銀行等金融機構(gòu)對房地產(chǎn)貸款的松緊，從來都是地方政府調(diào)控樓市的重要杠桿，地方政府樓市調(diào)控總有金融支持政策，但銀行等金融機構(gòu)在職能權(quán)責關(guān)系上，相對獨立。
日前，廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局網(wǎng)站發(fā)文從7月15日起，廈門將調(diào)整住房信貸政策，主要變化是名下有1筆購房貸款記錄未結(jié)清，或名下有2筆及以上購房貸款記錄且相應貸款已結(jié)清的最低首付比例由40%調(diào)整為60%；名下有2筆購房貸款未結(jié)清的不予受理貸款申請。
廈門也決定對住房公積金信貸政策予以調(diào)整，職工家庭第二次申請住房公積金貸款購房，首付款比例不低于50％，貸款利率按公積金貸款基準利率的1.1倍執(zhí)行。停止向第三次以上申請公積金貸款的職工家庭發(fā)放住房公積金貸款。
廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局發(fā)文特別明確，“政策調(diào)整將由人行廈門中心支行和廈門市住房公積金管理委員會按有關(guān)規(guī)定和程序組織執(zhí)行。”
不過，隨后廈門房地產(chǎn)業(yè)一位知情人士對外稱，中國人民銀行廈門中心支行得知廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局網(wǎng)站發(fā)文調(diào)整住房信貸政策的相關(guān)內(nèi)容表示不滿。
這位人士提供了一位在社交媒體標注為“人民銀行”人士的通知稱，中國人民銀行廈門中心支行已經(jīng)向廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局就調(diào)整住房信貸政策的消息“提出嚴肅交涉”，并且其表示“地方政府或某個地方政府部門無權(quán)決定信貸政策，住房信貸政策須以金融部門發(fā)布的信息為準，其他任何部門無權(quán)發(fā)布信貸信息，也不具有執(zhí)行效力”。
為此，人民網(wǎng)記者采訪了北京大成律師事務所一位熟悉行政法律師，其表示，每年各地的信貸政策工作意見都是由中國人民銀行下發(fā)給各分支機構(gòu)及各銀行業(yè)金融機構(gòu)，銀監(jiān)會與中國人民銀行均有權(quán)利調(diào)整和優(yōu)化信貸政策。
“地方政府及相關(guān)政府部門對銀行幾乎沒有行政上的制約力，中國人民銀行等在當?shù)囟际桥沙鰴C構(gòu)或分支機構(gòu)，央行和銀監(jiān)部門實施的都是垂直管理。”他說，“一般地方政府可以與中國人民銀行及銀監(jiān)部門協(xié)商獲取銀行等信貸便利及支持政策，而無法直接發(fā)文命令對信貸政策予以調(diào)整。”
一般而言，房地產(chǎn)調(diào)控涉及銀行等金融機構(gòu)支持政策包括購房首付款比例調(diào)整、發(fā)放貸款主體審核、及購房貸款利率浮動，另外則是銀行等金融機構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款政策變化。
根據(jù)以往中國人民銀行及銀監(jiān)會針對房地產(chǎn)信貸政策的發(fā)文經(jīng)驗，通常會根據(jù)國家整體房地產(chǎn)調(diào)控思路確定政策導向和信貸政策，但具體執(zhí)行上，仍然是由各大商業(yè)銀行等金融機構(gòu)自主確定，比如央行和銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進一步做好住房金融服務工作的通知》等類似文件時，會提出“對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍，具體由銀行業(yè)金融機構(gòu)根據(jù)風險情況自主確定”。
“銀行都有風險管理的需要，所以一般地方政府研究當?shù)胤康禺a(chǎn)市場針對性地進行調(diào)控以后，都會申請銀行等金融部門予以信貸政策支持，央行、銀監(jiān)、銀行等都會主動配合和支持。”中部某省一位地方城投平臺人士說，“信貸對消費者和開發(fā)企業(yè)都是左右房地產(chǎn)調(diào)控最有效的杠桿。”
銀行等金融機構(gòu)與地方政府除了同樣是出于對房地產(chǎn)宏觀市場的風險管理會給予信貸政策支持以外，這位城投人士指出，另一個重要原因是地方政府確實可以在實際利益上影響銀行的信貸政策。
“政府在銀行都會有稅收和非稅制定專戶，比如社保、國企銀行存款，另外地方政府城投公司的發(fā)債，國有企業(yè)的短期融資券等，對地方銀行而言都是必爭的政府項目儲蓄、投資項目。所以銀行在實際利益驅(qū)動與競爭下，如果風險可控，銀行也傾向于給予地方政府對房地產(chǎn)調(diào)控要求的信貸政策支持。”他這樣告訴人民網(wǎng)記者。
中金公司在研究中指出，廈門市發(fā)文調(diào)整信貸政策是利用信貸實現(xiàn)降杠桿、抑投機的思路。廈門出臺此類抑制投機性需求的按揭信貸政策實屬情理之中，抑制部分不合理的多套房信貸，對市場成交整體擾動較小，但此時釋放出政策轉(zhuǎn)向信號有助于降低樓市熱度，減少房地產(chǎn)市場泡沫。”
在2016年上半年，廈門商品住宅成交約190萬平米，同比增長43%，6月住宅均價較年初上漲18%，全國排名第四，廈門住房貸款余額對住戶存款余額比例高達85%，同期北京21%和上海33%，同時廈門首套房貸款需求占比高達93.9%。
中金公司也進一步在研究中指出，廈門市今年以來第3個非一線城市限貸，政策進入中性期。自3月一線城市出臺樓市新政以來，4月廊坊、6月合肥、7月廈門均出現(xiàn)了收緊按揭信貸的措施，政策出臺的核心邏輯是此類城市房價漲幅過快，為控制過度投機化、房價泡沫化，政府采用“點剎”式控制。
“由于行業(yè)周期進入了價量齊漲/價漲量縮階段，近期各地城市信貸政策小幅調(diào)整說明調(diào)控政策已經(jīng)從‘友好期’逐步轉(zhuǎn)向‘中性期’，未來因城施策格局會更加明顯，而市場呈現(xiàn)過熱現(xiàn)象的武漢、鄭州等城市未來調(diào)控概率加大。”中金公司在研究中寫到。
