從2017年開始，江門市區帶裝修項目增多，但到了2018年下半年，絕大多數高價地項目開始轉為毛坯房發售，預計這一現象還將維持一段時間。

    牽一發而動全身，這一現象折射出房地產市場的變化，從而也為家居建材、家裝行業市場帶來階段性利好。

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    現象：毛坯房源將階段性增加

    自去年下半年開始，江門市區，尤其是蓬江區，部分項目開始“去裝修”，如碧桂園濱江天際、美的·卓越公園天譽、中梁旭輝壹號院等。

    事實上，盡管部分市民對帶裝修房的設計風格、質量有所吐糟，但無論從消費升級、產品升級，還是從置業需求來說，帶裝修房都是大勢所趨，正在逐步被消費者接受。美智地產研究部針對江門市場做的調研顯示：五六年前，認可帶裝修房的市民不足三成，而兩年前，這一比例上升到了五六成。

    “今年2月住建部發布的《住宅項目規范（征求意見稿）》提出，城鎮新建住房應全裝修交付。目前部分項目毛坯交付的現象與這一導向不符。”怡福地產總經理助理、投資總監湯文杰分析說，之所以出現這樣的情況，主要有幾大原因：第一，房地產調控政策收緊，以限價為代表的調控工具加力，主管部門最終批復或備案的新建項目售價與開發商的定價預期存在較大落差；第二，近期建材、設施設備的價格不同程度上漲，裝修工程的成本隨之提高。在售價被限制及樓面地價高企的條件下，開發商通過全裝修工程獲取利潤的空間會被進一步壓縮；第三，全裝修房工程本身面臨的質量問題會較毛坯房更多，更難處理，且更容易引起糾紛，開發商會慎重考慮全裝修項目的管理、溝通成本和后續維保成本；第四，根據最高限價+配建的拍地要求，開發商擬移交的配建應與對外銷售的建筑為同一標準，所以開發商可能會傾向于做毛坯房，以節省因配建而增加的額外成本。

    裕隆基地產總經理楊東卉、美的置業江門城市公司營銷部長朱森等業內人士重點談及市場因素，一言蔽之：帶裝修成為開發商調節房價的杠桿。市場上行時，帶裝修成為溢價的根據；市場不景氣時，開發商往往通過剝離裝修來降低總價，從而降低置業門檻，促進銷售。

    記者留意到，駿景灣領峰、聯發·悅瀾山等項目將以毛坯房發售。之后，這一陣營還將擴大，毛坯房源會出現階段性增加。

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    影響：利好家居、建材和家裝行業

    所謂牽一發而動全身。市區尤其是蓬江區毛坯項目階段性增加，無疑會對房地產市場產生影響。

    “在競爭加劇的情況下，為了避免和蓬江區杜阮板塊新項目價格相近，也為了避免濱江新區毛坯發售、降低門檻而吸走部分客戶，不排除江海區的部分項目會選擇毛坯發售，降低置業門檻。”楊東卉說。

    江門地產智庫成員、樓市分析師馮景全則表示，由于蓬江區毛坯發售項目集中在要配建保障房的高價地和單價較高的項目，而江海區要配建保障房的項目較少，且整體處于價格洼地，改為毛坯發售的項目并不多見，對江海區影響不大。暫時來看，東匯城由帶裝修改為毛坯，而府西多個項目基本還是帶裝修出售。未來，府西嘉華等少數要配建保障房的項目，預計大概率以毛坯房發售。

    此外，毛坯房源階段性增加，還會導致家居建材及家裝行業產生連鎖反應。

    “據我了解，近兩年，很多建材商、家裝公司的生意比較難做。”美國伊麗絲床墊江門負責人楊小花進而解釋，一方面，有些人勒緊褲帶買房后手頭拮據，暫時無錢裝修；另一方面，樓市火熱時，很多人買房用于投資甚至投機，暫時不會裝修。此外，前兩年帶裝修項目增多，擠占了家居建材商的空間。

    江門市建材協會監事長邢建軍也留意到，由于帶裝修項目直接與大品牌企業合作，使得品牌相對較弱的企業被大幅擠占。

    “帶裝修對建材代理商肯定會有一點影響，因為很多房地產商都是有指定品牌的。”江門市裝飾建材行業協會常務副會長兼秘書長蔣武柳表示。

    合璟華富地產總經理黃錦康預計，近兩年，江門將釋放超萬套毛坯房源，再過一兩年交付，無疑使江門更多的家居建材、家裝企業的參與機會增多，對江門當地建材、裝修市場有一定的提振作用。

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    趨勢：

    中長期帶裝修項目

    依然會增多

    “未來兩年，帶裝修項目是否增多，要看地價、限價政策等，但估計毛坯發售的項目占比有限。”楊東卉認為。

    如她所說，多位受訪對象一致談及，盡管現階段毛坯項目有所增加，但由于市場的逐步回暖，以及其他中低地價項目入市，預計明年帶裝修項目的比例會小幅回升，而后，帶裝修的項目占比有望繼續提高，因為這是大勢所趨。

    “未來的裝修選擇更趨向于多元化，而不是現階段的一種裝修方案對應整個項目。對于家裝市場而言，規模化、品牌化以及多元化，可能是未來發展的一個方向。”美智地產研究部相關負責人認為，以前家裝市場是面對一個個家庭，而未來可能更傾向于與開發商結成合作平臺，同時為上百上千個家庭服務。

    邢建軍則表示，從中長期來看，帶裝修項目將繼續增多。如此一來，無論是家居建材行業，還是家裝行業，都面臨著洗牌，一些實力較弱、規模較小的企業會被淘汰出局，所以，相關企業及成員應未雨綢繆，積極應對。