近幾年，房地產信托可以說是個人理財領域最熱門的產品。然而，近日發布的相關報告顯示，今年房地產信托資金兌付總額高達3100億元，因此，有人質疑，信托公司的兌付壓力將進一步增大。相關專家表示，房地產信托行業目前不會爆發較大的兌付危機，但投資者應理清思路，認清當前房地產信托行業流行的剛性兌付正開始走向倒計時。

　　兌付潮來了?

　　據了解，在眾多理財產品中，信托產品一直以收益率穩定而受到投資者的青睞，房地產信托產品尤其受熱捧。截至2012年底，房地產信托產品平均預期收益率高達9.22%，居各類理財產品之首。近年來，在持續從嚴的調控政策下，由于股市融資、銀行貸款的路徑受到限制，部分房地產開發商便通過信托公司向投資者籌集資金，由于收益率相對較高，房地產信托行業發展迅猛。

　　然而，自2010年國家對房地產行業調控從嚴以來，房地產信托兌付風險也逐漸顯現出來。2012年底，中融、中信等11家公司都爆發了房地產信托兌付危機。中金公司發布的報告顯示，2013年，房地產信托產品預計到期規模2816億元，總還款額約3100億元。房地產信托兌付資金以樓盤銷售回款為基礎，在限購、限價和限貸等調控政策不松動的前提下，房地產商回款速度放緩，導致房地產信托資金兌付難度增大。

　　2013年第一季度、第二季度，將有大批項目到期，房地產信托兌付危機會不會愈演愈烈?房地產信托項目能否安然渡過兌付洪峰?

　　某信托公司研究部門負責人薛濤認為，房地產信托兌付危機爆發的根本原因是：房地產信托第一還款來源——樓盤銷售款——沒有按預期回款。在此情況下，就會通過處理資產實現第二來源還款。

　　兌付危機根源何在?

　　薛濤指出，兌付危機主要是由項目資金的流動性風險造成的。他介紹說，房地產信托機構在融資時一般會設置50%的資產抵押率，在抵押資產價值未大幅降低的前提下，可以認為房地產信托項目是安全的。從2012年末到2013年初全國房價的整體走勢來看，一二線城市房價已經開始回暖，這意味房地產信托項目的安全性有了保障。與此同時，房價回暖將帶動房屋銷售回暖，從而加快銷售回款速度。

　　薛濤告訴記者，當前房價回暖主要是由剛性需求促成的，具有趨勢性，而非短期反轉。針對剛性需求，政府目前不可能再出臺更嚴厲的實質性限制政策來限制居民的正常居住需求。平抑房價的有效措施是擴大市場供給。可以預期，2013年房地產開發企業受到的融資限制有可能逐步放松，融資環境將得以改善。

　　薛濤總結說，2013年，房地產信托行業資金兌付壓力將明顯小于2012年，爆發系統性兌付危機將是極小概率事件，個案兌付危機爆發情況會好于2012年。他還指出，本輪房地產調控將為中國房地產行業營造可持續發展的環境，房地產行業的利潤率將逐漸回歸正常水平，與其他行業一樣獲得正常的融資渠道;房地產信托產品的收益率也將向同類型信托產品的平均收益率回歸。

　　剛性兌付有害?

　　據了解，近5年來，中國信托產品呈爆發式增長。有人認為，剛性兌付是近年來推動信托行業迅速發展的主要原因。各種信托產品銷售火爆，反映出投資者對剛性兌付的依賴性較強。

　　剛性兌付是指信托項目到期后，信托公司必須向投資者兌付投資本金和預期收益，即使項目出現問題，信托公司也要想盡一切辦法兌付資金。剛性兌付實際上已經成為信托行業的潛規則，屢被業內人士所詬病。

　　薛濤分析說，剛性兌付的形成原因有：一是當前信托公司的受托責任邊界不清晰，特別是房地產、基礎設施等領域的融資公司和信托公司、投資者、監管機構，均對受托責任未形成共識性的、相對明確的約定;二是在信托理財領域，投資者的固定收益預期被不斷強化，容易忽視投資信托項目的潛在風險。

　　薛濤表示，剛性兌付是特定背景下的畸形產物，有悖于風險與收益對等的金融學原理，不可能長期存在。結束剛性兌付童話，一方面，需要信托理財的各參與方明確受托人受托責任的邊界;另一方面，要讓投資者充分認識到信托理財面臨的風險，比較可行的方式就是：讓風險在可控的前提下逐步、適當暴露出來，讓各方在維護自身正當權益的基礎上，分析和討論信托公司的受托責任邊界以及投資者的責任，形成關于信托理財產品風險承擔的共識和約定。

　　“近期，一些知名信托公司決定，對發生兌付危機的項目不再按時兌付本息。由此看來，剛性兌付這一緊箍咒已開始逐漸松動，房地產信托行業開始朝理性方向發展。”薛濤說。