出售保障性住房

　　暫不預征土地增值稅

　　“為加強對定價過高、價格上漲過快的房地產開發(fā)項目的稅收征管，按照有關規(guī)定，結合本市實際情況，對房地產開發(fā)企業(yè)銷售商品房取得的收入，實行差別化土地增值稅預征率。”昨天，市地稅局表示，房地產開發(fā)企業(yè)按照政策規(guī)定銷售各類保障性住房取得的收入，暫不預征土地增值稅。

　　記者查詢“京十九條”發(fā)現，為充分發(fā)揮稅收政策的調節(jié)作用，本市將根據市場情況適時提高定價過高、預計增值額過大的房地產開發(fā)項目的土地增值稅預征率，加強預征和清算管理，加大稽查力度。

　　市地稅局明確：房地產開發(fā)企業(yè)銷售新辦理預售許可和現房銷售備案的商品房取得的收入，按照預計增值率實行2%至8%的幅度預征率。容積率小于1.0的房地產開發(fā)項目，最低按照銷售收入的5%預征土地增值稅。

　　北京房地產業(yè)協會秘書長陳志告訴記者說，以往北京的商品房項目，預計增值率實行2%至5%的幅度預征率。容積率小于1.0的房地產開發(fā)項目，最低按照銷售收入的3%預征土地增值稅。比較上述標準，可以看出土地增值稅預征率提高了，“這必將對房地產企業(yè)的資金周轉形成較大壓力，因為房企的銷售額越大，預征的土地增值稅也越多，如果房屋銷售價格上漲，可能會面臨更高的土地增值稅，這或對抑制房價上漲起到一定作用。”

　　算賬：

　　“豪宅”稅更高 普宅影響小

　　購買不滿5年的豪宅(非普通住房)，將對房屋收取5.5%的全額營業(yè)稅，3%的全額契稅，以及按原房主售房的差額收取20%的個人所得稅。

　　以海淀區(qū)北部一套房屋為例，2010年，房主以總價300萬元的價格全款購買了此房，如今再以600萬元的價格出售。減去原總價10%、即30萬元的裝修款，再減去大約10萬元的購房稅款，購房人出售這套房屋的所得，就是600萬元的總價，減去300萬元的購房款，再減去30萬元裝修款和10萬元稅款，相當于260萬元。而其所繳納的稅款，應該為260萬元的20%，即52萬元。

　　這也就意味著，如果要出售這套豪宅，全額營業(yè)稅、全額契稅、個人所得稅3項相加，交易方應該繳納103萬元的稅款。

　　但這些稅款，只在針對不滿5年的非普通住宅時全額征收。鏈家地產分析師張旭說，針對非普通住宅按全額征稅，也體現出政府正在采用更嚴厲手段，通過納稅抑制房地產投資投機型需求。

　　如果購房人出于改善的目的，購買一套滿5年的二手房，但房主名下仍有其他房產，又應該怎么納稅呢?張旭測算，首先這套房將免除5.5%的營業(yè)稅，但契稅需要按照3%繳納，同時房主也要繳納所得的20%作為個人所得稅。

　　這也就意味著，如果這套房是售房人在2008年、以100萬元全款購買的普通住房，目前售價為200萬元，交易方應該繳納的契稅就為6萬元。而個人所得稅則需要用200萬元減去20萬元裝修、繳納大約為2萬元的稅款和原購房款，再乘以20%，即15.6萬元。整套房應繳納的款項即為21.6萬元。

　　如果購房人購買的是已經滿5年、90平方米以下的普通住房，又是房主名下惟一一套住宅，其如今的納稅額度和此前并沒有變化。張旭說，針對這類“剛需”二手房，新政前后都免去個稅，也免征營業(yè)稅，售房人只要交納1%的契稅即可。即無論房主此前用多少錢購買，只要房源仍屬于普通住宅，只需交納1%的契稅，也就是說，如果購房人在城內買了一套售價200萬元的小房，雖然和繳納個稅的房源價值相等，但整套“剛需”房應繳納的款項，僅為2萬元。