2024年11月22日下午，2024建筑裝飾產業發展論壇在深圳市福田區五洲賓館隆重舉行。

會議現場

主持人：尊敬的各位領導、各位企業家、各位來賓，女士們、先生們，大家下午好!歡迎參加由中國建筑裝飾協會、深圳市福田區人民政府聯合舉辦的“堅定信心 轉變觀念 走高質量發展道路” 2024建筑裝飾產業發展論壇。今天我們邀請建筑裝飾企業、設計院所和專家學者，進行廣泛、深入的交流，共商發展大計，探討創新之路，堅定企業發展信心，轉變觀念，共探高質量發展新路徑。今天出席會議的領導、嘉賓有：中國建筑裝飾協會，深圳市住房和建設局，福田區委、區政府，以及福田區發展改革局、區科技和工業信息化局、區住房建設局、區文化廣電旅游體育局、區投資促進局、區建筑工務署、區企服中心的領導，深圳市建筑裝飾行業的企業家、設計院院長、新聞界朋友和其他應邀嘉賓。讓我們對他們的到來表示最熱烈的歡迎!
今天還有來自全國各地建筑裝飾行業的企業負責人、設計院院長、行業協會領導、新聞界朋友和其他應邀的嘉賓。讓我們用最熱烈的掌聲歡迎他們!
福田區作為粵港澳大灣區的核心樞紐，深圳的中心城區，始終把優化營商環境作為首要任務。福田是建筑裝飾產業的誕生地和發展高地，福田區委、區政府對建筑裝飾產業的扶持，成為企業不斷壯大發展的重要支撐。首先請福田區人民政府副區長文維致辭，大家鼓掌歡迎!

福田區人民政府副區長文維

文維：尊敬的艾鶴鳴會長、各位企業家、設計師，以及媒體朋友們，大家下午好！很高興今天與大家相聚在福田，共襄建筑裝飾產業一年一度的盛會，共同參加2024建筑裝飾產業發展論壇。在此我謹代表福田區委、區政府對論壇的舉辦表示熱烈的祝賀，對各位企業家、設計師以及媒體朋友的到來表示熱烈的歡迎和誠摯的問候，也對大家長期以來關心和支持福田發展表示衷心的感謝！
福田區作為深圳市的中心城區，始終圍繞廣東省委1310部署和深圳市委市政府五個中心的建設任務，緊盯著“首善之區、幸福福田”的目標和愿景，以頭號工程的力度扎實推進百千萬工程，全力打造高質量發展的高地。
2024年福田區全面開啟了二次創業的新征程，我們將主要的資源、力量和精力都集中到了高質量發展的主航道、主戰場上，我們推動了進一步優化營商環境，全面提升城區的功能品質，持續增強企業發展信心，實現中心城區戰略地位的再升級、功能再轉型。我們努力把福田建設成為一流的國際化中心城區。
建筑裝飾行業是福田區的傳統優勢行業，眾多的優秀裝飾企業和設計師從世界各地匯聚于此，形成了世界裝飾看中國、中國裝飾看福田的良好態勢。
當前，河套深港科技創新合作區、香蜜湖新金融中心、環中心公園活力圈三大引擎全數發力，轄區的城市更新加速上馬，百千萬工程建設如火如荼，建筑裝飾領域發展潛力巨大、前景無限，大有可為。我們真誠地歡迎各位企業家、設計師到福田安心投資、專心創業、創新發展。
在會前我們和會長討論，最近這幾年時間，因為建筑業的景氣指數偏弱，也影響了裝飾行業，但是我們要堅定信心，本著高質量發展這樣一個軌跡，通過創新、堅持、努力，相信我們未來會有更好的轉機和發展。
接下來福田區將進一步強化建筑裝飾產業高地的優勢，為企業提供更多的優質產業空間和產業服務，支持大家創新創業，做大和做強，推動行業向更加綠色、智能的方向發展。
我們在福田區也一直在謀劃，建筑裝飾行業這種傳統行業要向綠色要效益，要向智能化、信息化和人工智能時代要效益，所以我們要努力將福田打造成為建筑裝飾行業高質量發展的福地，進一步擦亮建筑裝飾產業的中國名片。
最后，預祝2024建筑裝飾產業發展論壇和第十四屆中國空間設計大賽典禮圓滿成功，祝愿各位企業家、設計師以及媒體朋友們在福田度過一段美好的時光。
主持人：感謝文維區長送上的祝福，請您留步。非常感謝您為我們的產業發展助力加油，給我們帶來鼓舞和信心。接下來我們即將開啟的是2024年福田區建筑裝飾設計產業發展報告發布儀式。
福田區建筑裝飾設計產業發展報告涵蓋了上一年度福田區建筑裝飾設計產業發展概況、規模以上企業統計數據、產業政策落實情況、未來發展趨勢等，是掌握福田區建筑裝飾設計產業發展全貌最權威的一份資料。
今天，我們將在這里隆重舉行《2024年福田區建筑裝飾設計產業發展報告》發布儀式。有請中國建筑裝飾協會副會長兼副秘書長艾鶴鳴；中國建筑裝飾協會學術與教育專業委員會秘書長朱時均；福田區人民政府副區長文維；深圳市福田區住房和建設局局長張瑱，一起上臺，共同發布，大家鼓掌歡迎！

《2024年福田區建筑裝飾設計產業發展報告》發布儀式

主持人：祝賀《2024年福田區建筑裝飾設計產業發展報告》正式發布！
主持人：謝謝各位，請各位落座。
營商環境，是市場主體的發展之基、活力之源。近年來福田區持續優化營商環境，為推動建筑裝飾產業發展，出臺了福田區支持建筑行業及物業服務產業發展若干措施等一系列產業發展支持政策。良好的營商環境是企業發展的助推器，福田以精準充足的政策“養料”，吸引著建筑裝飾企業和行業從業人員不斷向福田區聚集，構建了一幅企業與區域發展共生共榮的生動圖景。目前，福田區已成為全國建筑裝飾產業集中度最高的頭部企業聚集區。
栽下梧桐樹，引得鳳凰來，下面舉行的是企業落戶福田的簽約儀式。
掌聲歡迎深圳市福田區住房和建設局局長張瑱，有請中國建筑第二工程局有限公司、中國建筑第五工程局有限公司、上海建工集團股份有限公司，方大建科集團有限公司等四家企業的代表上臺，請大家共同簽署企業落戶福田協議書。

企業落戶福田簽約儀式

主持人：再次祝賀這些簽約的企業。營商環境好不好，企業最有發言權。我們相信，福田區將以更加開放的姿態和更加優質的服務，成為企業發展的沃土，讓企業在這里生根發芽、枝繁葉茂。同時，感謝參與簽約儀式的各位領導、感謝所有簽約的企業。

主持人：建筑裝飾行業，正處于轉型升級的關鍵期，也是實現高質量發展的新起點。作為行業的核心力量，中國建筑裝飾協會一直以來都在積極推動行業的發展和進步。
接下來，有請中國建筑裝飾協會副會長兼副秘書長艾鶴鳴發表《堅定信心，轉變觀念，走高質量發展道路》講話，大家鼓掌歡迎!

中國建筑裝飾協會副會長兼副秘書長艾鶴鳴

艾鶴鳴：尊敬的文區長、各位來賓、各位行業同仁，廣大的設計師朋友們，大家下午好！
今天，我們相聚在深圳，相聚在福田這個建筑裝飾產業的發源地和產業聚集地，共同參加2024建筑裝飾產業發展論壇暨第十四屆中國空間設計大賽典禮，一起探討行業發展道路，展望行業發展前景，首先我代表中國建筑裝飾協會向遠道而來的各位朋友們表示熱烈的歡迎，向長期以來關心支持建筑裝飾產業發展的各界人士表示衷心的感謝！
今天我還要代表中國建筑裝飾協會和中國建筑裝飾行業向深圳市福田區委區人民政府表示特別的感謝，感謝他們對建筑裝飾產業發展論壇和中國空間設計大賽的支持，并感謝他們對建筑裝飾產業的高度重視和大力扶持。
福田區從2017年開始實施了支持建筑裝飾行業發展的“五個一”工程，推出了《支持建筑裝飾設計行業發展若干措施》，福田區的這些政策措施不僅是對福田當地建筑裝飾企業的扶持，同時也是對整個裝飾行業的激勵和引導，現在很多的地方政府以福田樣板作為榜樣，引導和激勵裝飾行業依靠創新驅動走高質量發展道路。
回望過去建筑裝飾行業40多年的發展，經歷了無數的風雨與變遷，創造了輝煌的成績。站在2024年這個歷史節點上，我們又一次面臨新的挑戰，比如說市場環境復雜多變、消費者需求不斷升級，行業內競爭愈發激烈。又比如說企業營收增長乏力，盈利能力降低，應收賬款劇增，資金鏈高度緊張，許多曾經優秀的企業在盈虧的邊緣上掙扎，甚至瀕臨破產。我們對企業普遍的困難感同身受，對企業家們不畏艱難、砥礪奮進的勇氣與精神深為感佩，我相信行業當下面臨的挑戰與困難都是前進中的問題、發展中的煩惱，挑戰與機遇并存，困難與希望同在。只要我們堅定信心、轉變觀念，堅定不移地走高質量發展道路，就一定能夠迎來更加美好的明天。
下面我就講幾點個人的學習體會和認識，供大家參考。
一、建造美好空間，承載美好生活，建筑裝飾行業肩負著光榮的使命。
當代建筑裝飾是在改革開放的大潮中形成，并迅速壯大的新興行業，它不僅創造了大量的物質財富和精神財富，同時也帶動了相關行業的發展，拉動了社會需求，推動了社會消費，解決了千萬人的就業問題，為我國經濟社會發展做出了重要貢獻。據不完全統計，2022年全行業完成工程總產值達到6.03萬億元，占2022年建筑業總產值31萬億的19.5%。全行業從業人數約1900萬人，截至2022年年底，全行業企業總數約30萬家，其中裝飾工程專業一級達到26669家，建筑幕墻專業承包一級有6866家，裝飾工程設計專項甲級企業2119家，幕墻工程設計專項甲級企業1028家，在A股上市的企業有21家。根據企業信用網的數據，全國處于正常經營狀態的家裝企業約1.2萬家。
習近平總書記指出，“城市建設必須把人民宜居安居房在首位，把最好的資源留給人民”。住建部倪虹部長多次強調，“以滿足剛性和改善性住房需求為重點，努力讓人民群眾住上好房子”。建筑裝飾作為建筑物構筑的最終階段，在打造綠色環保、健康舒適、功能合理、安全可靠的建筑室內外環境、提升建筑品質、讓人民群眾住上更好房子，不斷增強人民群眾的獲得感、幸福感、安全感等方面發揮著重要的作用。在住房建設領域，裝飾行業是和人民群眾接觸最緊密的行業，是創造幸福生活的民生產業、責任產業，裝飾裝修的好壞是人民群眾對好房子最直觀的評判標準。
建筑裝飾不僅具有很高的技術含量，也具有豐富的文化藝術含量，是工程技術與文化藝術完美融合的行業。建筑不僅是鋼筋水泥的堆砌，更是文化與藝術的載體，每一棟建筑都是城市的一部分，東西人們的生活空間。建筑裝飾不僅是對建筑的美化，更是在創造生活、創造未來。作為建筑裝飾行業的從業者，我們應該感到無比的自豪，應該具有強烈的使命感，我們要用精湛的技藝和精彩的創意去改良生存環境，創造更加安全、舒適、便捷的生活空間和生活方式，不斷滿足人民群眾對美好生活的向往。
中國空間設計大賽是一項公益性的賽事，旨在促進空間設計的廣泛交流，提升空間設計的藝術水準和技術水平。在大賽中，我們看到了許許多多優秀的作品，它們不僅體現了設計師對美的獨特追究，更體現了他們對生活、對文化的深刻理解，他們讓我們看到了設計的力量，看到了設計對改變生活、塑造未來的重要作用，這些作品不僅具有極高的藝術價值，更具有深遠的社會意義，不僅有助于推動建筑裝飾產業的高質量發展，也有助于提升文化自信，增強中國文化的國際影響力。
二、堅定信心、迎接挑戰，建筑裝飾行業依然具有廣闊的發展前景。
信心是我們心中的燈塔，它照亮前行的道路；信心是我們力量的源泉，它支撐我們跨越難關。信心比黃金海重要。只有對未來發展抱有堅定的信念，才能在復雜多變的市場環境中始終保持敏銳的洞察力、清醒的判斷力、果斷的決策力，才能緊跟時代步伐，創新發展模式，創造出更加輝煌的成就。我們的信心來自哪里呢？主要有兩點：
第一，信心源自于韌性強、潛力大、活力足的中國經濟基本盤。14億多人口的龐大市場，4億多人的中等收入群體，1.8億登記在冊的經營主體，是中國經濟大盤的底座，是中國經濟最大的信心和底氣所在。習近平總書記多次指出“中國經濟韌性強、潛力大、活力足，長期向好的基本面依然沒變”。盡管當下的確面臨著有效需求不足、社會預期較弱，以及外部環境復雜等困難，但是政策紅利持續釋放的趨勢沒有變，高質量發展的良好勢頭沒有變，中國仍將在相當長一段時間內保持量的合理增長和質的有效提升。2023年，中國GDP同比增長5.2%，這一增速在全球主要經濟體中仍處于領先地位。
第二，信心源自于中國建筑裝飾行業巨大而又堅實的市場需求。習近平總書記提出，人民對美好生活的向往是我們的奮斗目標，建筑裝飾的本質是改良人類的生存環境，創造更加安全、便捷、舒適的生活空間和生活方式。建筑裝飾行業與人民居住品質和美好生活環境息息相關，中國經濟的持續發展和城市化進程的不斷推進，將為建筑裝飾行業創造巨大的增量市場。
持續實施城市更新行動，城中村改造和鄉村全面振興行動，打造宜居、韌性、智慧城市，推動完整社區建設，實施一刻鐘民民生活圈行動，建設宜居宜業和美鄉村等政策的實施，為建筑裝飾行業創造了巨大的存量市場。
根據中研普華產業研究院發布的報告顯示，預計2023到2027年建筑裝飾市場規模將以年復合增長率5.67%穩步增長，到2027年市場規模將達到8.16萬億元。
三、轉變觀念、轉變發展模式，推動建筑裝飾行業轉型升級。
隨著人口增長放緩，城市化進程也逐漸放緩，大規模的房地產開發和基礎設施建設增量也趨緩，從而導致建筑裝飾市場結構發生了明顯的變化，那就是增量市場放緩、存量市場增加；城市市場放緩，鄉村市場增加。建筑裝飾市場結構的變化，進而導致業務結構的變化，那就是項目造價輕量化，地域分布分散化，幾千萬甚至上億的裝飾項目會越來越少，幾百萬甚至幾十萬的項目會越來越多，并且零散分布，但總量是可觀的。這些變化不可避免地導致企業管理難度和運行成本的增加，建筑裝飾行業面臨著巨大的市場壓力。
此外，日新月異的科技進步和日益提高的環保意識，也對建筑裝飾行業提出了更高的要求。傳統的建筑裝飾模式已經難以滿足現代消費者對智能、綠色環保等方面的需求。建筑裝飾企業必須洞察市場變化，研究市場變化，適應市場變化，及時轉變觀念，轉變發展模式，轉變建造方式，推動行業轉型升級。
轉變觀念和轉變發展模式是裝飾行業轉型升級的關鍵，裝飾企業必須摒棄傳統的固化的思維模式，積極擁抱創新，不斷提升企業的核心競爭力。裝飾企業必須摒棄過度追求短期利益的觀念，注重長遠發展和可持續發展，打造持久的競爭力。裝飾企業必須摒棄過度追求規模擴張的發展模式，堅定地走高質量發展道路。
工業化、數字化、綠色化是建筑裝飾行業轉型升級的可靠路徑。住建部倪虹部長一直強調，要推動建筑業工業化、數字化、綠色化轉型，要強化科技賦能，推廣綠色建造、智能建造等新型的建造方式，要像造好汽車一樣造出好房子。裝飾行業轉型升級，就是要堅持工業化、數字化、綠色化，穩步推進裝配化。
以習近平同志為核心的黨中央高度重視數字經濟發展，多次對加快數字經濟發展作出重要指示和決策部署，國家十四五規劃明確提出，迎接數字時代，加快建設數字經濟、數字社會、數字政府，以數字化轉型整體驅動生產方式、生活方式和治理方式變革。
黨的二十屆三中全會強調，以國家標準提升引領傳統產業優化升級，支持企業用數字技術、綠色技術改造提升傳統產業。建筑裝飾數字化，尤其是數字化與工業化的融合發展，既是應用技術的系統性創新，也是生產方式的革命性變化，是破解建筑裝飾行業生產環境惡化、管理粗放、效益低下等困局的有效手段，是培育新質生產力的重要著力點，是助推產業轉型升級的核心引擎。
四、作為行業協會，要以高質量的服務，引領建筑裝飾行業高質量發展。
“服務國家、服務社會、服務群眾、服務行業”是黨的政府對社會組織職責的新要求。中國建筑裝飾協會作為全國建筑裝飾行業的服務組織，將按照中奇會長提出的“政治建會、規范辦會、廉潔辦會”的方針，不斷加強思想建設、組織建設、制度建設和能力建設，強化上連下通的橋梁紐帶作用，反映企業訴求、解決行業痛點，以高質量的服務引領行業高質量發展。
新時代新征程賦予了中國建筑裝飾協會和建筑裝飾行業新的使命，我們將不忘初心、不辱使命、主動擔當作為，踔厲奮發，把中裝協建設成政府靠得住、行業離不開、企業信得過、國際有影響的社會有生力量。
各位來賓、各位同仁，設計師朋友們，讓我們以更加堅定的信心擁抱這個充滿挑戰與機遇的時代，轉變觀念，創新驅動，走高質量發展道路，共創建筑裝飾行業更加美好的明天。

主持人：非常感謝艾會長送上的美好祝福。在艾會長的發言中我們也深切感受到艾會長對行業發展的深厚情感和對未來發展的堅定信心，我們相信在中國建筑裝飾協會的指導下，中國建筑裝飾行業將會在新的歷程當中迎來更大的發展和輝煌。
在行業發展的浪潮當中，企業應當把握時代脈搏，順勢而為，堅定不移地走高質量發展的道路。而面對變革企業家也應該要勇于突破、敢于挑戰。接下來有請中國建筑裝飾協會副會長、深圳遠鵬裝飾集團有限公司創始人葉大岳為我們分享《相信的力量》。

中國建筑裝飾協會副會長、深圳遠鵬裝飾集團有限公司創始人葉大岳

葉大岳：尊敬的文區長、艾會長、各位領導、各位業界的精英，各位同行，以及遠道而來的各位嘉賓，大家下午好！
非常高興在一年一度的中國建筑裝飾行業發展論壇與大家重逢，共同探討中國建筑裝飾行業的發展與未來。首先，請允許我代表深圳建筑裝飾企業，向長期以來關心和支持建筑裝飾行業發展的各界朋友表示最誠摯的感謝和最熱烈的歡迎。
今天，組委會給我的命題是談談對建筑裝飾行業的理解以及展望，我深感榮幸也倍感責任。作為從業31年的裝飾人和創業者，我和遠鵬集團經歷了行業發展的高光時刻，也經歷了低谷震蕩，可以說是“左手經驗叢生，右手教訓縱橫”。接下來我分享的主題叫做《相信的力量》，通過幾個“相信”，來談談我對行業的理解和對未來的思考。
第一個相信——相信我們創造了中國建筑裝飾行業蓬勃發展的歷史。
當年的“蛇口開山第一炮”如同春雷涌動神州，深圳奏響了中國改革開放的啟幕樂章。改革開放初期，一大批建設者開始涌入深圳，深圳作為建筑裝飾行業的發源地，誕生了中國第一家裝飾企業，建筑裝飾的火種在深圳點燃，在神州大地燎原式發展，如今不少企業已經走出國門，走向世界。
在改革開放的浪潮中，隨著國民經濟的迅速發展，建筑裝飾行業迎來了前所未有的機遇，扮演了重要角色。建筑裝飾行業不僅打造了眾多具有時代特色的標志性建筑，更培育了一批具有國際競爭力的優秀企業。通過整個行業的努力，推動了經濟社會的發展、城鄉面貌的改善、居住環境的提升。同時也帶動了上下游產業的革新與進步，創造了大量的就業機會，培養了優秀的專業人才。今天來參加這次論壇的都是行業培養出來的優秀專業人才。
今年，恰逢中國建筑裝飾協會成立40周年。歷經40年的發展，建筑裝飾行業也從最初的簡單裝修，逐漸演變為集設計、施工、材料、服務于一體的綜合性產業，不斷地突破自我，實現了質的飛躍。在這一過程中，我們親歷了無數的創新與變革，從傳統工藝到現代技術，從單一的材料到綠色環保材料，建筑裝飾行業不斷自我革新，以滿足社會發展的需求。可以說，過去的40年，建筑裝飾行業對提升國家整體形象和居民生活品質做出了巨大的努力和貢獻，這是行業的榮光。
因此，在我們展望行業未來、堅定信心的同時，也不應忘記對行業過去成就的自信與肯定。當我們站在新的歷史起點上，應該以更加堅定的信心、更加自豪的姿態，銘記過去的輝煌成就，珍惜當下的大好政策，把握未來的發展機遇。我們要繼續發揚裝飾人勤勉務實的精神，推動行業向前發展，為國家的繁榮富強和人民的幸福生活貢獻我們的智慧和力量。
第二個相信——相信我們的營商環境和政府的支持力度。
建筑裝飾行業是民營經濟非常活躍的領域，90%以上的裝飾企業是民營企業，習近平總書記指出，“從制度和法律上把對國企民企平等對待的要求落下來，鼓勵和支持民營經濟和民營企業發展壯大”。
去年7月，中共中央、國務院發布的《關于促進民營經濟發展壯大的意見》明確指出：民營經濟是推進中國式現代化的生力軍；促進民營經濟做大做優做強，在全面建設社會主義現代化國家新征程中作出積極貢獻，在中華民族偉大復興歷史進程中肩負起更大使命、承擔起更重責任、發揮出更大作用。這意味著在國家政策的層面上，民營經濟的重要性得到了充分的肯定和進一步的提升。今年10月，國家發改委公布《中華人民共和國民營經濟促進法》，向社會公開征求意見，這是黨中央國務院促進民營經濟發展壯大決策部署的有力舉措。
以上這些，都是國家層面給民營企業最好的定心丸。我們再來看看地方政府層面。
大家都說“全國裝飾看深圳”，深圳裝飾企業取得的成績，首先是歸功于40多年來國家的持續發展，無論是城市化進程加快，還是人民生活水平的提升，都為我們提供了廣闊的發展空間。其次，得益于深圳特區優越的營商環境，為建筑裝飾行業的成長提供了豐沃的土壤。最為重要的是深圳各級政府的服務理念和切實的行動，長期以來對企業的關心支持，成為企業堅強后盾和持續發展的支撐。
“深圳裝飾看福田”，我是1987年從汕頭勞動局下海來到深圳的，1993年創立了深圳遠鵬裝飾，公司三次遷址，都沒有離開過福田。這里要特別向福田區的各位朋友匯報的是，我們遠鵬集團一定是扎根在福田時間最長的裝飾企業之一。
作為31年的“老福田”，遠鵬對政府部門的服務有著深刻的體會，福田區委、區政府以及各級主管部門，真正是用心、用情、用力為企業服務。前段時間 企業在經營過程中遇到了一些問題，但是這些問題的出現，福田區從區委常委到住建局、稅務局、稽查局，再到各級對口職能科室的工作人員，都親力親為幫助企業溝通協調，拿出最迅速、最妥善的解決方案，到今天我們還清楚地記得，當我們有個問題提出來之后，按照政府的流程，他們都說一個流程最少是5天，但是我們企業碰到的問題，從區委常委到副區長、主管部局，當天就給了回復，我們更感動的是其中一個住建局的副局長冒雨帶我們到有關的部局解決問題，當天就能夠解決，這也使在福田的企業感到政府有實實在在的支持。
政企雙向奔赴、服務走心走實，極大增強了企業的獲得感，也讓我們繼續扎根福田發展的決心更大、信心更足。在深圳、在福田，放心經營、安心經營，我們永遠可以相信。
第三個相信——相信科技創新和專業服務成就企業核心競爭力。
首先談一談科技創新，科技創新不僅是推動行業轉型升級的關鍵引擎，服務能力是業務增量的源泉，更是企業保持競爭力的核心所在。在遠鵬31年的發展歷程中，“專注式創新”的理念始終深植于企業經營的核心價值理念，我們深刻地感受到，技術的每一次飛躍都可能帶來行業的重塑和市場的重新洗牌。物聯網、大數據、人工智能等技術的快速發展，智能家居、智慧建筑等新興市場的迅速崛起，這些領域不僅代表著建筑裝飾行業的未來方向，更是我們企業實現差異化競爭、拓展利潤空間的重要戰場。
遠鵬集團積極擁抱科技創新，通過技術的創新提升項目的性價比，縮短工期，減少能耗，交付給客戶超出預期的作品。從綠色建筑到數字智慧建造，我們進行了大量的探索與實踐，這不僅僅是為了適應市場變化，更是為了占據未來發展的制高點。我們鼓勵員工打破常規，將新技術、新材料、新工藝融入設計、施工和管理中，從而創造出更加高效、環保、個性化的建筑裝飾解決方案。
再談一下服務能力，當然這是一個老生常談的問題，這也是建筑裝飾行業永久的必修課。質量是企業的生命線，服務是品牌的靈魂，無論市場如何變化，只有堅守品質底線，把控工程質量，才能確保每一個項目都能成為客戶心中的精品。
打造專業化服務能力，是遠鵬集團31年來孜孜以求的目標，我們深知，提升服務永無止境，只有通過不斷優化服務流程，提升服務效率，才能更好地滿足客戶的需求。為此，我們建立了完善的客戶服務體系，從前期的咨詢、設計，到中期的施工管理，再到后期的維護保養，每一個環節都力求做到精益求精。我們還特別注重員工的培訓與發展，確保每位員工都能以專業的態度和技能為客戶提供高質量的服務。通過這些努力，我們致力于將遠鵬集團打造成為建筑裝飾行業的服務標桿，為客戶創造更大的價值。
我相信，通過科技創新賦能企業發展，通過專業服務打造企業核心競爭力，是我們建筑裝飾行業夯實自身能力，贏得市場認可的必由之路。
第四個相信——相信行業發展未來可期。
過去幾年，全球經歷了前所未有的變革與挑戰，建筑裝飾行業作為經濟社會發展的重要組成部分，同樣面臨了諸多困難與考驗。市場需求的波動、競爭的日益激烈，原材料價格的上漲、技術迭代的加速，以及消費者對個性化、智能化需求的不斷提升，環保和可持續發展成為行業發展的重要議題，都對我們的企業提出了更新、更高的要求。
盡管如此，我們應該看到，在挑戰的背后隱藏著巨大的機遇。國家政策的支持、國際化發展的探索，技術進步的助力、消費觀念的變化，都是推動我們行業轉型升級的重要動力。尤其是在“雙碳”目標的引導下，綠色建筑、智能家居等新興領域正在快速崛起，為我們提供了新的增長點。剛才艾會長也提到，建筑裝飾不僅具有很高的技術含量，也具有豐富的文化藝術含量，建筑裝飾行業是工程技術與文化藝術完美融合的行業，在巨大的增量市場和存量市場的共同驅動之下，這個行業一定具有非常大的發展潛力。
回顧中國建筑裝飾行業40年的發展歷程，我們積累了寶貴的經驗，形成了獨特優勢。我們積淀龐大的市場規模和豐富的項目經驗，培養了一支高素質的專業人才隊伍，建立了完善的產業鏈和供應鏈體系。這些成就不僅是我們行業自信的源泉，更是我們面向未來，迎接挑戰的重要底氣。
各位同仁，中國建筑裝飾行業正站在新的歷史起點上，機遇與挑戰并存，希望與困難同在。讓我們攜手并進，以更加堅定的信心、更加務實的行動，共同開創中國建筑裝飾行業更加輝煌的明天。追風趕月莫停留，平蕪盡處是春山，相信在大家的共同努力下，我們定能披荊斬棘、一路凱歌，個再創輝煌。謝謝大家。
主持人：非常感謝葉總的分享，真的是鼓舞斗志、振奮人心。我們非常相信相信的力量，讓我們堅定不移地走高質量發展道路，在未來也讓我們以勇往直前的奮斗精神，迎接挑戰，再創輝煌。

隨著居民生活水平的不斷提高，住房不再僅僅是遮風擋雨的居所，它承載著人們對美好生活的向往與追求。而建筑裝飾行業，作為提升居住品質的關鍵一環，也面臨著新的發展機遇。
接下來，有請清華大學土木水利學院副院長、教授、博士生導師，清華大學恒隆房地產研究中心主任吳璟做《住房需求趨勢與建筑裝飾行業機遇》的主題演講，掌聲歡迎。

清華大學土木水利學院副院長、教授、博士生導師，清華大學恒隆房地產研究中心主任吳璟

吳璟：各位領導、各位專家、各位同仁，大家下午好！非常榮幸有機會參加建筑裝飾產業發展論壇，我一直是在做房地產尤其是住房的相關研究，因此參與房地產企業也包括一些建筑企業的活動比較多，這是我第一次參與建筑裝飾企業的論壇。在我接到邀請以后，我還是非常感興趣，主要是因為房地產和建筑裝飾行業之間可以說是存在著千絲萬縷的聯系。
我前兩個月參加一個上半年經濟形勢分析活動，各行各業的代表、專家都在交流觀點，其中很多行業都在說，今年上半年，包括前三季度，經營的情況不太好，其中都會把一部分原因歸咎于房地產市場的形勢不太好，包括最讓我吃驚的是，紡織品協會的領導表示，今年服裝的銷量下降，其中一個原因是房地產的銷量下降。
相對于這樣的一些責難或者甩鍋而言，我覺得可能房地產最跑不掉的一個責任或者關聯，是和建筑裝飾行業。
（見PPT）在這里我借用了中金公司做的一張房地產相關產業活動聯系圖，大家可以看到，從新建的角度來看，它更多的是和我們經常說的建筑業或者是建筑安裝工程密切聯系。但是不管是新房還是二手房，都會和其中的裝飾行業關聯，當然再往上游，可能又會涉及到很多建材等等，它們都存在著很密切的關聯。
我今天想重點和各位同仁、各位企業家交流一些我們對住房需求這方面的研究。非住房的部分，包括寫字樓、購物中心等等，我們最近也在開展相關的研究，但是可能更為復雜，因此今天我們聚焦在住房這個板塊。
在最近幾年，我們面臨的一個最大的在住房領域的變化，今年7月份，中共中央政治局會議上已經有了一個深刻的闡述，也就是房地產市場的供求關系已經發生了重大的變化。這種重大的變化直接體現在市場的若干個主要銷售指標，我相信剛才幾位領導跟企業家提到的裝飾行業面臨的困難，也和這種住房供需關系逆轉存在著很大的關聯。
從量的角度來講，全國的新建商品住房的銷量在2021年達到了峰值，大概是15.7億平方米，但是今年我們用前10個月的數據去推算，全年很有可能總的銷售面積在8億平方米以下，比最高峰已經減少了大概一半。
從價格來看，在多數的城市里，從2020年達到峰值之后，在過去4年時間里，很多城市的價格都經歷了20%到30%的降幅，一部分城市的下降幅度可能更大。這就引發了大家對市場非常多的關切。
當然，今年9月26日中共中央政治局會議明確提出，要促進房地產市場止跌回穩，我們經歷了一個近年來成色最足的銀十，目前有些城市，包括我們所在的深圳，整體情況已經有所改觀。但是我最經常被問到的一個問題是，這樣的勢頭能不能得到延續？在過去的幾周，我差不多每周都會去一次中央電視臺，或者在央視財經評論，或者在新聞1+1，對最新的政策和數據進行解讀，在解讀之后，很多相關的專家、記者和主持人也還會私底下問我這個問題，確實我們現在的數據，這一兩個月很亮眼，還能不能持續？
要回答這個問題：現在的勢頭還能不能持續，明年的情況怎么樣？我們當時要看政策面能否延續，更重要的是需要從更長的周期上有一個判斷。這里包括我們需要從長周期的維度上理解，未來我們對商品住房，包括政策性住房，或者說對城鎮的新增住房總量，大概每年需要一個什么樣的量。同時，這些新增的需求會更主要的集中在哪些市場的板塊，或者是哪些城市。這種中長周期看問題的角度，我們相信是我們對短周期來做出一些分析的基礎，同時對于很多企業來講，這種中長期的判斷，可能也會對企業的戰略層面決策有著很重要的參考依據。也就是倪虹部長最近經常說的，看市場第一要尊重規律，第二要看大勢。
在此基礎上，我們還希望我們做出的以下分析，能夠盡量是有一些定量的成分在里面，而不只是定性的，或者是假信息，或者是悲觀論。因為最重要的是程度，也就是我們都知道一定不會有最好的時候那么好了，但是應該能比今年上半年好，大家的定性判斷是高度一致的，但是在這種情況下，關鍵就在于沒有最高峰的時候好，比今年上半年好，那也還是一個很大的區間，在這個區間之間，我們的情況應該會是怎么樣，這也是我后面想著重和各位交流的內容。當然因為我的專業的原因，我可能更多的還是從住房本身來提供一些我們的分析和觀點，這里面裝飾的影響在哪里，我相信在座的各位會比我更專業，當然我也會拋磚引玉，分享一些我的觀察。
首先還是先從總量的角度來討論一下，未來我們國家住房市場，尤其是房地產市場總的規模，有的分析把它叫中樞，有的分析把它叫新的錨點，不管叫什么，我們都想知道大概總體規模會是一個什么樣的量級。
在這里我想引入一個概念，叫做“新增住房需求”，或者叫做“新增住房需求和住房供應之間的對比關系”。大家在講住房市場的時候，經常會提出一些觀點，比如說現在的人均面積是多少、現在的套戶比是多少等等。但這些觀點都是針對存量而言的，我們結合全世界范圍內的研究發現，影響市場很大程度上是增量，或者更準確地來說，是新增的需求和新增的供應這兩者之間的對比關系。
作為一個案例，大家可以看到左邊這張圖是美國幾十年的發展歷程，這里面我們用了兩個指標，實線的這一條是每年新增的家庭數量，大概可以看成是新增的需求指標，虛線是每年新竣工的住房數量，大概可以看成是一個新增的供應指標。各位可以看到在這張圖里面，特別是在90年代末到2010年之前，曾經經歷過一輪供需或者新增供需之間比較嚴重的錯配。在90年代末到本世紀初是新增的需求很大，因為當時有兩屆政府，包括克林頓政府、小布什政府的美國夢計劃，在支持窮人買房。另外他們的嬰兒潮的第二代開始進入到市場，所以造成了新增的需求很高，但是新增的供給在當時沒有辦法滿足需求。所以美國住房的價格在90年代末到2005年之前是一輪史無前例的上漲。
到了2005年之后，從這個圖上可以看到，它的新增需求已經開始回落，之前開工的那些房子開始陸續造出來，所以造成了供需形勢的逆轉，新增的供給大幅度超過了新增的需求。這樣一個錯配所導致的結果，就是我們在右邊這張圖可以看到的，在1995年到2005年之間，住房的價格經歷了大幅度的上漲，但是在2005年之后，美國的房價經歷了巨大的下跌，直接導致了后來的美國次貸危機，甚至影響到全球。
從這個案例可以很直觀地體現出，我們從增量著手看增量的需求和增量的供給之間對比關系，可能是我們判斷住房市場形勢的一個很重要的切入點。
我們怎么樣看增量的供需，尤其是怎么樣來看增量的需求？其實它也很簡單，比如說我們現在所處的這個會場，如果我們把這個會場坐滿，沒有新的人進來，我們也就不需要再有新的供給，不需要新的椅子。我們在什么樣的情況下需要新的椅子呢？第一，如果有一些現有的椅子壞了，也就是我們在住房市場里面，因為拆除引致更新的需求，那就需要新建房子。第二，如果每個人坐一把椅子不過癮，需要兩把椅子，在住房市場里面我們把它叫做改善性的需求，那我也需要新增。第三，如果又進來一些人，我們通常把它叫做剛性的需求，我們也需要新增。這三者合計是新增住房需求的三大驅動力。各位需要注意的是，新增的住房需求并不一定需要通過新蓋房子的方式來滿足，這里面市場中可能已經有了庫存或者空置，庫存是掌握在開發商手上，沒有賣出去的，空置是掌握在老百姓手上，已經買了但是沒有住的。如果市場中的庫存或者空置的規模比較大，即使你有了新的需求，也會先用這部分已經有了，但是沒用的房子來滿足。還有一個是就地城鎮化，它直接對應的是最近大家非常關注的一個問題叫城中村，也就是有一部分的房子，以及居住在這些房子里的家庭，原來都是屬于農村的范圍，但是他在城市的郊區，隨著城市范圍的擴展，我們原來把這個地方定義為農村，現在把它定義為城鎮，但是還是原來的家庭住在原來的房子里，他是連人帶房實現了就地的城鎮化，這部分看起來是造成城鎮人口的增加，但他其實沒有需求。把他們扣掉以后，剩下的部分都是需要用新建住房的形式來加以滿足的，包括商品住房、政策性住房，甚至包括了在城市邊緣以及一些鎮域范圍內的自建房。
在分析住房問題的時候，我們其實面臨的一個新的挑戰是，怎么樣來知道這個總的對新建住房的需求中，有多少是商品房來滿足，多少是政策性住房滿足。我想對于在座各位來說，這反倒不是一個問題，因為不管房子是開發商蓋的，還是政府蓋的，甚至是老百姓自己建的，都有裝飾裝修的需求，所以下面我們也不再區分這三者，就看總的新建住房的需求。
按照這樣一個分析框架，我們可以把握住三個核心的需求驅動力，同時關注一些供給的調節因素，就可以實現對于剛才我們最關心的，到底每年要新蓋多少房子這個量的一個量化預測。
分析的過程就不在這里一一展開了，我們對于這里面的每個驅動力，都從經濟學的角度或者人口學的角度進行了建模，這背后都有大量的數學模型來支撐，這里唯一一個不是我預測的，是直接借用現有數據的，就是左邊這張圖。大家知道現在中國的人口出生率低是一個很大的問題，我們的人口出生率在2021年已經達到了歷史的新低點，大概是1.19個，也就是平均每位女性在她的一生里面生1.19個孩子，這已經嚴重低于了世代更替水平2.1（平均要生2.1個，人口才是不減少的）。我們這里直接采用聯合國給的預測，它預測到2050年中國的總和生育率，要回升到大概1.4，平均每位女性一輩子要生1.4個孩子。我們的預測結果要比這個低一點，如果不回到這個水平，那就不是房地產或者裝飾的問題，那會是整個國家的問題，所以在這里我們寧愿相信，把它作為一個目標，而不是一個預測。這是唯一一個我們不是基于預測模型得到的結果。其他的數據，包括我們對城鎮化率的預測，以及對人均住房面積的預測，都是用模型去推測出來的。
在人均面積的部分，根據第七次人口普查，在2020年，城鎮人均住房面積已經達到38.6平方米，當然這是建筑面積，但是換算為使用面積，我們也已經超過了日本和韓國。我們預期后面這種增幅會放緩，但是即使是在增幅放緩的情況下，我們仍然預期到2050年，人均居住建筑面積會增加到46平米—55平米之間，這大概相當于是目前英國到德國的水平。
同時，我們還對拆除的情況做了預測，我們的拆除率一定是會大幅度的減少，在過去兩個10年中，我們的建筑拆除率很高，未來的拆除率不會那么高，但是因為我們的總量非常龐大，因此拆除的絕對規模還會比較高。
按照剛才的分析，我們可以先對過去的兩個10年（也就是2001年到2020年）來做一個復盤，在前面一個10年，我們首先都是有很磅礴的新增住房需求，在2001年到2010年間，我們平均每年大概是需要1億套房子，之后是1.32億套。同時，可以從它的構成來看，在過去的兩個10年里面，我們的城鎮化，也就是人口的增長，以及住房的拆除，我們進行了多輪棚改、舊改等等，對于新增住房需求的貢獻是非常龐大的。另一方面，我們也可以看到，在這兩個10年里面，還有一個很大的區別，2001年到2010年，雖然我們總的供應量也不低，但是總體來講還是一個供不應求的情況。總的新增供應和新增需求之間的占比是0.99，也就是新增的供應滿足了99%1新增的需求。
可能有的朋友會覺得，0.99基本上也接近1了，但是從住房經濟學，包括全世界的慣例來看，因為會有一部分住房終究是沒有辦法使用的，以及這個市場中需要一點余量，才能讓它運轉起來，所以通常認為新增供給要達到新增需求多10%，也就是這個比例大概要在1.08到1.12之間，才是一個比較健康的比例，但是我們在第一個10年里很明顯是低于這個比例的，所以大家也就可以理解，為什么我們在本世紀的第一個10年里，住房價格會大幅度上升，我們會有一個地產的黃金10年。到了2011年到2020年，雖然需求的總量又上升了大概30吧，但是我們的供給量上升得更多，供給量上升了超過60%。所以供需比已經從0.99變成了1.23，也就是我們供應的總量超過了需求量的23%。即使按照我們剛才說的，你應該多蓋10%，這也已經是一個比較嚴重的供給的過剩，這又反過來造成了我們今天的問題。
因為后10年供給的過剩，所以從國家統計局發布的數據可以看出，我們在2015年達到了一次開發商手上庫存的高峰，所以當時把去庫存作為全國層面的經濟的目標。最近我們又在接近一個新的庫存的高峰，雖然沒有2015年高，但是絕對的量并不小。更為重要的是，我們最近做了一個測算，我們算了一類房子，就是空關的住房，空關住房在市場中也被叫做次新房，其實就是老百姓把這些房子買了，但是自己既不去住，也不去出租，就把它關在那里，有的是毛坯關在那里，有的是精裝買來就關在那里，因為那段時間大家把它作為純粹的投資的手段。我們的測算表明，這種在老百姓手上的次新房，隨時都可以拋出來，從來沒有居住過的，因此對新房有很強的替代性，在全國的總量規模大概是庫存的3倍到4倍，是十幾億平米的規模，龐大的庫存和空置的規模，是我們現在遇到很大困難的原因。
基于剛才所有分項的測算，我們嘗試把它形成一個整體的分析，在這里面大家可以看到，我們首先做的是從2000年到2050年每一個時間點上，按照我們剛才預測的人口和人均的住房面積，甚至考慮了一定的空置或者庫存，城鎮住房的總量會有多少。我們還測算了需要拆多少房子，以及就地城鎮化有多少，相應的就能反算出我們在每個10年間需要多蓋多少房子。
這個測算結果告訴我們兩個很重要的結論，第一個結論是市場中住房增量和住房存量這兩者之間的關系。在本世紀第一個10年，大家看到這里有一個數字是115%，也就是在2001年到2010年，這10年間我們新蓋的房子，包括商品房、政策性住房、自建房，它相當于2000年市場中已有房子的115%，也就是我們用10年時間把市場中的房子又多蓋了一遍，而且還多蓋了15%。在2011年到2020年之間，這個比例是85%，這個10年我們又接近把已經擴大了的存量又蓋了一遍。所以大家可以想見，為什么我們把那兩個10年稱為房地產的增量時代，為什么所有建設的行為、建筑企業會是一個非常積極向上、非常大踏步的發展，就是因為這么龐大的建設量。
但是到了現在這個10年（2021年到2030年），這10年間新增的建設量只會相當于2020年存量的38%，也就大概占4成。而且在后面的兩個10年，它會下降到20%到25%之間，這就是我們經常說的，從增量時代到存量時代的轉變，在這個測算里面可以得到很明顯的體現。這是這張圖傳遞出的第一個很重要的信息。
同時，如果你仔細看這個比例，這其中當然是有新增住房的下降，但其實很大程度上還是源于存量的增長，如果我們單看新增住房這部分的規模，它的降幅其實沒有我們想象的那么大。我們把剛才這個藍色的部分，就是我們最關注的新增的住房建設需求單拎出來放在這里，在我們的峰值，2011年到2020年，這10年間累計的建設量大概是180億平方米，這里面既包括了商品房也包括了政策性住房。根據不同的情景，我們有樂觀一點的假設，也有保守一點的假設，在最樂觀的情況下，我們的預測結果是，2021年到2030年，會比這個峰值下降1/4，最保守的假設是下降40%。如果按照183億平方米來算，這確實是下降很明顯，但是依然很龐大的規模。有的朋友可能會問，我們現在的降幅，到今年已經是降了50%，比這兩個測算的結果都要大，這又是什么原因？一方面是我們剛才提到市場中原有的庫存和空置的規模比較大，另一方面，這也很多的專家，包括我本人在內，我們都在呼吁，目前的市場是超調的，這是一個超跌的市場，我們的中樞要比現在的水平來得更高一些。
小結第一個部分，我們基于對總量測算得到的分析結果：第一是從增量時代向存量時代的轉變，這是一個不可逆轉的潮流，在本世紀最早的兩個10年，這是一個史無前例、非常罕見的蓋房子的速度，到了后面新增的規模雖然有所下降，但是存量的保有規模已經大到可怕，現在大概是450億平方米，在穩定期大概是550億平方米到600億平方米。我們有一次也中央領導寫報告的時候畫了右邊這張抽象的圖，并且結合了一些測算的數據，這里面就想傳遞出這樣一個信息，在以增量為主的時候，我們是以開發來統領的，同時也有家裝、新房銷售，以及銀行的房貸等等高度伴隨的增量業務。但轉向450億平方米到550億平方米存量為主的時代的時候，我們會有更多更具備存量時代特征的行業的機會，這里面當然包括今天我們討論的家裝，還有物業管理、經紀、租賃，以及一些新的資產視角可能的角度。
最近一段時間，如果大家看這個行業，看存量相關，也呈現出另外一個趨勢，就是在物業管理和經紀這兩個行當里面，都在呈現出非常強的跨行業擴張的趨勢，原來做物管的，它在努力地往紅色這部分的其他業務拓展，原來做存量房經紀的，做中介業務的，也在努力的往其他方向拓展，都是在瞄準這450億到550億平米的龐大的市場。
作為增量來講，未來的下降幅度會非常大，但是這仍然是一個每年10萬億元的龐大賽道，當然這里面也只會存在一些結構性的機會。這也是我第二部分想向各位匯報的，這些結構性的機會在哪里。五
首先在討論結構性的機會之前，我們需要建立一個共識，也就是在過去的一段時間里面，或者說過去火熱的幾年中，市場中的購房需求，有相當一部分是投資甚至是投機性需求，這也是為什么我們會在2017年以后明確把房住不炒作為一個很重要的政策目標，因為當時這種情況存在，而且比較普遍。到了今天，投資、投機性的需求已經下降了非常多，我這里給出的是全國337個城市二手房的價格監測，在這里面有一個關鍵的指標，叫做過去5年的累計房價變化，也就是站在今天，和2019年11月相比，累計5年間房價變化了多少，絕大多數的城市都已經很接近0，甚至是負數。為什么用過去5年來看？因為國內外的經驗都表明，老百姓在做決策的時候，過去5年的累計變化是影響他預期，以及投資動機的一個很重要的因素。過去5年這項投資如果是不賺錢的，他現在再做這項投資的可能性相對來說是很低的，這是我們的一個基本的出發點，也就是投資投機需求已經大幅度的回落，我們目前已經回歸到了一個以消費需求為主的住房市場。所以我最近在不同的場合也經常表達這個觀點，房住不炒已經不僅僅是一個政策的導向，而且成為很多居民家庭內在或者自發的一種購房的動機。
在此基礎上，我們后面的結構性機會的討論就不會再涉及任何跟炒房相關的事情，而是從消費的角度來分析這個市場中可能的市場機會會在哪里。
我們再次希望用我們剛才說的新增需求和新增供給這兩者之間的對比來作為分析這個問題的框架。從這個框架出發，我想下面從4個方面來討論可能的結構性機會在哪里。第一個結構性機會是在城市內，從需求角度來看，也就是當我們剛才看到的，我們的住房有沒有的問題解決以后，就像中央在說的，我們關注的重點一定會轉向好不好。這里我引用了日本在過去半個多世紀里面，在國家層面做的住房規劃的基本目標，這是全世界范圍內除了中國以外，另外一個大概每隔一段時間（最開始是5年，現在問題少一點，每隔10年）會做一次規劃，在這里面我們會看到它在關注什么問題，想要致力于解決什么問題。
在60年代、70年代，它典型的在解決有沒有的問題，也就是先要每家有一套房，每人有平均一間，然后開始提面積大不大的問題，去提人均面積最標準、平均標準和優化標準。在“有沒有”“大不大”的問題都解決之后，在90年代開始他們關注的重點全面轉向住房好不好，包括在目前所處的2016到2025年期，他們提出的8項目標里，有一些都處于我們現在說的比較抽象的方面，比如說優質的生活、存量房的改造，或者是住房與經濟的協調發展等等，在一定程度上體現了我們所關注的，在解決了有沒有問題之后的轉變過程中，我們很可能也會遵循這樣一個規律。
特別是回到剛才的測算結果，我們剛才說了，住房的新增需求可能有3個主要的驅動力，可能是拆出來的更新需求，可能是改善的需求，我要更大的房子，可能是因為家庭搬進來或者生出來，導致的新增的剛性需求。
在本世紀最早的兩個10年，我們很明確的都是以剛性需求為主，而在我們目前所處的2021到2030年，這三項需求幾乎是三分天下，剛性需求大概是35%，改善性需求35%，更新需求30%。而到了后面的兩個10年，更新需求會壓倒性的成為最主要的住房需求，因為到了那個階段，我們的存量確實太龐大了，每年即使就拆3%也是一個很龐大的數。
在我們正處的2021年到2030年，反過來說，就是改善性需求的占比，是處于它的歷史最高峰。換句話說，在我們現在所處的10年，改善性需求能發揮的作用不僅是空前的，可能也是絕后的。在這個基礎上，我們想問的是，改善的需求在市場中究竟是如何實現？
在過去的兩個10年里，從2001年到2020年，我們的市場也是住房在持續的改善，我們的人均住房面積也是從不到10平方米增加到38.6平方米。但是當時的這種改善，它的機制會有當時的時代特點，在當時我們人均面積的增加，主要是通過兩種形式，第一種形式是本來我就搬進來很多新的家庭，他們如果買了一些更大的房子，我的人均面積就會上升，這是前20年里面的一個很典型的形式。第二種形式是，前20年我們做了規模非常龐大的舊改和棚改，在這種情況下，我們最差的那部分房子已經有相當部分被拆除了，這部分房子被置換為相對更好的房子，我們的平均面積也會增加。但是我們剛才提到的，在現在以及未來，我們的新增人口會減少，大規模的城市更新還會再做，但是規模不會像過去一樣，是大面積的拆除。這兩種機制很有可能都不會像過去那么強。在這種情況下，我們如何繼續實現人均住房面積乃至居住品質的提升，這就是一個我們需要回答的新的問題。
為了回答這個問題，我讓我的博士生做了一些拍腦袋式的測算，我跟他們說，我們既然已經預測出了每10年間人均面積會是多少，我們也預測出了每10年間人口會是多少，以及從一人戶到多人戶的占比是多少，你們能不能給我一個形象的場景，2050年的時候，中國老百姓應該房子大概是什么樣的，才能滿足我們的所有假設的條件？
他們還真把我這個有點無理取鬧的要求實現了，當然在這個過程中，很大程度上參考了目前新加坡的情況。他們告訴我，如果是在樂觀的情況下，三口之家、四口之家、兩口之家、一口之家分別應該住什么樣的房子，我們剛才給出的55平方米的人均建筑面積是能夠實現的。我在這里不想展開這張表，我想和各位分享，基于這張表我們的兩個核心發現，第一是這其中第一個很重要的市場機會是要滿足快速增加的一人戶的需求，這也是從2010年到2020年之間，我們城鎮居民家庭結構發生的最重要的變化。在2010年的時候，我們的所有家庭里有16%是一人戶。這里說的是家庭的數量，不是人的數量，人的數量還要少一些。到了2020年已經是26%的家庭是一人戶，10年間增加了10個百分點，我們預測在2030年左右就會收斂于30個百分點，也就是30%到1/3的家庭是一人戶。換句話說每3個家庭就會有1個家庭是只有1個人，這背后的原因是年輕的群體不婚以及晚婚，老齡化原因，家里只有一個老人，還有空巢家庭，照說空巢家庭是兩人戶，但是疊加了離婚率的上升，所以空巢家庭中的一部分也變成了一人戶。
我們看了這個圖和這個分解以后，得到的結論是，一人戶不僅是他的占比會增加，而且它已經不是我們傳統上認為的湊合一下就能解決問題的一人戶，這里面包括晚婚和不婚的仍然對生活有高要求的年輕群體，包括有大量的財富積累，只是因為生活上階段性的變故才單人居住的空巢家庭，以及新的已經保有巨大財富的獨居老人。滿足這部分迅速增加1人戶的要求，會是房地產業、建筑業以及家裝行業未來重要的市場機會。
第二個市場機會，除了1人戶以外，其他的主流的家庭，包括核心家庭，兩代的，三代甚至四代的，他們的居住條件也需要改善。但是它的改善的方式和之前會有一些差異，這種改善的方式我們相信會用典型的過濾效益或者階梯式改善的方式來實現。我原來已經住到180平方米，我還想改善，市場中現有的二手房已經沒有我看得上的，必須有開發商來給我蓋200多平米的大平層，我才去改善。我原來這套180平米的房子，可以賣給原來住160平米房子的家庭，這對他們來講是改善，原來住160平米的房子的家庭把房子賣給140的，原來住140的把房子賣給120的，依此類推。這樣一個一個梯次的改善現在在很多城市已經出現，從不同的角度，這樣一個梯次改善過濾效應會有不同的啟迪，比如說現在在很多城市，最麻煩的是最下面的這些房子，所謂的老破小沒有人接盤，沒有人接盤之后，他就沒有辦法實現首次改善，他不去買上面的房子，上面的人也沒法改善，整個階梯由下往上凍結，這是現在很多城市的困難。但是對家裝行業來講，這里面提示我們的是，未來大量住房的交易會是伴隨著這樣一個階梯的改善所完成的，因此這個過程中會有很多需要翻新的市場機會。
還有一個市場結構性的機會，這也是大家非常關注，并且非常了解的，也就是從城市之間的需求的情況來看，我們未來不可能再是所有的城市都存在住房需求，住房需求會集中在一小部分城市里。首先我們現在已經有一部分城市在2010年到2020年之間，大概有20個城市的人口是在減少的，我們預測在2020到2030年中，全國300個城市會有50個城市的人口在減少。但是與此同時人口會加速向少量的中心城市聚集，這也是包括日本、美國等等在內，在所謂的城鎮化的下半場出現的一個共同的趨勢。也就是城市化的上半場是人口從農村向城市移動，城市化的下半場是向少量的中心城市集中。這個過程中我們就可能存在兩種模式，一種模式是日本模式，可能有的朋友知道，最近一兩年日本的房地產市場實際上是非常火熱的，這就是源于它伴隨著人口從大量的小城市向六大都市區，特別是向東京集中的過程中，東京是能夠蓋房子的，東京能夠提供出新的住房的供應，因此就會在這幾個都市區里面，出現比較火熱的住房的市場，價格有一定的上升，更重要的是它的交易量、建設量是比較火熱。
另外一種可能不太有利的情景是美國模式。美國模式的特點是，在紐約、舊金山等等大家想去的城市，它是供給嚴格受限，他們不能在那些城市里面再蓋房子，所以在人口向紐約、舊金山集中的過程中，它的住房的建設量、供應量、交易量上不去，只有價格能上去。在這兩種模式下，一種是中心城市可以提供住房的新增供給，我們會更多的表現為，在這個國家里面還會有比較活躍的住房的建設和交易，但是價格會比較穩定。另外一種是在中心城市里，不允許蓋房子了，所以價格會飛漲，但是建設的活動不會很多。我們當然會更希望接近于左邊這種情況，這也是我們最近一直在呼吁的一件事情。這一點大家了解比較多，我就不展開了。
還有一個結構性機會是從供給端來講，也就是從房價租金比的悖論來講。我們在這張圖里算了一下，如果站在老百姓的角度，持有房子到底是不是合算？從投資的角度來看，你擁有房子其實就持有兩部分的收益，一部分的收益是來自于資金的，另一部分收益是來自增值的，這一點在所有的投資品都是如此，不管是住房、持有商鋪，還是持有股票、債券，都是如此。我們把每個城市的租金收益率加上年化的增值可以看到，現在在絕大多數城市里持有住房還是不合算的，這主要是由于住房增值部分的貢獻，在過去幾年里大幅度的下降，而租金的收益率在多數城市里又保持在一個很低的水平，一線城市大多數是1.5%到2%之間的年租金收益率，三四線城市會高一點，但是能夠超過3%的情況不算太多。因此一個很低的租金收益率加上回調之后的增值率，導致持有住房的收益率不到4%。
如果這張圖不夠直觀，我拿清華門口的一個小區做了一個直觀的測算。清華門口那個小區目前房價大概是13萬一平米，租金大概是每平方米每個月140元，這意味著什么？在這個小區里我如果有一套100平米的房子，我把它賣了可以拿到1300萬，我想辦法做一個3%的理財，雖然現在已經挺難了，但是還能找到這樣的機會，每個月可以拿到32500元，我只要把這當中的14000元拿出來，就能把原來的房子租回來繼續住，不影響我的使用，但是我可以每個月因此凈收益18500元。這也就是現在很多老百姓在講的，買不如租的問題，或者我們這里稱為房價租金比的悖論。
這并不是中國所特有的，實際上在每一個住房市場里，如果前面是一個快速上漲期，大家對增值有一個很高的預期，都會導致租金收益率很低。在快速的上漲結束，轉向持平甚至下降以后，都是增值率變得很低，租金收益率不足以支持大家去買房。但是在其他的國家，解決這個問題都用了一種很簡單粗暴的方式，就是房地產市場崩盤，房價大幅度的下跌，不管是美國、日本還是1997年的香港，都是這種形式。我們因為出于更高的政治站位以及對宏觀經濟全局的希望，我們覺得這種情況是不能接受的。
因此，這就意味著在比較長的一段時間里，這種情景會在住房市場里長期存在。我們既不希望房價跌，也不希望租金漲，這樣一種情況就一直會存在。
這種情況下，我們需要回答的問題是，我憑什么要每個月多付這18500來買房，而不是租房？在美國，這個問題的解決是另外一種方式，最終它讓這兩種房子完全不一樣，租的房子是城市中心區的公寓，他們叫Condo，買的房子是城市郊區的獨棟住宅，這兩種住宅在市場上是嚴格分割的，你基本上租不到獨立式的住宅，也很少有人買這種公寓式的住宅來住，既然兩種房子不一樣，他就不討論到底租和買是不是合算的問題，我們相信這樣一種現象也會是未來我們解決長期存在的房價租金比悖論的方式。
當然，在租賃市場中，這意味著是一個很大的利好，這也是為什么在過去的兩三年以來，我們的長租公寓市場經歷了持續的增長，因為房價租金比悖論從需求端來講，對長租公寓是很有利的，從供給端來說他們利用政策的優勢化解了這個悖論。但是就像我剛才說的，我為什么要買房子？我們要創造兩種市場，讓買房擁有租房所沒有的好處，傳統的租房沒有的好處，一個是學區房，現在學區房的吸引力在逐漸下降，因為現在的生育率持續下跌，所以學區房的吸引力未來會變得嚴重的鮮姜。在這種情況下，必須要找到一個買的房子或者自有的房子有，但是租賃的房子所沒有的點，才能撐住這個住房市場。
這其中一個很重要的可能的點，就是只有在你買的房子上，你才能裝載或者進行高品質和個性化的裝修，以及相應的設施設備，這是租的房子所不能給你的。當然其他的還包括社區的氛圍、穩定性和社會地位等等，當然這些都是比較虛的，比較抽象的，只有第一點，我買的房子才能按照我自己的需要去進行進一步的更新，進行進一步的改造，這是自有的住房可能區別于租賃住房的很重要的一個特點，相信也是在房價租金比悖論長期存在的情況下，住房市場或者從開發商的角度，它必須找這樣的點，這可能也是在座的各位會存在的機會。
最后一個結構性的機會，就是在城市之間，一定要看空置或者是空關住房的比例。我們剛才算了一下，全國大概是有十幾億平米，但是它在各個城市之間的分布是高度不均勻的，比如說在北京和深圳，這個比例大概是在1%左右，因為在北京、深圳，大家可以想見，很少有人舍得買一套房既不住也不出租，就把它關在那里，所以這樣的市場在遇到了政策的放松之后是比較容易反彈的。但是有一些城市，比如說離咱們不太遠的東邊的那個城市，我不說它的名字，它的空關大概占到了市場的30%到40%，也就是市場中已有的所有房子里，超過1/3目前是以這種空關的方式放在那里。很多城市在過去的幾個月里面看到的情況是，當政策放松以后，二手房大量的拋盤，新房還是沒人買，二手房的交易量反而上升，就是這部分的房東在遇到了市場好的時候，在抓緊拋盤，所以從城市之間的情況來看，一定要看城市內部空關的數量差異，包括在城市內不同的區域之間，它也是有很大的差異。
小結這個部分，從供需、城市間和城市內這個2×2的角度，我們可以看到對住房市場來講，可以界定出一些結構性的機會，這其中也可能有一些結構性的機會，對于在座的各位從事裝飾裝修行業的同仁來講，同樣是存在一定啟發的。
最后一個部分，剛才提到很多的機會都是跟高品質相關的，我想花兩三分鐘時間再簡單地提一提高品質住房。
過去兩三年我們都非常關注高品質住房，包括好房子。實際上好房子是一個因地而異、因人而異、因時而異的問題，我們相信與其討論絕對的標準，不如討論方法論，也就是什么樣的房子是好房子，我們怎么樣才知道老百姓需要什么樣的房子。
我們現在一直想提的一個分析的框架，就是右邊這里說的三條線，對于每一種住房的品質，或者對于整套住房來講，我們先有一個底線，這是我的最基礎的要求。然后有一個理想線，就是在支付能力能支撐的情況下，我希望達到的水平。第三是現狀線，我的房子現在是什么情況，現狀如果低于底線，那就叫痛點，是一定要解決的，現狀如果在底線和理想之間，存在著改善的空間，我們需要按照這三條線準確把握老百姓在各個方面分別有什么需求。
我們在各條線上都可以做一系列的工作，比如說我們可以通過傳統的問卷調研的方式，去了解老百姓到底需要什么樣的房子，比如說我們在過去做的一些問卷調研里面發現，對于中高端的置業來講，他對于室內空氣（主要指裝修）的需求是最強的，另外是電梯和應急通道，原來我們完全沒想到，現在大家的關注度也非常高。而且在不同的人群間，這種需求會有些變化。再比如說，我們可以對大家的居住現狀做了解，他目前對不同角度的滿意度到底能滿意到什么程度。還有就是老舊小區改造的過程中，中國特有的一個老舊小區的現象叫“老人老房”，就是老年群體不成比例的居住在老的小區里，這是和之前的房改等等制度性原因有關聯的。這部分的房屋不可能完全通過拆除的方式來進行改造，所以相當部分是需要在短期內進行適老化改造。最后我們需要非常重視痛點，我們最近做了一些大數據的分析，用的是人民網的地方政府留言板，也就是大家到人民網上的地方政府留言板給市委書記、市長留言，來投訴生活中的一些問題，和每個城市的12345市長熱線基本上是一樣的，我們用了最新的大語言模型分析，這里是以北京市2023年的情況為例，我們發現大家對房子投訴最多的是什么樣的問題？一個有可能讓大家有點尷尬的問題是，我們蓋了20多年的房子，大家抱怨最多的還是漏水，雨后房子本身的漏水還是被投訴最多的問題，當然這也不奇怪，我們很多的防水材料本來就只有十幾年的壽命。然后是關于物業、道路維護、停車的問題，這樣的問題在提示著我們在不同的城市需要重點解決什么，特別是這其中很多痛點問題，不是一定需要通過拆除的方式來解決的，通過很多微改造的方式，也凝有效地解決痛點，這也是給我們提供了一個行業性的機會。
今天和各位匯報了三部分的內容，首先是我們對于整體的市場規模的測算，基于這樣一個分析框架，我們闡述了市場中從住房來講可能的結構性的機會，然后很簡單地討論了如何分析老百姓對于好房子的需求，以及我們初步分析的一些發現，也很期待未來有機會繼續和在座的協會領導和各個企業一起，繼續開展住房或者房地產，和裝飾裝修行業聯動的研究，或者更具體的，沃勒來更深入地挖掘居民對于住房，不管是數量層面還是質量層面的需求。
以上就是我今天和各位分享的內容，非常感謝。

主持人：非常感謝吳院長的精彩分享，感謝您為我們帶來了非常多的啟發和思考。對于房地產的未來的發展更加關注到品質提升與結構優化，呈現多元化與高質量的發展態勢，未來是機遇與挑戰并存。
當下我們也迎來了一個數字化時代，智能化的建造不僅重塑了建筑行業的生產模式，提高了效率與品質，更在節能減排、環境保護等方面展現出了巨大潛力，為構建綠色、低碳、可持續發展的城市環境提供了有力支撐。
接下來，有請中建科技集團深圳分公司黨總支書記、總經理，高級工程師，一級建造師魯曉通帶來《建造的智能化和智能化的建造》主題演講。

中建科技集團深圳分公司黨總支書記、總經理，高級工程師，一級建造師魯曉通

魯曉通：尊敬的各位領導、各位來賓、各位同仁，今天非常榮幸能在這里代表中建科技為協會和各位同仁作關于智能建造的匯報。
總書記強調，我們要做中國制造、中國創造、中國建造，我們也長期強調新質生產力，建筑業發展的新質生產力何在？我們企業認為，就是要以數字化、智能化和新型的建筑工業化協同，一起來促進建筑業的高質量發展。
今天我的報告分四個部分：智能化的理念、建造的智能化、智能化的建造、智能化的創新。
首先談一談理念。我們一直講數字化、智能化和新型建筑工業化如何協同。什么是工業化、數字化、智能化？它們對傳統建筑業有怎么樣的促進和影響？三者的核心要素邏輯又應該怎么理解？在下面我進行一些簡單的闡述。
工業化的概念，主要體現在過程的連續化、產品的標準化、流程的集成化、過程的組織化和方式的機械化。到目前為止跟老百姓相關的衣食住行的領域，吃的穿的都已經實現了工業化，住的方面還沒有實現工業化，還在相對粗放的發展階段和格局。建筑工業化就是要以工業化、大規模的理念，以產品化的思維，通過智能化的機械設備和智慧化的過程管理，實現結構安全、建造高效便捷、形態多樣的建筑產品。
這里面有一個因果關系，就是工業化的結果是各類產品，建筑工業化的結果就是各類建筑產品，這里面圍繞的核心理念就是產品理念，整體來講，建筑行業還是以產品為導向，過去我們更注重的是過程的施工，不管是設計單位、施工單位還是后期的物業管理單位，我們更注重的是一個過程，施工單位按圖施工。現在的行業變革，比如智能建造，就要求我們有產品思維，以產品為核心，首先是尋找用戶的需求，結合需求、結合產品定位，圍繞一個產品。所以目前我們企業也是在打造這么一個產品總師制度，就是以產品為牽頭，模仿傳統的生產制造業。
再一個是數字化的概念。不管是以計算機還是互聯網技術為基礎，把各種類型的數據，通過二進制、數據存取方式，把物理世界、物理屬性和各類的場景映射到數字世界。在這個過程中，建筑業已經倡導了快10年的一個技術就是BIM應用，我們企業在BIM應用和推廣過程中有三點思考：BIM到底是成果還是技術？怎么樣完善建筑信息模型？怎么樣應用好BIM？
在這里講一下數字化和信息化的異同，信息化主要是被動的方式，它是借助于計算機或者網絡，將人們的各種活動進行收錄和傳遞，它主要體現在信息的協同、集成的共享，但是它對信息的收集是缺乏的。數字化主要體現在主動，就是主動地把各類的信息轉變為數字維度，再通過信息化的傳播方式加以傳播。
智能和智慧有什么區別呢？我們認為智能是一種看得見的動作，比如說把傳統的人工通過智能方式進行替代，它相當于是把人的能力進行延伸。智慧是把我們看不見的腦力進行延伸。
這里對工業化、數字化和管理能力做了一個思維導圖，核心是兩點，一是智能化可以提高生產能力，二是數字化可以提升管理能力。
技術和目標，它們有一個邏輯關系，現在有好幾個概念，包括數字化、工業化、智能化、綠色化，我們認為綠色化是最終的目標，底層的邏輯是基于數字化，通過工業化來進行發展，借助智能化的生產建造方式，最終實現綠色化。
第二部分談談建造的智能化。
我們講智能建造，就必然有這個要求，那一定是要求效率高、質量安全是可控的，成本相對要優，還要實行節能減排，實現綠色低碳。
作為一個比喻，智能建造如同人的人體，我們的算力是大腦，數據是血液，通訊和一些管理通訊的手段是我們的神經中樞，機械的建造方式是骨骼。
我們講萬物互聯是數字化的基礎，借助于數字化增強產業的基礎，實現智能化。現在在很多工地講智能建造，用了很多終端，比如無人機、數據采集設備，包括一些安全頭盔、智能影像、延遲攝影，都是一些數據收集的手段。同時，智能建造要有工業化的思維，向數字化進行轉型。工業化的思維就包含了建筑產品的標準化、技術的智能化、采購的區塊化，還有管理的智能化。通過從規劃、設計、生產、施工、運維和拆除這6個維度和階段，把建筑業的數字化、智能化進行完整的閉合和交圈。
（見PPT）這是中建科技講的REMPC五位一體，全生命周期的數據采集和應用，為業主的使用交付一個數據集。
這是我們在廣州的項目，當時做了一個相關的研究。
第三部分講一下智能化的建造。
中建科技是中建股份的二級子公司，也是中建集團技術平臺、投資平臺和產業平臺。這里講幾個案例：
一個是深圳新能源的汽車產業園區，這個項目總共分兩期，右邊是一期，左邊是二期，整個項目最高結構高度151米，項目主體結構采用鋼框架+ 現澆核心筒結構，外維護體系是采用外掛墻板，水平結構是采用預制空心樓板和預制疊合板，地下室有3層。
第二個是工業代表的上樓項目，叫坪山生物醫藥加速器項目，這個項目總建筑面積68萬平方米，最高的一棟塔樓196米，建成之后是坪山第一高。
這個項目也緊挨著生物醫藥加速器項目，總建筑面積25萬平米，主要也是一個生物醫藥的工業上樓項目，因為過去兩三年我們集團在工業上樓這個產品維度上應用的案例和場景相對較多，研究也相對較多，下面我主要針對工業上樓產品中間的智能建造應用進行一個簡單的匯報。
首先是REMPC五位一體管理模式，就是把研發、設計、生產、招采+施工5個環節打通，在企業內部也是把這5個維度作為公司內部的5個部門，把數據拉通。
第一步是通過BIM技術，建立項目的基本載體，通過輕量化的BIM設計，傳統的BIM設計，它的模型量是很大的，不便于上傳云端，它對電腦的算力要求也比較高，也不方便一些業主領導和各個參建單位查閱，所以首先要對模型進行輕量化，只是把相關方需要的信息上傳平臺，在云端或者在線下把所有數據進行儲存。
第二，通過數字化的模型建造，還可以進行一系列的模擬，包括施工平面的布置模擬、整體施工進度的模擬，還有非標的或者工人不熟悉、班組不熟悉的構建吊裝的模擬。當時在這個項目上有很多新型構建，新的吊裝工藝工法，當時也是通過數字模擬的方式，對項目的管理團隊和作業班組進行了交底。同時還可以對復雜的施工節點進行模擬，當時這個項目有一個在華南地區首創的裝配式環梁的工法，當時這個復雜節點一共有160多處，對每一處都做了BIM模型的模擬，模擬之后再通過BIM模型出具相關的節點圖，在工廠把相關的鋼筋籠做好，在現場直接吊裝，極大地減少了工期。
第三個是建造過程中的數字化模型仿真模擬，這里面很多企業都在應用了，我們強調的是數字孿生，你手中有一個BIM模型，借助現在的AR技術，可以用pad或者其他移動終端，在現場查漏補缺。確保你的建模跟現場相互符合。我們現在尤其是在機電板塊，基本實現了三全BIM：全員、全過程、全專業，出5部分的圖紙：水暖電+管綜+地下室預留預埋。
第四個板塊是建立了一個建筑全生命周期的信息傳遞匯總和儲存追溯機制。數據化的前提就是要有數據收集，我們在后端有數據處理的平臺，我們叫中國建筑信息化平臺，在項目的前端就要把裝配式構建以及各類潔具、衛浴進行相關的編碼，把這些信息輸入到終端的BIM模型中，在建造的過程中通過不同的顏色可以知道這面墻是完成了還是沒有完成。
第五個板塊是實現以工程大數據為核心的智慧管理，包括質量和安全方面。我們現在有很多安全管理人員、質量管理人員，他們收集到很多的數據，現場檢查到一些質量安全的問題，通過平臺大數據的處理能力，我們就可以判斷出來，比如說質量在什么環節容易出問題，在哪些部位容易出問題，安全在什么時段、在什么分項工程里面容易出問題，通過數據的收集匯總到后臺，通過大數據的分析，就可以有針對性地增強質量和安全管理的力量，確保現場是可控的。
基于大數據核心，還可以進行智慧的商務管理。以中建系統為例，我們有很多在建項目，也有很多二級單位，不同的項目有不同點，也有相同點，通過基層數據的收集，我們就能夠快速掌握相同類型、相同部品的單方造價，不管是成本還是收入都能及時掌握。而且通過大規模的分供分包的供應商庫，也可以便于我們快速優選供應商。
同時我們還會對現場的形象進度，包括現場的施工狀況進行數據采集。我們在現場還有很多智能建造的管理設備和終端，包括一些VR設備，以及一些塔吊監測、遠程監控，通過這些信息的收集匯總到后臺，便于決策。
在工廠端，我們也聯入了智慧建造平臺，實時可以對工廠的施工加工情況進行監控，包括從原材料到智慧產線，再到后期的材料存放場所，再到運輸過程，都有一個直接的監控，到后續項目要交付之前，我們再通過智慧的工程測繪設備，對整個工程現場進行側實現了外觀質量可控、測繪精度可控。
在這個項目建造過程中，我們也是應用了鋼筋綁扎機器人、涂裝機器人、抹灰機器人，因為這個項目的主體結構是鋼結構，在鋼柱上還用了一個鋼柱自動焊接機器人，通過這些智慧手段的應用，踐行智能建造。
同時，這個項目為了踐行綠色低碳，整個項目的臨建區屋面滿鋪了光伏板，這個光伏板基本上可以滿足整個項目的照明和60%的空調用電，而且我們也是用了光儲直柔設備在項目上配備了一臺大容量光伏調節器（儲能電池），在白天基本上電是超發的，到了夜間再從儲能器進行電力的使用。
第四部分，智能化的創新。
我們講用新質生產力推動建筑業的智能建造，首先是技術要實現革命性的突破，包含了我們的技術路徑、關鍵的技術、建造的方式、構件的生產方式，最終實現機遇幸得標準化、模塊化、新型工業化的智能建造技術體系。我們的生產要素需要創新性的配置，包括智能化的設備、工廠化的生產、機械化的建造。在智慧應用方面還要應用互聯網、大數據、人工智能的實時管理，最終實現建筑業的高質量發展。
這里面我們提出一個概念，就是通過結構的底盤，就像造汽車一樣，對于建筑物而言，我們的結構就是一個底盤，在這個底盤之上，它可以承載裝飾、圍護結構、機電機構。首先要確保這個底盤是標準化、通用化的，在這個底盤上面承載的方式，可以通過原化的設計、多元化的變化，來實現不同的功能需求和外立面的多樣組合。
傳統的建造是從圖紙設計、工地生產到輔助安裝，圖紙設計和使用都是割裂的，現場只是按圖施工，至于是否是一個好的產品，是否滿足需求，一般是不會關注的。但是現在要建造人民滿意的房子，就需要智能化的設計、智能化的制造、智能化的建造，是以產品思維來進行通盤考慮。
這里也是有一個方法論，首先是要了解這個項目的需求，先對需求端進行調研。以我們幾個工業上樓項目為例，我印象非常深刻，這幾個項目都是我們采用EPC方式承包的，這個項目的方案就是由中建科技進行實施的，所以這個項目方案非常關鍵，工業上樓的項目，建設單位對需求不是很明確，因為以后的使用方不是建設單位，使用方是后面的承租單位，所以首先就要搞清楚招商的問題，后續這個產業、業態入園，或者入園企業，它的需求是什么？這里一般就有兩種類型，一種是定制化的，比如說已經有企業明確了意向，可以進行定制化的設計。但是現在很多工業上樓項目，大部分都是入園企業不明確，這時候我們就采用廣譜化、柔性設計、彈性可變。首先大概的對這個園區進行規劃，它是重型生產還是輕型的，它的生產業態是電子產品還是一些傳統的生產業態。以新能源項目為例，當時這個項目的廠房區是L形布局的，單體的長度是80米，L形連起來是160米，我們調研了新能源上下游中輕型的業態，基本上他們的產線不會超過120米，因此160米是可以滿足需求的，兩邊還可以配置一些辦公和輔助的生產用房。
我們現在強調要實現像造汽車一樣造房子，我們企業現在有一類新的產品，在深汕有一個大的工廠，以前我們這個裝配式建筑都是構件化的，就是一個一個構件，你是做一個陽臺、做一個凸窗、做一個飄板，現在整個行業在向模塊化轉型，在模塊化領域更能踐行智能制造。一個標準層就是由幾個模塊吊裝組成，過去在工廠生產構件，現在把構件生產完之后，再有一個總裝車間，把不同的構件總裝成模塊，最后把模塊吊運到現場安裝，這對傳統的建筑方式產生了很大的顛覆。
這里講幾個我們的設計實例。這是我們之前的一個工業上樓項目，這里強調的是柱網的標準化，我們強調結構底盤。從右邊看，不管它是輕小型的生產產線，還是重型的，它的柱網是不會變化的，變化的是里面的產線和空間的布局，這樣實現柔性可變，便于以后建設單位去招商和承租，也便于招商承租之后一些承租方的變化，實現彈性可調。同時我們還有一系列的相關構件，尤其是在工業上樓建筑產品里面，我們還是建議采用大跨度的空間。在深汕的一個廠房，用裝配式的混凝土，最大跨度已經達到18米，中間沒有次梁，整個凈空控制得也很好。我們的工廠有大量的構件生產，通過工廠的實踐，也可以反哺我們的設計理論。
（見PPT）這是針對不同的工業上樓項目，比如在24米以下、24米到50米、50米到100米，不同的高度、不同的地下室，我們有不同的對應的方案和方式。我們講智能建造，前端就是智慧化的設計，設計一定是要起到引領作用的。
同時對整個建筑的立面也是分了不同的檔次，有幕墻的，也有外掛板的，還有傳統涂料膩子的，根據業主單位不同的訴求來進行匹配，這樣就實現了先有一個結構底盤，把結構底盤造好，再往上承載，不管是外立面還是水平結構，或者是機電系統，最終實現多樣化的，滿足業主需求的建筑產品。
（見PPT）這是我們對不同柱網下對現澆和預制做的對比，這里面的對比主要是主材的對比，措施費時這樣一塊沒有對比。我們現在的傳統現澆和裝配相對比，裝配的材料用量，尤其是混凝土量和含鋼量，一般都會比傳統現澆高一些。它優在它的措施費，它不像傳統建造方式一樣進行大規模的支模和帶水作業，現場相對簡潔、美觀，而且更容易實現工完場清。
以上就是我對智能建造和智慧化建造的一點淺顯看法，感謝各位領導。