。

　　2013年5月20日，沈陽市建委出臺了《關于推動沈陽市現代建筑產業化工程建設的通知》（以下簡稱《通知》），《通知》要求，今后，凡在沈陽市行政區二環內新開工的商品住宅開發項目，必須實行全裝修；其他區域商品住宅鼓勵采用全裝修。沈陽市建委按照商品住宅全裝修的相關技術標準和要求在項目施工圖設計審查、工程竣工驗收、備案等環節加強監督管理。

　　根據規定，全裝修將實行分戶驗收制度，未按規定和要求進行全裝修住宅施工圖審查、監理和施工的工程，建設單位不得組織竣工驗收，沈陽市建設主管部門也不予工程備案。為此，沈陽市國土規劃局在土地出讓公告中將“商品住宅須采用全裝修”作為土地出讓條件，并在土地出讓合同和其他規范性文件中注明。

　　“這或許為全裝修的發展提供了良好的思路。”葉明認為，為了確保全裝修長效機制的建立，未來國家層面也需要逐步制定相應政策。政策確立后，地方政府應該加強監管，沈陽的案例就是一次良好的嘗試。

　　開彥也直言，全裝修的良性發展需要政府發布整套的政策和標準去支持，“或者政府可以將權力下放，將制定權力下放給社團組織、專業的行業協會。現在雖然有大型房企會自己制定一套標準，但畢竟都是非正式的。日后應該公開全裝修的裝修標準，給消費者提供相應宣傳手冊，涵蓋詳細信息，讓消費者心中有數。”

　　然而，單純的依賴政策監管并非全策。消費者也應從自身角度出發，提升防范和維權意識。

　　中經聯盟常務主席陳順指出，目前大部分開發商在精裝修的標準上是留有余地的，比如只在宣傳單上寫著某品牌、同等品牌，或者干脆寫知名品牌，是個相對模糊的概念。這就需要消費者提高警惕，在買房前應該充分研究樓盤的宣傳資料，并注意觀察開發商精裝修的封樣，交樓的時候，房屋應該和樣板間展示的完全一樣。

　　另一方面，后期的消費者維權也將對開發商實現有效的監督。岳成律師事務所房地產部王艷華表示，業主和開發商之間是合同關系，如果是房屋裝修出現了質量問題，業主可以根據合同，明確主張維權，要求開發商維修或者賠償。

　　針對難以界定的開發商變相漲價問題，王艷華也給出了自己的建議，“如果開發商在合同上對房屋定價進行了拆分，明確了精裝修和毛坯房的價格。那消費者可以申請讓相關部門對實際房屋內的裝修進行核算，如果發現確實是成本明顯不符或價格提高，可能法律上就會對消費者的權益進行一定的維護。當然，這也要考慮實踐中的可支持性，畢竟針對此類情況的衡量和舉證都比較困難。”

　　誰為精裝修做主？

　　實際上，新里程的這一市場現象，已不是個案。

　　位于大興區的某個高端項目也遭到過裝修標準與價格不符的質疑。據報道，該項目報價8000元/平米的精裝修標準。但實際所使用的品牌產品，與5000元/平米精裝標準相差無幾，其廚房電器所使用的品牌也并無過人之處。

　　而上文提及的精裝修拆分僅為全裝修所遇到問題的一個方面。去年，萬科的“地板門”、“紙板門”在業界掀起軒然大波，這都暴露出精裝修質量問題的缺陷。質量問題的監管、材質與所報價格的核定等諸多問題，該由誰來操作，至今還未得到解決。

　　那么面對這一市場問題，造成的原因是什么？其實這與許多問題一樣，全裝修并不缺乏行業的規范、標準，真正缺乏的是行業內的監管。

　　從1999年的國務院72號文首次提出要“積極推廣一次性裝修或菜單式裝修模式”， 到2002年原建設部的《商品住宅裝修一次到位實施細則》，再到2008年住房和城鄉建設部再度發布《關于進一步加強住宅裝飾裝修管理的通知》，對全裝修的引導力度逐步加大，內容逐層加深。不難看出，國家近年來對全裝修鼓勵推進及整肅、規范的用意。

　　而在不久前，經過3年時間編制的《住宅室內裝飾裝修工程驗收規范》（JGJ/T304-2013）（以下簡稱《驗收規范》）也隨住房和城鄉建設部的一紙公告，宣布出臺，并規定2013年12月1日起《驗收規范》正式實施。

　　對此，記者向住房和城鄉建設部住宅產業化促進中心技術產品處處長葉明求證《驗收規范》的執行力度時，其表示，“這是國家標準規范，一個推薦性的驗收標準。”

　　就以往來看，《驗收規范》已從國家標準“降級”為推薦性的行業標準。而這一變化，實際上是有著難言之隱。據某業內人士猜測，這和政策的執行與監管不足有著直接關系，“規范、準則一直就有，可由誰監管？怎么監管？采用何種方式？這些問題一直得不到解決，政策無法落地。”

　　對于未來，精裝修是房地產行業發展的一個大趨勢。據記者了解，住建部一直在大力進行推廣，中國建筑裝飾協會會長李秉仁在近期就曾表示，“住宅精裝修的節能、環保優勢非常明顯，因此精裝修住宅的質量和安全至關重要。精裝修住宅作為推進住宅產業化的重要抓手，在國家保障房政策的推動下效果較為突出。”

　　而就目前精裝修市場的不規范現象要如何解決，監管的執行層面如何確定等問題來看，依舊任重道遠。