10年。從30歲到40歲。時(shí)間在“北京合作建房第一人”于凌罡身上留下了印記。漸漸稀少的頭發(fā)，似乎在提醒他已經(jīng)進(jìn)入中年。

　　堅(jiān)持了10年的合作建房最后都以失敗告終，進(jìn)入不惑之年，他變得更加淡然。“這個(gè)世界很大，值得你享受的東西很多，絕不僅僅是一套房子。”他說(shuō)。

　　10年前，他的合作建房夢(mèng)與成功只有一步之遙，只差200萬(wàn)元就能湊足4000萬(wàn)元去競(jìng)買(mǎi)地塊。金牛座的他一直固執(zhí)地堅(jiān)持著最初的夢(mèng)想：合作建房并推廣“藍(lán)城模式”。然而，現(xiàn)實(shí)卻要?dú)埧岬枚啵瑢覒?zhàn)屢敗、屢敗屢戰(zhàn)的他一直未能做成功一個(gè)項(xiàng)目。2009年11月，于凌罡甚至在博客上“憤憤然”宣布暫停合作建房。

　　不過(guò)，在這幾年里他并未沉寂。今年初，他與維權(quán)專(zhuān)家舒可心召開(kāi)合作建房咨詢會(huì)，試圖把合作建房理念轉(zhuǎn)變成“一起集資賺錢(qián)”的理念。

于凌罡

　　合作建房卷土重來(lái)

　　其實(shí)，這幾年于凌罡一直在“折騰”。兩年前，記者采訪他的時(shí)候，他提出要合建機(jī)場(chǎng)公租房，項(xiàng)目需要湊200股，每股價(jià)格29萬(wàn)元，通過(guò)成立公司、過(guò)戶土地購(gòu)買(mǎi)建設(shè)地塊。

　　不過(guò)，合建公租房的計(jì)劃沒(méi)過(guò)多久就擱淺了。“眾口難調(diào)，利益很難統(tǒng)一，股東不敢共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任，付了29萬(wàn)元之后就不肯再付任何錢(qián)。這好比大家每人花29元去飯店團(tuán)購(gòu)吃飯，然后又另外點(diǎn)了幾個(gè)菜，他們吃了卻不肯付這另外的開(kāi)支。”對(duì)于這次的失敗，于凌罡解釋說(shuō)。

　　在兩年的時(shí)間里，于凌罡去了法國(guó)、澳大利亞等好幾個(gè)國(guó)家，以自由行的方式去考察國(guó)外居民是如何生活的。“與國(guó)外相比，中國(guó)人根本就不講究房屋的質(zhì)量，買(mǎi)房都是一窩蜂，對(duì)于戶型、設(shè)計(jì)、小區(qū)的規(guī)劃等一點(diǎn)也不在乎。”他說(shuō)。

　　今年，于凌罡也給自己定了目標(biāo)。“在合作建房方面，今年的目標(biāo)特別簡(jiǎn)單，就是跟舒可心老師一起，組織100個(gè)靠譜的人，能夠規(guī)規(guī)矩矩地拿下塊建設(shè)用地，希望能夠像舒可心老師之前成功組織合作建房那樣把房子建起來(lái)。”于凌罡說(shuō)。

　　不過(guò)這一次，于凌罡選擇合作者更加的謹(jǐn)慎。“該如何合作建房？其實(shí)就是一起當(dāng)開(kāi)發(fā)商，天下沒(méi)有白吃的午餐，我們得到的每一分優(yōu)惠，都不會(huì)是誰(shuí)賞賜或施舍的，只能是我們一起當(dāng)開(kāi)發(fā)商，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、收益共享，辛苦賺來(lái)的。”他說(shuō)。

　　合作投資人門(mén)檻提高

　　于凌罡沒(méi)有忘記當(dāng)年差200萬(wàn)元沒(méi)拿下地的事情，于是這次他規(guī)定入股必須擁有足夠的支付能力。“這是買(mǎi)到土地的基本前提，按照我們的測(cè)算，如果有100名每人能夠支付60萬(wàn)元以上資金的合作者，也就是具備了6000萬(wàn)元的出資能力。按照自有資金不少于項(xiàng)目總投資1/3的標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算，我們就有能力購(gòu)買(mǎi)總投資不超過(guò)1.8億元人民幣的地塊。”

　　他告訴記者，購(gòu)得土地后，將共同成立項(xiàng)目公司，聘請(qǐng)專(zhuān)職、專(zhuān)業(yè)的機(jī)構(gòu)和人員，在接受全體“核心合作成員”財(cái)務(wù)監(jiān)督的前提下，建成的房子既可以按成本價(jià)分配給參加項(xiàng)目建設(shè)的合作者，也可以共同溢價(jià)1/3以上向市場(chǎng)銷(xiāo)售。

　　“未來(lái)，舒可心老師將承擔(dān)合作建房的組織建設(shè)和維護(hù)以及項(xiàng)目公司決策的組織工作，而我則主要負(fù)責(zé)具體項(xiàng)目的尋找和評(píng)估以及土地、規(guī)劃、建筑、銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的工作。”他說(shuō)。

　　于凌罡欲將大鐘寺華杰大廈地塊和劉家窯地鐵C口蟹老宋南側(cè)地塊“納入囊中”。大鐘寺地塊為已有規(guī)劃手續(xù)的改造項(xiàng)目，預(yù)計(jì)需要投資2.4億元，得到1.2萬(wàn)平方米房產(chǎn)等權(quán)益，開(kāi)發(fā)周期預(yù)計(jì)為2年。劉家窯地塊僅可建36套100平方米的三居，須參與人出資現(xiàn)款160萬(wàn)元/套起，總款不足4000萬(wàn)元?jiǎng)t難以交涉。

　　先湊錢(qián)再?zèng)Q定項(xiàng)目

　　在于凌罡看來(lái)，采取經(jīng)理人負(fù)責(zé)制、團(tuán)隊(duì)責(zé)任制是最保險(xiǎn)的方法。“多人合作，但不能人人做主，更不可能人人擁有一票否決權(quán)。所以，我們選擇的只能是經(jīng)理人聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)做事這條路。”于凌罡說(shuō)。

　　目前，于凌罡初步希望參加合作的“核心合作成員”都能認(rèn)可以下三類(lèi)項(xiàng)目：購(gòu)買(mǎi)國(guó)有出讓工業(yè)用地，與國(guó)企合作，投資建設(shè)公租房（60平方米30萬(wàn)元）；在市區(qū)收購(gòu)小型房地產(chǎn)項(xiàng)目，投資共有產(chǎn)權(quán)住宅（如劉家窯、大鐘寺地塊）；在北京周邊，購(gòu)買(mǎi)有合法土地及規(guī)劃手續(xù)的土地，建宜居小區(qū)。

　　于凌罡認(rèn)為，具體選擇什么項(xiàng)目，要先看大家能湊多少錢(qián)，而不可能反過(guò)來(lái)，先確定是什么項(xiàng)目，然后再去找大家湊錢(qián)，那樣效率太低，事實(shí)證明根本買(mǎi)不到地皮。所以，必須本著“相信房地產(chǎn)行業(yè)存在暴利”和“承認(rèn)分散理財(cái)不如合伙投資”這兩個(gè)基本原則，來(lái)授權(quán)給專(zhuān)職做事的團(tuán)隊(duì)。

　　“老百姓買(mǎi)房子的最終目標(biāo)不僅僅是‘我有房了’這句話，而是為了能夠幸福的生活。如果你傾盡全家積蓄去買(mǎi)了房，做了20年房奴，那么你的一生有幾個(gè)20年？如果你參加合作建房，通過(guò)自己的努力，可能建了兩套公租房或者一些適合自己住的房子，那么你就可以省下一大筆錢(qián)，可以用更多的時(shí)間去享受你本該享受的東西。這個(gè)世界很大，值得你享受的東西很多，絕不僅僅是一套房子。”于凌罡說(shuō)。