自去年底至今，官方多次提及房地產(chǎn)市場“供地主體多元化”，并推動地方開展實質(zhì)性的動作。按照要求，6月底前，北京、上海、廣州、深圳等16個熱點城市要上報供地主體多元化具體實施方案。
6月底上報具體方案
今年5月19日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)《關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》（下稱《通知》）稱，部分城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱苗頭，投機炒作有所抬頭，風險不容忽視。各地要落實人地掛鉤政策，有針對性地增加住房和用地有效供給。
《通知》要求，熱點城市要積極探索推動供地主體多元化，在權(quán)屬不變、符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃的情況下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的國有土地可作為租賃住房用地。6月底前，北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、無錫、杭州、合肥、福州、廈門、濟南、鄭州、武漢、成都市要提出并上報建設(shè)租賃住房的具體實施方案。
此外，開展租賃住房、利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房試點城市，6月底前要向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部及相關(guān)部門報告試點進展情況。
何謂供地主體多元化？簡單理解就是政府不再作為居住用地的唯一供應(yīng)者，非房地產(chǎn)企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的非住宅用地，以及集體建設(shè)用地，可以在符合一定規(guī)劃的前提下建設(shè)住房。
全國政協(xié)經(jīng)濟委員會副主任楊偉民6月14日在“2018陸家嘴（16.820, -0.46, -2.66%）論壇”上表示，要改革政府壟斷住宅用地的體制。房價過高的城市，既要在現(xiàn)有渠道增加住宅用地，也要擴大住宅用地供應(yīng)主體，農(nóng)村集體建設(shè)用地、規(guī)劃的工業(yè)用地和開發(fā)區(qū)用地都可用于居住。
“我國工業(yè)用地和開發(fā)區(qū)用地總量已經(jīng)偏大，但城市居住用地總量偏小、比例偏低，難以滿足城市化需要和人民對美好生活的需要。調(diào)結(jié)構(gòu)，既要調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，也要調(diào)整空間結(jié)構(gòu)，空間結(jié)構(gòu)調(diào)整的基本方向是減少工業(yè)用地，增加城市居住用地。這是解決高地價的根本。”楊偉民說。
在推進房地產(chǎn)供地多元化實操層面，北京已經(jīng)連續(xù)兩年單獨劃出200公頃集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房。
《北京市2018年建設(shè)用地供應(yīng)計劃》近日正式發(fā)布，北京2018年計劃安排1200公頃住宅用地，其中集體土地租賃住房用地200公頃。2017年，北京供應(yīng)了203公頃的集體土地用于建設(shè)集體租賃住房。
按照《北京市2017~2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計劃》，北京計劃五年供應(yīng)住宅用地6000公頃，其中國有建設(shè)用地5000公頃，集體建設(shè)用地1000公頃，以保障150萬套住房建設(shè)需求。
北京市住建委表示，北京全市39個集體土地租賃房項目已辦理占地手續(xù)，面積約204公頃，完成任務(wù)指標102%。2011年以來推出的首批5個集體土地租賃房試點項目、1.28萬套房源，已陸續(xù)交用入住。
包括北京在內(nèi)，截至目前，全國已經(jīng)有13個城市開始試點利用集體土地建設(shè)租賃住房，相應(yīng)的配套政策和資金支持也逐漸到位。
“變身”是否補繳土地出讓金
供地主體多元化的另一路徑——非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地用作住宅用地的做法方面，地方此前也有相關(guān)實踐。
自然資源部調(diào)控和監(jiān)測司巡視員董祚繼此前撰文表示，多主體供地并非從天而降或憑空臆造，而是有著豐富的前期實踐基礎(chǔ)和制度創(chuàng)新儲備。從2009年開始，廣東省開展了以“三舊”（舊城鎮(zhèn)、舊工廠、城中村）改造為主要內(nèi)容的城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)試點。2013年，試點增加了浙江、江蘇、上海等省市。其實質(zhì)，就是將供地由政府單一渠道改為政府、企業(yè)、集體多個渠道，推動土地市場化配置。未來應(yīng)深化試點探索，在符合規(guī)劃前提下，讓“三舊”用地經(jīng)改造可用作保障房、政策性住房、普通商品住房等建設(shè)。
北京市住建委去年年底也曾介紹，北京進一步引導和鼓勵全社會支持參與住房保障工作，不斷拓寬保障房籌集渠道，多主體供給，形成了廣泛合力。其中，鼓勵國有企業(yè)利用自有用地建設(shè)保障房，加大政策支持力度，目前已建設(shè)約12萬套。
“鼓勵國企拿出自有用地建設(shè)保障房，是增加保障房的供給渠道，而非企業(yè)自建房為企業(yè)內(nèi)部職工福利分房。”上述負責人表示，這些房源均面向社會符合條件的保障房家庭進行公開配租配售。
中國當前對土地實行用途管制，且不同用途的土地在出讓時價格也相差較大。當前，一些熱點城市的居住用地價格較高，而地方政府在出讓工業(yè)用地時，往往更多考慮招商需求，地價相對較為便宜，甚至是無償劃撥供企業(yè)使用。
此前，一些城市非房地產(chǎn)企業(yè)工業(yè)用地“變身”住宅用地的案例，都需要政府批準用途轉(zhuǎn)變，以及補繳相應(yīng)的土地出讓金。在“供地主體多元化”的政策環(huán)境下，工業(yè)用地“變身”住宅用地是否還沿用原來的做法？
一位土地專家對第一財經(jīng)記者表示，非房地產(chǎn)企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的工業(yè)用地，要想“變身”住宅用地首先要明確幾個問題，一是土地性質(zhì)是否要轉(zhuǎn)變，是否要補繳土地出讓金？二是供應(yīng)對象的范圍，是企業(yè)員工還是面向公眾？三是房屋性質(zhì)，是產(chǎn)權(quán)房還是租賃房？
“如果是建設(shè)租賃房，企業(yè)補繳的土地出讓金可能會較少，甚至免于補繳，這樣才能降低整個建房的成本，不至于推高房屋的租金。”上述土地專家表示。
部委也在摸底地方的實操項目，以便進一步加大理論、法理研究和實踐探索力度，以蹚出路子，制定出政策，爭取盡快展開面上的工作。
自然資源部近期向地方下發(fā)函件，要求地方上報住宅用地多主體供應(yīng)的典型案例。上報內(nèi)容主要是：開發(fā)方式，包括自主開發(fā)、與其他主體合作開發(fā)；原規(guī)劃用途，補繳土地使用價款；與其他主體合作開發(fā)的，寫明主體名稱；項目成本組成情況，包括安置成本、建設(shè)成本和其他成本；典型案例資金來源情況。
上述專家表示，正是因為一些關(guān)鍵環(huán)節(jié)上的政策尚未明確，目前地方的案例較少也可以理解，“大家都在等操作細則，暫時不動是比較穩(wěn)妥的做法。”
政府的監(jiān)管作用
推進樓市多主體供地，雖然政府不再作為居住用地的唯一供應(yīng)者，但并非就要變成旁觀者或甩手掌柜，而是要更好地發(fā)揮好職能監(jiān)管作用。
董祚繼表示，產(chǎn)權(quán)明晰是市場機制有效發(fā)揮作用的前提，政府必須在城鄉(xiāng)土地確權(quán)登記頒證上提供高效服務(wù)，并在用途調(diào)整、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓時做好地價評估、土地出讓金補交等工作。
“多主體供地，勢必涉及到一部分存量建設(shè)用地調(diào)整用地性質(zhì)、變更規(guī)劃用途。政府必須嚴把規(guī)劃調(diào)整關(guān)，既要防止對市場主體的合理調(diào)規(guī)申請置之不理的不作為，又要防止隨意調(diào)整用地規(guī)劃的亂作為，確保調(diào)整規(guī)劃有利于產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級和城市質(zhì)量提升。”董祚繼說。
此外，政府要搭建交易平臺、完善交易規(guī)則、促進依法履約，同時要加強監(jiān)測監(jiān)管，統(tǒng)籌各類主體供地的總量、結(jié)構(gòu)和時序，保障市場健康運行。
上述土地專家也表示，非房地產(chǎn)企業(yè)工業(yè)用地“變身”住宅用地，政府需要明確界定其房源供應(yīng)對象，如果供應(yīng)對象是企業(yè)員工，則要考慮是否超過員工的實際住房需求，不能演變成福利分房。
“一些城市的做法是將這些房源納入全市的保障房建設(shè)體系，公開對外配租，這樣才更為公平。”該專家稱。
