為什么能造成房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)在的一個情況呢？首先一件事情剛才講過需求存在，為什么需求存在呢？就是未來兩億多的存量農(nóng)民工進城以后，他要帶來剛性的需求，城市的基建人口增長，年輕人增多也會帶來剛性的需求。但是現(xiàn)在農(nóng)民進城買房只占總量的1%都不到，他沒有形成所謂真正城鎮(zhèn)化帶來的房地產(chǎn)剛性需求，頂多有一部分拆遷戶。這樣的話就意味著我們真正把改革政策落實到位，農(nóng)村的土地政策改革，戶籍制度改革，財政制度改革到位的話，激發(fā)了農(nóng)民進城的活力，使農(nóng)民把長期的消費興趣從農(nóng)村真正的轉(zhuǎn)向城市，我想這個所帶來的這種剛性需求將來會有爆發(fā)的時候。但是現(xiàn)在沒有到。所以這和改革滯后有一定的關(guān)系，盡管國務(wù)院頒布了一定的政策，但是政策的落實還需要時間。

　　第一是改善性需求，我們現(xiàn)在離發(fā)達國家的人均住房使用面積還有比較大的差距，而且水平比較低，我最近去了很多國家，它的住房質(zhì)量都比我們高很多，我們平均住房質(zhì)量周期30年，日本都是100年，100年的水平，這種改善，面積的改善，質(zhì)量的改善，可能也會帶來我們住房需求的變化。這是動力之一了。

　　第二個動力就是投資性需求，我剛才聽了幾位專家講股市，我曾經(jīng)預(yù)測過一旦房市下來股市會漲，但是股市現(xiàn)在確確實實存在很大危機，房市投資性的魅力特別大，它有幾個重要的原因，經(jīng)濟只要保持增長，保持到我們現(xiàn)在一定的水平增長，高收入人口一定會增加，它會分離，高收入10%，中高收入20%到30%，那就會帶來巨大的房地產(chǎn)的變化，現(xiàn)在買房的人主要是中高收入人口，中低收入人口買房面臨著房價和他的收入不匹配的壓力。

　　這些人現(xiàn)在有大量的閑錢去干什么？所謂大量的閑錢，你們放在銀行里能放得下去嗎？貨幣貶值，人民幣兌美元的貶值最近幅度在拉大，只要把錢永遠放在銀行里永遠是賠錢的，必須得把錢尋找一個投資方向，選擇投資方向的時候，你直接投資企業(yè)，我們整個中小企業(yè)發(fā)展的環(huán)境并不好，那么你去投資所謂的基金，還是投資股票，這取決于我們對基金的信任度，同時也取決于我的股票個人操作能力，和你操作的技術(shù)、方法。實際上我們也知道，股市歷史上有兩三次大的波動，得到傷心了，而且我們股票市場明顯是不規(guī)范。投房子，到目前為止投房子和地確實是保值增值最好的辦法，因為確實我們眼睜睜看著2008年以后全國的房價在攀升，因為收入水平增加了。所以房價的上漲使投資保值增值，這不是所謂政策問題，完全是市場的現(xiàn)實問題。那么這種現(xiàn)實問題就是說我必須要把我的錢放在房子里，因為房子增值才能保持我的收入穩(wěn)定增長，這是不可回避的。所以改善性需求是一方面，投資性需求是更重要的一面，而且這種投資性需求和投機性需求已經(jīng)導(dǎo)致了實體經(jīng)濟的下滑。

　　我們?nèi)フ憬{(diào)查，過去的溫州，80年代去溫州調(diào)查，一個小作坊一年收入幾萬、十幾萬，拿這個錢炒了一個房子，要是放在上海、北京，就等著乘十倍的翻，2008年到現(xiàn)在北京的房價漲了多少倍，大家很清楚，現(xiàn)在放在漲，它是輻射全國、甚至世界的，它的輻射區(qū)域最大。10%到20%的高收入人口肯定到北京上海買房，我們相當(dāng)于香港房價的1/3，你說還有多少的上漲空間。所以無論從哪個方面來講，對房地產(chǎn)需求的壓力在一線城市是不變的，所以也是未來一種主要的動力。這是一個長期的需求。

　　一個是地方的財政利益推動了房地產(chǎn)過度膨脹，就是說在過去很多會上講，中國的經(jīng)濟規(guī)律是政府和市場的雙重推動，大于了本身市場推動的這種動力，這種推動導(dǎo)致了房地產(chǎn)過熱、土地出讓過熱，現(xiàn)在出現(xiàn)了三四線城市大量的房子賣不出去，而地方官到現(xiàn)在為止不知道怎么辦了，不會干了，不賣房子不賣地，就不會工作了，因為帶不來基礎(chǔ)設(shè)施投入，沒錢不會干活了。這是一個普遍的問題。所以在房地產(chǎn)發(fā)展形勢下，我們也知道傳統(tǒng)的城市發(fā)展模式面臨著巨大的壓力，我們現(xiàn)在所有的輿論、媒體、專家都在抨擊的，這種房地產(chǎn)的大規(guī)模的開發(fā)，主導(dǎo)這種發(fā)展模式，對中國經(jīng)濟產(chǎn)生了特別大的傷害，曾經(jīng)帶來了增長的壓力，但同時產(chǎn)生了巨大的傷害，我們現(xiàn)在煤、電、能源，各種資源的消耗量的下降，就是這種現(xiàn)實的反應(yīng)。