房地產形勢是怎么樣的呢？
2009年以來，我國房地產市場快速增長，房價、低價高，投機因素不斷增多，泡沫增大，金融風險加大的背景下，高通脹率、高泡沫、高資產泡沫，實際上我們在應對危機的過程中，自覺不自覺的產生了這樣的情況。地王一個一個的出現，如果長時期城市化、工業化房價肯定要漲，幾個月之內，北京甚至幾天之內就漲了30%、40%，大家認為是正常的嗎？而且跟中國人的收入相比，房價收入已經遠遠高出了全世界共性的所謂的比值。當然不是所有的城市，北京、上海等等這樣的一線城市，因為中國太大了，情況也都不一樣。
有很大一部分城市房價收入比已經過高了，老百姓根本買不起。2010年1月開始我國的房地產市場從金融危機時的大力度的刺激政策開始逐步退出，并且向調控轉變。去年4月17號出臺了房地產調控的國十條，被稱為歷史上最嚴厲的調控措施。它采取了政治、經濟、價格、稅收、信貸等等所有的經濟和行政方面的政策。對一些房價大幅快速上漲的城市實施了限購、限價等等一系列的調控措施。旨在遏制投機和投資的需求，控制房價過快上升，調整住房市場結構。自此我國房地產市場進入了這一輪的調控周期。這種調控是不是適時、及時的呢？如果沒有這樣的調控，現在的房價應該是什么樣的呢？我認為認為已經被炒到天上去了。
老百姓認為最好的保值手段是房子，股市像過山車一樣，文物還不太懂，買的一般的都是贗品，期貨的規則還不太了解，風險也比較大。很多人認為看得見、摸得找的房子，本來中國人就有置業的習慣。我用它來規避通貨膨脹的風險，所以在這種情況下如果大家都去買房的話，用它來保值，今年我們的泡沫會到什么程度呢？那風險是非常大的。
美國的房地產磁帶泡沫已經破了，日本早在80年代末、90年代初已經破了，迪拜的也已經破了。中國如果積累到一定程度泡沫也有一天會破的。所以去年的調控我認為還是比較適時的。去年9月25好今年1月26號中央政府出臺了新的國六條和國八條，繼續在四十幾個城市實行了限購。
同時增加土地和普通商品，不僅僅限購，還有土地的供給。更重要的是大力度的促進了保障房的建設。2010年580萬套的保障房，2011年是1000萬套，整個十二五期間是3600萬套的保障房的建設，用它來解決中低收入家庭的住房困難問題。
在這種情況下，一年多以后，2011年上半年總體上來看在不斷強化的房地產調控措施下政策效果已經顯現，多少城市的投資住房需求已經得到了一定的抑制。已經遏制了大幅度的上漲。北京的房價雖然還在漲，但是漲的幅度已經很小了。
別看房價還在漲，但是里面的里面的內容已經發生變化了。比如送多少陽臺，還要給你多少裝修，贈多少裝修等等，變相的已經在降了。但是它的價格不能降是因為它前期已經賣出去了。前期的業主會有很多的不滿。在這種情況下房價大幅上漲的勢頭遏制，一些城市的房價呈現明顯的收縮。保障房的供應大幅度增加。
今年上半年房地產運行的特點第一房地產的投資仍然快速增長。今年上半年房地產的投資同比仍然高達32.9%，很多人說是商業地產，實際上不是，住宅的投資反而比較高，是36.1%。房價眼看著抑制住了，需求在下降，因為很多地方限購了，投資為什么沒有一下子下來呢？這也是我們要分析的問題。我們最擔心的是去年調控出來以后，是不是一下子投資就下來了。但是它實際上到今年的上半年仍然高大36.1%，我們分析了幾條原因。第一城市化的快速發展時期，還是有一定的剛性需求。我們處在工業化、城市化、國際化的背景下對房地產的需求有一部分是剛性的。第二受去年上半年房價比較高，利潤比較高的刺激，去年開發商加大了開發力度。去年1到10月份新開工的面積同比增長61.9%，有一些新開工到今年竣工，所以開工以后不斷地追加資金使這個項目完成，所以表現在今年的投資仍然比較高。拿了地以后不允許你捂住。
第三，保障房的建設力度空前加大。今年1000萬到的保障房11月末要全部開工。6月份開工的已經達到56.6%的水平。保障房頂上了或者是替代了一部分由于市場需求減少的市場的那部分投資。
所以今年保障房既解決了中低收入家庭的住房困難問題，同時對今年整個的經濟增長也有自己的貢獻。還有投資額比較高的，固定資產投資的漲幅比較大也是增長較快。它的額度較高，因為它的價格上去了。
第二個特點商品房的銷量下降。近期雖然有回升，但是整體上來講叫量低價滯，并沒有特別大的下來，但是也漲不上去了。現在在很多城市里都是這樣的狀態，買的人也在觀望，賣的人又不愿意降價，所以就僵持下來。開發商有一些在降價促銷，所以有一些地方的交易量有小幅的回升。通州、房山從1萬4到1萬8到2萬多，現在回歸到一萬六七。
房價的總體漲幅趨緩，但是大部分的上漲壓力仍然比較大。上半年70個大中城市里看不到幾個城市房價是下跌的，頂多是不再那么大幅度的上漲了。但是仍然有一些城市，60多個城市房價還有0.1%、0.2%、0.3%的上漲，所以大部分城市是這樣的，不僅僅是一手房還有二手房的漲價漲的也很快。房價雖然在上漲，但是上漲的幅度下降了。
房價總水平仍然居于高位。特別是二、三線城市的幅度上升了，叫溢出效應。對一些二三線的城市，包括三四線的城市怎么樣調控的問題。一些城市住房的租金價格在上漲，很多人買不起房所以就去租房，租房就帶動了租價的上漲。北京、上海等城市租金價格確實有所上漲。
下半年是什么樣的走勢呢？下半年的走勢分析一下，首先看基本面，經濟總體宏觀調控的政策是什么樣的走勢。
今年上半年通脹率不斷增加，6月份6.7、7月份6.5，在這種情況下下半年雖然我們分析CPI會有所收斂。今年下半年控制通貨膨脹仍然是我們最大宏觀政策的目標。通脹還沒有真正控制下來的時候，房地產的調控是不會松動的。因為流動性還這么強，特別是大家對通脹的預期和保值的預期這樣強，如果放松以后，報復性的反彈會使市場非常不穩定。在這種情況下，下半年的通脹是最主要的因素。
在這種情況下7月12號國務院的常務會議提出當前房地產調控處在關鍵時期。將繼續加強房地產的調控，其核心內容有五條，有人叫做國五條。實際上還是對原來的國十條、國八條進一步的執行。
7月22號國務院政治局又強調了幾個步：第一是調控決心不動搖。第二方向不改變。第三力度不放松。這就是國務院和中央對房地產政策調控的基本的看法。
最近由于美國債務情況，以及股市的災難，大幅度的下挫，在網上看到一種聲音調控恐怕要有變數了，方向要怕了，又像08年似的要出臺刺激政策了。有一些人說房地產限購可能要停止了。國務院和政治局的態度挺明顯的，遏制價格的過快上漲，保證保障房的建設，“三步、四確保，不動搖，不放松，方向不改變”，確保房價不再那么高的上漲，確保保障房，確保分配的公平。
在這種情況下，下半年的調控政策仍然不會太明顯的放松。所以下半年的宏觀政策也將對房地產市場產生影響。
第一貨幣政策生將是繼續趨緊的。大家反而更擔心的是金融帶來的風險。前天和昨天銀監會又進一步提出商業銀行給房地產商貸款的時候要更加重視給什么樣的房地產商貸款，以及貸多少款的問題，對他們的貸款更加慎重了。因為在這時候怕再帶來貸款方面的風險。銀監會和人民銀行、央行都提出了商業銀行的情況。
長期的貸款利率還有可能提高。就是加息的問題，如果加息以后，不僅僅購房者的利息成本會增加，對房地產開發企業也是如此，你的成本也會提高。另外直接影響房地產企業的投資資金。
非銀行金融機構或者是民間籌資成本太高了。最近，中國的民間接待很活躍，因為國家的商業銀行都控制了信貸規模，民間的借貸非常的活躍。但是它的利息非常高，不確定性太大。最近我看了一個報道，江蘇的四紅這幾個地方有200多億的民間信貸，由于上線的人跑了，200多億的資產一下子崩潰了。就是民間借貸的鏈條一下子斷了，所以帶來了大量的損失。在這種情況下，這樣的政策對房地產市場也將產生一定的影響。
所以總體上來講，房地產市場的情況它的調控不一定馬上會調整。在這種情況下下半年房地產的走勢，我們的估計第一房地產投資仍然會保持比較快的水平。第一就是它的債券規模還是挺大的。今年1到6月份房地產的施工面積是40.61平方米，在建規模挺大。叫投資呼喚投資，否則就成了爛尾工程。這就意味這很多房地產企業還要繼續增加投資。同時今年1000萬套保障房，下半年有一半的保障房會開工，所以它的投資也會不斷地追加上去。今年的房地產投資不會有大的變化。
房地產的結構會發生變化。供給方面普通商品房和保障房的增加。門業未來的結構是哪兒呢？你的目標時常是哪兒呢？我覺得要比較明確。
從市場需求結構來看，在嚴厲的限購情況下，投資性需求可能還會被控制。剛性的需求還有一些享受保障房的人的需求還會得到保證。房地產市場的消費結構將專項以保障星住房和中小戶型的保障性住房的格局為主。
在這種情況下當前的房地產市場形勢對門業會產生什么樣的影響呢？
這方面可能在座的更有發言權，但是分析下來，可能這樣的經濟形勢和房地產形勢對我們門業的影響還要從門業的特點來看。
有幾個特點：第一和房地產市場關系非常密切。門是裝在房子里的，不管房子是什么，是民用住宅還是商業地產，還是寫字樓，但是它一定和商業地產緊密相連。
第二與消費水平的提升和居民收入密切相關。
第三對成本敏感，原材料這樣的成本是比較敏感的。
第四對人工的成本要求比較高。現在機器水平在提檔升級，很多進口設備已經在這方面提升改造，但是總體上來講這個行業人們屬于勞動密集型的行業。
所以勞動密集型的行業對人工成本的要求就比較高。
第五，需要一定的資金支持，還要有必要的現金流。這是我們這個行業需要不斷的現金出去，資金收回來，再投入到下一輪的再生產。
如果是出口企業的話它將對出口退稅政策以及國外的貿易壁壘非常明顯。這樣政策調整都會對它有影響。
門業的這些特點就可以得出來當前的形勢對門業會產生什么樣的影響。
有這么幾個方面：
第一需求方面的變化。由于房地產市場需求有變化。特別是40多個城市限購以后，對房地產的市場房的需求會下來。因為投資和投機型的進去很難了。在北京就拿不到產權證了，你可以買，但是已經不給你權證登記的。市場需求在變化，但是保障房的需求會增加。保障房也是需要門的，也需要建筑材料。只不過它的結構會發生變化，它和大別墅所需要的門可能不太一樣。所以門業企業怎么再細分市場，我覺得很重要。
另外商業地產相對增長的還是比較快的。盡管最近很多人也講，商業地產也要相應的調控，因為有些地方商業地產的集中程度太高了，但是它的需求也會增長。像寫字樓、商業性的地產對我們的門也有非常多的要求。大商場也需要不同的門，只不過和我們家里用的門不一樣，但是總體來講對門的需求還是會有比較快的增長。
第二，貨幣政策的影響。銀根收緊了以后貸款規模會收縮。門業里品牌不是那么響亮的中小企業，可能對我們的貸款更加難了。加息也會導致我們的成本上升。最近我們研究中小企業貸款的問題，怎么樣促進對中小企業加大貸款，使得他們在這樣的情況下能夠可持續的發展。
資金銀根收緊了以后對大企業也有影響，特別是對中小企業。還有通脹對成本也會有影響。比如能源，能源既有價的問題，也有量的問題。比如在浙江，可能缺電對你拉閘限電，可能使得量上不能保障，能源的價格也在上漲。還有原材料以及人工成本的上升，這些都將對門業產生影響。
另外外貿環境變化和人民幣匯率升值會對出口的門有影響。再加上一些貿易壁壘。在這樣的情況下，從中長期來看，我個人認為雖然短期有這樣多的影響和困難，但從長遠來看門業仍然有發展的巨大潛力。原因就是因為中國正處在城市化發展、消費結構快速升級的情況下，我們的市場太大了。
門業還不同于房地產業，房地產蓋一個房子可能幾十年、上百年，但是在這里頭居住的人卻要七八年就要裝修一次，裝修以后它的結構就會升級。對門業，對建筑材料，對家居的需求就是巨大的，這是中國的特點。國外不太能想象，中國買了一個房子要不斷地裝下去，所以它的需求是可持續的。所以我們的行業規模在不斷地擴大，行業協會協會統計初具規模的用門企業已經達到10500家，累計產值1200億元。較十年前增長了差不多八被。木業2010年的產值達1100多億元。市場潛力巨大，住宅用門、商業用門需求量都非常的巨大。全世界的生產也叮囑了中國，包括奢侈品、化妝品還有其它的。
門還是以國內生產的為主。所以它的市場容量未來還是非常大的。在這種情況下，我覺得建材和門業未來的發展重點不在于市場有多大。這個大家不用太擔心。在這樣的市場下有沒有你的份額我覺得這才是最關鍵的。市場上永遠有這樣的需求，但是可能這個需求不是對你這個企業的需求。在這種的情況下，家居建材行業發展方式的轉變是非常重要的。所謂轉變就是如何根據擴大內需的導向和民生優先的原則來確定發展重點。我這個企業發展重點什么。
第二產品創新，開發具有保健、健康功能的新產品引領消費。產品創新是永恒的主題。誰創新誰就引領了市場，誰就擁有了市場份額。門業里也產生了很多好的企業，不斷創新新的產品。
第三，細分市場。針對具體目標客戶群體進行有針對性的開發和創新。
第四，強化品牌美譽度，品牌親和力、號召力，培育消費忠誠度。已經形成了一些品牌，TATA在木門里已經排在前面了。
第五，強調綠色消費，為市場生產安全的產品，規避系統性風險。達芬奇家具帶來的是系統性的風險，讓消費者對所有的家具都產生了問號。雙匯的瘦肉精出來使得豬肉的銷量都在下降。
第六，突出大眾化，強調個性化，提高性價比。
第七，分銷渠道的創新和流通方式的變化。
最近，展店一體化，山東不斷地探索一些新的方式，會展行業也是一個潛力很大的行業。展和店是什么樣的關系呢？我覺得可以把它門結合在一起來討論。無論是店也好，還是展也好，得益的是廠家和經銷商。給它創造給大的平臺。
第八，低炭經營，循環經濟，社會責任。安全、綠色、節能、環保確實是非常重要的。我這方面的知識也很貧乏，但是我要買門的話，我一定會問一下你這個東西環保情況怎么樣，你里面的甲醛含量有多少。因為門裝到我家里，我天天要聞這個味道。綠色、環保對我們的產品也行業有非常大的關系。
第九，切實維護消費者權益，誠信文化，促進和諧消費。現在老百姓對企業的社會責任要求越來越高，對誠信要求越來越高。如何維護消費者的權益是最重要的。在這種情況下，改變發展方式，無論在什么樣的形勢下，老百姓總要生活的，我們的市場總要向前發展。無非是在這個立場里大浪淘沙，有競爭力有品牌有創新的企業才能占領這個行業的制高點。“門業的峰值發展之路”，誰能站在這個制高點上？誰的產品創新能力，發展能力越強，才能贏得這個市場，才能贏得消費者。
以上是我對房地產形勢，以及對我們這個行業的影響，說的我自己的體會。不當的地方請批評指正，謝謝大家。
