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清華大學土木水利學院副院長、教授、博士生導師，清華大學恒隆房地產研究中心主任吳璟

    吳璟：各位領導、各位專家、各位同仁，大家下午好！非常榮幸有機會參加建筑裝飾產業發展論壇，我一直是在做房地產尤其是住房的相關研究，因此參與房地產企業也包括一些建筑企業的活動比較多，這是我第一次參與建筑裝飾企業的論壇。在我接到邀請以后，我還是非常感興趣，主要是因為房地產和建筑裝飾行業之間可以說是存在著千絲萬縷的聯系。
    我前兩個月參加一個上半年經濟形勢分析活動，各行各業的代表、專家都在交流觀點，其中很多行業都在說，今年上半年，包括前三季度，經營的情況不太好，其中都會把一部分原因歸咎于房地產市場的形勢不太好，包括最讓我吃驚的是，紡織品協會的領導表示，今年服裝的銷量下降，其中一個原因是房地產的銷量下降。
    相對于這樣的一些責難或者甩鍋而言，我覺得可能房地產最跑不掉的一個責任或者關聯，是和建筑裝飾行業。
    （見PPT）在這里我借用了中金公司做的一張房地產相關產業活動聯系圖，大家可以看到，從新建的角度來看，它更多的是和我們經常說的建筑業或者是建筑安裝工程密切聯系。但是不管是新房還是二手房，都會和其中的裝飾行業關聯，當然再往上游，可能又會涉及到很多建材等等，它們都存在著很密切的關聯。
    我今天想重點和各位同仁、各位企業家交流一些我們對住房需求這方面的研究。非住房的部分，包括寫字樓、購物中心等等，我們最近也在開展相關的研究，但是可能更為復雜，因此今天我們聚焦在住房這個板塊。
    在最近幾年，我們面臨的一個最大的在住房領域的變化，今年7月份，中共中央政治局會議上已經有了一個深刻的闡述，也就是房地產市場的供求關系已經發生了重大的變化。這種重大的變化直接體現在市場的若干個主要銷售指標，我相信剛才幾位領導跟企業家提到的裝飾行業面臨的困難，也和這種住房供需關系逆轉存在著很大的關聯。
    從量的角度來講，全國的新建商品住房的銷量在2021年達到了峰值，大概是15.7億平方米，但是今年我們用前10個月的數據去推算，全年很有可能總的銷售面積在8億平方米以下，比最高峰已經減少了大概一半。
    從價格來看，在多數的城市里，從2020年達到峰值之后，在過去4年時間里，很多城市的價格都經歷了20%到30%的降幅，一部分城市的下降幅度可能更大。這就引發了大家對市場非常多的關切。
    當然，今年9月26日中共中央政治局會議明確提出，要促進房地產市場止跌回穩，我們經歷了一個近年來成色最足的銀十，目前有些城市，包括我們所在的深圳，整體情況已經有所改觀。但是我最經常被問到的一個問題是，這樣的勢頭能不能得到延續？在過去的幾周，我差不多每周都會去一次中央電視臺，或者在央視財經評論，或者在新聞1+1，對最新的政策和數據進行解讀，在解讀之后，很多相關的專家、記者和主持人也還會私底下問我這個問題，確實我們現在的數據，這一兩個月很亮眼，還能不能持續？
    要回答這個問題：現在的勢頭還能不能持續，明年的情況怎么樣？我們當時要看政策面能否延續，更重要的是需要從更長的周期上有一個判斷。這里包括我們需要從長周期的維度上理解，未來我們對商品住房，包括政策性住房，或者說對城鎮的新增住房總量，大概每年需要一個什么樣的量。同時，這些新增的需求會更主要的集中在哪些市場的板塊，或者是哪些城市。這種中長周期看問題的角度，我們相信是我們對短周期來做出一些分析的基礎，同時對于很多企業來講，這種中長期的判斷，可能也會對企業的戰略層面決策有著很重要的參考依據。也就是倪虹部長最近經常說的，看市場第一要尊重規律，第二要看大勢。
    在此基礎上，我們還希望我們做出的以下分析，能夠盡量是有一些定量的成分在里面，而不只是定性的，或者是假信息，或者是悲觀論。因為最重要的是程度，也就是我們都知道一定不會有最好的時候那么好了，但是應該能比今年上半年好，大家的定性判斷是高度一致的，但是在這種情況下，關鍵就在于沒有最高峰的時候好，比今年上半年好，那也還是一個很大的區間，在這個區間之間，我們的情況應該會是怎么樣，這也是我后面想著重和各位交流的內容。當然因為我的專業的原因，我可能更多的還是從住房本身來提供一些我們的分析和觀點，這里面裝飾的影響在哪里，我相信在座的各位會比我更專業，當然我也會拋磚引玉，分享一些我的觀察。
    首先還是先從總量的角度來討論一下，未來我們國家住房市場，尤其是房地產市場總的規模，有的分析把它叫中樞，有的分析把它叫新的錨點，不管叫什么，我們都想知道大概總體規模會是一個什么樣的量級。
    在這里我想引入一個概念，叫做“新增住房需求”，或者叫做“新增住房需求和住房供應之間的對比關系”。大家在講住房市場的時候，經常會提出一些觀點，比如說現在的人均面積是多少、現在的套戶比是多少等等。但這些觀點都是針對存量而言的，我們結合全世界范圍內的研究發現，影響市場很大程度上是增量，或者更準確地來說，是新增的需求和新增的供應這兩者之間的對比關系。
    作為一個案例，大家可以看到左邊這張圖是美國幾十年的發展歷程，這里面我們用了兩個指標，實線的這一條是每年新增的家庭數量，大概可以看成是新增的需求指標，虛線是每年新竣工的住房數量，大概可以看成是一個新增的供應指標。各位可以看到在這張圖里面，特別是在90年代末到2010年之前，曾經經歷過一輪供需或者新增供需之間比較嚴重的錯配。在90年代末到本世紀初是新增的需求很大，因為當時有兩屆政府，包括克林頓政府、小布什政府的美國夢計劃，在支持窮人買房。另外他們的嬰兒潮的第二代開始進入到市場，所以造成了新增的需求很高，但是新增的供給在當時沒有辦法滿足需求。所以美國住房的價格在90年代末到2005年之前是一輪史無前例的上漲。
    到了2005年之后，從這個圖上可以看到，它的新增需求已經開始回落，之前開工的那些房子開始陸續造出來，所以造成了供需形勢的逆轉，新增的供給大幅度超過了新增的需求。這樣一個錯配所導致的結果，就是我們在右邊這張圖可以看到的，在1995年到2005年之間，住房的價格經歷了大幅度的上漲，但是在2005年之后，美國的房價經歷了巨大的下跌，直接導致了后來的美國次貸危機，甚至影響到全球。
    從這個案例可以很直觀地體現出，我們從增量著手看增量的需求和增量的供給之間對比關系，可能是我們判斷住房市場形勢的一個很重要的切入點。
    我們怎么樣看增量的供需，尤其是怎么樣來看增量的需求？其實它也很簡單，比如說我們現在所處的這個會場，如果我們把這個會場坐滿，沒有新的人進來，我們也就不需要再有新的供給，不需要新的椅子。我們在什么樣的情況下需要新的椅子呢？第一，如果有一些現有的椅子壞了，也就是我們在住房市場里面，因為拆除引致更新的需求，那就需要新建房子。第二，如果每個人坐一把椅子不過癮，需要兩把椅子，在住房市場里面我們把它叫做改善性的需求，那我也需要新增。第三，如果又進來一些人，我們通常把它叫做剛性的需求，我們也需要新增。這三者合計是新增住房需求的三大驅動力。各位需要注意的是，新增的住房需求并不一定需要通過新蓋房子的方式來滿足，這里面市場中可能已經有了庫存或者空置，庫存是掌握在開發商手上，沒有賣出去的，空置是掌握在老百姓手上，已經買了但是沒有住的。如果市場中的庫存或者空置的規模比較大，即使你有了新的需求，也會先用這部分已經有了，但是沒用的房子來滿足。還有一個是就地城鎮化，它直接對應的是最近大家非常關注的一個問題叫城中村，也就是有一部分的房子，以及居住在這些房子里的家庭，原來都是屬于農村的范圍，但是他在城市的郊區，隨著城市范圍的擴展，我們原來把這個地方定義為農村，現在把它定義為城鎮，但是還是原來的家庭住在原來的房子里，他是連人帶房實現了就地的城鎮化，這部分看起來是造成城鎮人口的增加，但他其實沒有需求。把他們扣掉以后，剩下的部分都是需要用新建住房的形式來加以滿足的，包括商品住房、政策性住房，甚至包括了在城市邊緣以及一些鎮域范圍內的自建房。
    在分析住房問題的時候，我們其實面臨的一個新的挑戰是，怎么樣來知道這個總的對新建住房的需求中，有多少是商品房來滿足，多少是政策性住房滿足。我想對于在座各位來說，這反倒不是一個問題，因為不管房子是開發商蓋的，還是政府蓋的，甚至是老百姓自己建的，都有裝飾裝修的需求，所以下面我們也不再區分這三者，就看總的新建住房的需求。
    按照這樣一個分析框架，我們可以把握住三個核心的需求驅動力，同時關注一些供給的調節因素，就可以實現對于剛才我們最關心的，到底每年要新蓋多少房子這個量的一個量化預測。
    分析的過程就不在這里一一展開了，我們對于這里面的每個驅動力，都從經濟學的角度或者人口學的角度進行了建模，這背后都有大量的數學模型來支撐，這里唯一一個不是我預測的，是直接借用現有數據的，就是左邊這張圖。大家知道現在中國的人口出生率低是一個很大的問題，我們的人口出生率在2021年已經達到了歷史的新低點，大概是1.19個，也就是平均每位女性在她的一生里面生1.19個孩子，這已經嚴重低于了世代更替水平2.1（平均要生2.1個，人口才是不減少的）。我們這里直接采用聯合國給的預測，它預測到2050年中國的總和生育率，要回升到大概1.4，平均每位女性一輩子要生1.4個孩子。我們的預測結果要比這個低一點，如果不回到這個水平，那就不是房地產或者裝飾的問題，那會是整個國家的問題，所以在這里我們寧愿相信，把它作為一個目標，而不是一個預測。這是唯一一個我們不是基于預測模型得到的結果。其他的數據，包括我們對城鎮化率的預測，以及對人均住房面積的預測，都是用模型去推測出來的。
    在人均面積的部分，根據第七次人口普查，在2020年，城鎮人均住房面積已經達到38.6平方米，當然這是建筑面積，但是換算為使用面積，我們也已經超過了日本和韓國。我們預期后面這種增幅會放緩，但是即使是在增幅放緩的情況下，我們仍然預期到2050年，人均居住建筑面積會增加到46平米—55平米之間，這大概相當于是目前英國到德國的水平。
    同時，我們還對拆除的情況做了預測，我們的拆除率一定是會大幅度的減少，在過去兩個10年中，我們的建筑拆除率很高，未來的拆除率不會那么高，但是因為我們的總量非常龐大，因此拆除的絕對規模還會比較高。
    按照剛才的分析，我們可以先對過去的兩個10年（也就是2001年到2020年）來做一個復盤，在前面一個10年，我們首先都是有很磅礴的新增住房需求，在2001年到2010年間，我們平均每年大概是需要1億套房子，之后是1.32億套。同時，可以從它的構成來看，在過去的兩個10年里面，我們的城鎮化，也就是人口的增長，以及住房的拆除，我們進行了多輪棚改、舊改等等，對于新增住房需求的貢獻是非常龐大的。另一方面，我們也可以看到，在這兩個10年里面，還有一個很大的區別，2001年到2010年，雖然我們總的供應量也不低，但是總體來講還是一個供不應求的情況。總的新增供應和新增需求之間的占比是0.99，也就是新增的供應滿足了99%1新增的需求。
    可能有的朋友會覺得，0.99基本上也接近1了，但是從住房經濟學，包括全世界的慣例來看，因為會有一部分住房終究是沒有辦法使用的，以及這個市場中需要一點余量，才能讓它運轉起來，所以通常認為新增供給要達到新增需求多10%，也就是這個比例大概要在1.08到1.12之間，才是一個比較健康的比例，但是我們在第一個10年里很明顯是低于這個比例的，所以大家也就可以理解，為什么我們在本世紀的第一個10年里，住房價格會大幅度上升，我們會有一個地產的黃金10年。到了2011年到2020年，雖然需求的總量又上升了大概30吧，但是我們的供給量上升得更多，供給量上升了超過60%。所以供需比已經從0.99變成了1.23，也就是我們供應的總量超過了需求量的23%。即使按照我們剛才說的，你應該多蓋10%，這也已經是一個比較嚴重的供給的過剩，這又反過來造成了我們今天的問題。
    因為后10年供給的過剩，所以從國家統計局發布的數據可以看出，我們在2015年達到了一次開發商手上庫存的高峰，所以當時把去庫存作為全國層面的經濟的目標。最近我們又在接近一個新的庫存的高峰，雖然沒有2015年高，但是絕對的量并不小。更為重要的是，我們最近做了一個測算，我們算了一類房子，就是空關的住房，空關住房在市場中也被叫做次新房，其實就是老百姓把這些房子買了，但是自己既不去住，也不去出租，就把它關在那里，有的是毛坯關在那里，有的是精裝買來就關在那里，因為那段時間大家把它作為純粹的投資的手段。我們的測算表明，這種在老百姓手上的次新房，隨時都可以拋出來，從來沒有居住過的，因此對新房有很強的替代性，在全國的總量規模大概是庫存的3倍到4倍，是十幾億平米的規模，龐大的庫存和空置的規模，是我們現在遇到很大困難的原因。
    基于剛才所有分項的測算，我們嘗試把它形成一個整體的分析，在這里面大家可以看到，我們首先做的是從2000年到2050年每一個時間點上，按照我們剛才預測的人口和人均的住房面積，甚至考慮了一定的空置或者庫存，城鎮住房的總量會有多少。我們還測算了需要拆多少房子，以及就地城鎮化有多少，相應的就能反算出我們在每個10年間需要多蓋多少房子。
    這個測算結果告訴我們兩個很重要的結論，第一個結論是市場中住房增量和住房存量這兩者之間的關系。在本世紀第一個10年，大家看到這里有一個數字是115%，也就是在2001年到2010年，這10年間我們新蓋的房子，包括商品房、政策性住房、自建房，它相當于2000年市場中已有房子的115%，也就是我們用10年時間把市場中的房子又多蓋了一遍，而且還多蓋了15%。在2011年到2020年之間，這個比例是85%，這個10年我們又接近把已經擴大了的存量又蓋了一遍。所以大家可以想見，為什么我們把那兩個10年稱為房地產的增量時代，為什么所有建設的行為、建筑企業會是一個非常積極向上、非常大踏步的發展，就是因為這么龐大的建設量。
    但是到了現在這個10年（2021年到2030年），這10年間新增的建設量只會相當于2020年存量的38%，也就大概占4成。而且在后面的兩個10年，它會下降到20%到25%之間，這就是我們經常說的，從增量時代到存量時代的轉變，在這個測算里面可以得到很明顯的體現。這是這張圖傳遞出的第一個很重要的信息。
    同時，如果你仔細看這個比例，這其中當然是有新增住房的下降，但其實很大程度上還是源于存量的增長，如果我們單看新增住房這部分的規模，它的降幅其實沒有我們想象的那么大。我們把剛才這個藍色的部分，就是我們最關注的新增的住房建設需求單拎出來放在這里，在我們的峰值，2011年到2020年，這10年間累計的建設量大概是180億平方米，這里面既包括了商品房也包括了政策性住房。根據不同的情景，我們有樂觀一點的假設，也有保守一點的假設，在最樂觀的情況下，我們的預測結果是，2021年到2030年，會比這個峰值下降1/4，最保守的假設是下降40%。如果按照183億平方米來算，這確實是下降很明顯，但是依然很龐大的規模。有的朋友可能會問，我們現在的降幅，到今年已經是降了50%，比這兩個測算的結果都要大，這又是什么原因？一方面是我們剛才提到市場中原有的庫存和空置的規模比較大，另一方面，這也很多的專家，包括我本人在內，我們都在呼吁，目前的市場是超調的，這是一個超跌的市場，我們的中樞要比現在的水平來得更高一些。
    小結第一個部分，我們基于對總量測算得到的分析結果：第一是從增量時代向存量時代的轉變，這是一個不可逆轉的潮流，在本世紀最早的兩個10年，這是一個史無前例、非常罕見的蓋房子的速度，到了后面新增的規模雖然有所下降，但是存量的保有規模已經大到可怕，現在大概是450億平方米，在穩定期大概是550億平方米到600億平方米。我們有一次也中央領導寫報告的時候畫了右邊這張抽象的圖，并且結合了一些測算的數據，這里面就想傳遞出這樣一個信息，在以增量為主的時候，我們是以開發來統領的，同時也有家裝、新房銷售，以及銀行的房貸等等高度伴隨的增量業務。但轉向450億平方米到550億平方米存量為主的時代的時候，我們會有更多更具備存量時代特征的行業的機會，這里面當然包括今天我們討論的家裝，還有物業管理、經紀、租賃，以及一些新的資產視角可能的角度。
    最近一段時間，如果大家看這個行業，看存量相關，也呈現出另外一個趨勢，就是在物業管理和經紀這兩個行當里面，都在呈現出非常強的跨行業擴張的趨勢，原來做物管的，它在努力地往紅色這部分的其他業務拓展，原來做存量房經紀的，做中介業務的，也在努力的往其他方向拓展，都是在瞄準這450億到550億平米的龐大的市場。
    作為增量來講，未來的下降幅度會非常大，但是這仍然是一個每年10萬億元的龐大賽道，當然這里面也只會存在一些結構性的機會。這也是我第二部分想向各位匯報的，這些結構性的機會在哪里。五
    首先在討論結構性的機會之前，我們需要建立一個共識，也就是在過去的一段時間里面，或者說過去火熱的幾年中，市場中的購房需求，有相當一部分是投資甚至是投機性需求，這也是為什么我們會在2017年以后明確把房住不炒作為一個很重要的政策目標，因為當時這種情況存在，而且比較普遍。到了今天，投資、投機性的需求已經下降了非常多，我這里給出的是全國337個城市二手房的價格監測，在這里面有一個關鍵的指標，叫做過去5年的累計房價變化，也就是站在今天，和2019年11月相比，累計5年間房價變化了多少，絕大多數的城市都已經很接近0，甚至是負數。為什么用過去5年來看？因為國內外的經驗都表明，老百姓在做決策的時候，過去5年的累計變化是影響他預期，以及投資動機的一個很重要的因素。過去5年這項投資如果是不賺錢的，他現在再做這項投資的可能性相對來說是很低的，這是我們的一個基本的出發點，也就是投資投機需求已經大幅度的回落，我們目前已經回歸到了一個以消費需求為主的住房市場。所以我最近在不同的場合也經常表達這個觀點，房住不炒已經不僅僅是一個政策的導向，而且成為很多居民家庭內在或者自發的一種購房的動機。
    在此基礎上，我們后面的結構性機會的討論就不會再涉及任何跟炒房相關的事情，而是從消費的角度來分析這個市場中可能的市場機會會在哪里。
    我們再次希望用我們剛才說的新增需求和新增供給這兩者之間的對比來作為分析這個問題的框架。從這個框架出發，我想下面從4個方面來討論可能的結構性機會在哪里。第一個結構性機會是在城市內，從需求角度來看，也就是當我們剛才看到的，我們的住房有沒有的問題解決以后，就像中央在說的，我們關注的重點一定會轉向好不好。這里我引用了日本在過去半個多世紀里面，在國家層面做的住房規劃的基本目標，這是全世界范圍內除了中國以外，另外一個大概每隔一段時間（最開始是5年，現在問題少一點，每隔10年）會做一次規劃，在這里面我們會看到它在關注什么問題，想要致力于解決什么問題。
    在60年代、70年代，它典型的在解決有沒有的問題，也就是先要每家有一套房，每人有平均一間，然后開始提面積大不大的問題，去提人均面積最標準、平均標準和優化標準。在“有沒有”“大不大”的問題都解決之后，在90年代開始他們關注的重點全面轉向住房好不好，包括在目前所處的2016到2025年期，他們提出的8項目標里，有一些都處于我們現在說的比較抽象的方面，比如說優質的生活、存量房的改造，或者是住房與經濟的協調發展等等，在一定程度上體現了我們所關注的，在解決了有沒有問題之后的轉變過程中，我們很可能也會遵循這樣一個規律。
    特別是回到剛才的測算結果，我們剛才說了，住房的新增需求可能有3個主要的驅動力，可能是拆出來的更新需求，可能是改善的需求，我要更大的房子，可能是因為家庭搬進來或者生出來，導致的新增的剛性需求。
    在本世紀最早的兩個10年，我們很明確的都是以剛性需求為主，而在我們目前所處的2021到2030年，這三項需求幾乎是三分天下，剛性需求大概是35%，改善性需求35%，更新需求30%。而到了后面的兩個10年，更新需求會壓倒性的成為最主要的住房需求，因為到了那個階段，我們的存量確實太龐大了，每年即使就拆3%也是一個很龐大的數。
    在我們正處的2021年到2030年，反過來說，就是改善性需求的占比，是處于它的歷史最高峰。換句話說，在我們現在所處的10年，改善性需求能發揮的作用不僅是空前的，可能也是絕后的。在這個基礎上，我們想問的是，改善的需求在市場中究竟是如何實現？
    在過去的兩個10年里，從2001年到2020年，我們的市場也是住房在持續的改善，我們的人均住房面積也是從不到10平方米增加到38.6平方米。但是當時的這種改善，它的機制會有當時的時代特點，在當時我們人均面積的增加，主要是通過兩種形式，第一種形式是本來我就搬進來很多新的家庭，他們如果買了一些更大的房子，我的人均面積就會上升，這是前20年里面的一個很典型的形式。第二種形式是，前20年我們做了規模非常龐大的舊改和棚改，在這種情況下，我們最差的那部分房子已經有相當部分被拆除了，這部分房子被置換為相對更好的房子，我們的平均面積也會增加。但是我們剛才提到的，在現在以及未來，我們的新增人口會減少，大規模的城市更新還會再做，但是規模不會像過去一樣，是大面積的拆除。這兩種機制很有可能都不會像過去那么強。在這種情況下，我們如何繼續實現人均住房面積乃至居住品質的提升，這就是一個我們需要回答的新的問題。
    為了回答這個問題，我讓我的博士生做了一些拍腦袋式的測算，我跟他們說，我們既然已經預測出了每10年間人均面積會是多少，我們也預測出了每10年間人口會是多少，以及從一人戶到多人戶的占比是多少，你們能不能給我一個形象的場景，2050年的時候，中國老百姓應該房子大概是什么樣的，才能滿足我們的所有假設的條件？
    他們還真把我這個有點無理取鬧的要求實現了，當然在這個過程中，很大程度上參考了目前新加坡的情況。他們告訴我，如果是在樂觀的情況下，三口之家、四口之家、兩口之家、一口之家分別應該住什么樣的房子，我們剛才給出的55平方米的人均建筑面積是能夠實現的。我在這里不想展開這張表，我想和各位分享，基于這張表我們的兩個核心發現，第一是這其中第一個很重要的市場機會是要滿足快速增加的一人戶的需求，這也是從2010年到2020年之間，我們城鎮居民家庭結構發生的最重要的變化。在2010年的時候，我們的所有家庭里有16%是一人戶。這里說的是家庭的數量，不是人的數量，人的數量還要少一些。到了2020年已經是26%的家庭是一人戶，10年間增加了10個百分點，我們預測在2030年左右就會收斂于30個百分點，也就是30%到1/3的家庭是一人戶。換句話說每3個家庭就會有1個家庭是只有1個人，這背后的原因是年輕的群體不婚以及晚婚，老齡化原因，家里只有一個老人，還有空巢家庭，照說空巢家庭是兩人戶，但是疊加了離婚率的上升，所以空巢家庭中的一部分也變成了一人戶。
    我們看了這個圖和這個分解以后，得到的結論是，一人戶不僅是他的占比會增加，而且它已經不是我們傳統上認為的湊合一下就能解決問題的一人戶，這里面包括晚婚和不婚的仍然對生活有高要求的年輕群體，包括有大量的財富積累，只是因為生活上階段性的變故才單人居住的空巢家庭，以及新的已經保有巨大財富的獨居老人。滿足這部分迅速增加1人戶的要求，會是房地產業、建筑業以及家裝行業未來重要的市場機會。
    第二個市場機會，除了1人戶以外，其他的主流的家庭，包括核心家庭，兩代的，三代甚至四代的，他們的居住條件也需要改善。但是它的改善的方式和之前會有一些差異，這種改善的方式我們相信會用典型的過濾效益或者階梯式改善的方式來實現。我原來已經住到180平方米，我還想改善，市場中現有的二手房已經沒有我看得上的，必須有開發商來給我蓋200多平米的大平層，我才去改善。我原來這套180平米的房子，可以賣給原來住160平米房子的家庭，這對他們來講是改善，原來住160平米的房子的家庭把房子賣給140的，原來住140的把房子賣給120的，依此類推。這樣一個一個梯次的改善現在在很多城市已經出現，從不同的角度，這樣一個梯次改善過濾效應會有不同的啟迪，比如說現在在很多城市，最麻煩的是最下面的這些房子，所謂的老破小沒有人接盤，沒有人接盤之后，他就沒有辦法實現首次改善，他不去買上面的房子，上面的人也沒法改善，整個階梯由下往上凍結，這是現在很多城市的困難。但是對家裝行業來講，這里面提示我們的是，未來大量住房的交易會是伴隨著這樣一個階梯的改善所完成的，因此這個過程中會有很多需要翻新的市場機會。
    還有一個市場結構性的機會，這也是大家非常關注，并且非常了解的，也就是從城市之間的需求的情況來看，我們未來不可能再是所有的城市都存在住房需求，住房需求會集中在一小部分城市里。首先我們現在已經有一部分城市在2010年到2020年之間，大概有20個城市的人口是在減少的，我們預測在2020到2030年中，全國300個城市會有50個城市的人口在減少。但是與此同時人口會加速向少量的中心城市聚集，這也是包括日本、美國等等在內，在所謂的城鎮化的下半場出現的一個共同的趨勢。也就是城市化的上半場是人口從農村向城市移動，城市化的下半場是向少量的中心城市集中。這個過程中我們就可能存在兩種模式，一種模式是日本模式，可能有的朋友知道，最近一兩年日本的房地產市場實際上是非常火熱的，這就是源于它伴隨著人口從大量的小城市向六大都市區，特別是向東京集中的過程中，東京是能夠蓋房子的，東京能夠提供出新的住房的供應，因此就會在這幾個都市區里面，出現比較火熱的住房的市場，價格有一定的上升，更重要的是它的交易量、建設量是比較火熱。
    另外一種可能不太有利的情景是美國模式。美國模式的特點是，在紐約、舊金山等等大家想去的城市，它是供給嚴格受限，他們不能在那些城市里面再蓋房子，所以在人口向紐約、舊金山集中的過程中，它的住房的建設量、供應量、交易量上不去，只有價格能上去。在這兩種模式下，一種是中心城市可以提供住房的新增供給，我們會更多的表現為，在這個國家里面還會有比較活躍的住房的建設和交易，但是價格會比較穩定。另外一種是在中心城市里，不允許蓋房子了，所以價格會飛漲，但是建設的活動不會很多。我們當然會更希望接近于左邊這種情況，這也是我們最近一直在呼吁的一件事情。這一點大家了解比較多，我就不展開了。
    還有一個結構性機會是從供給端來講，也就是從房價租金比的悖論來講。我們在這張圖里算了一下，如果站在老百姓的角度，持有房子到底是不是合算？從投資的角度來看，你擁有房子其實就持有兩部分的收益，一部分的收益是來自于資金的，另一部分收益是來自增值的，這一點在所有的投資品都是如此，不管是住房、持有商鋪，還是持有股票、債券，都是如此。我們把每個城市的租金收益率加上年化的增值可以看到，現在在絕大多數城市里持有住房還是不合算的，這主要是由于住房增值部分的貢獻，在過去幾年里大幅度的下降，而租金的收益率在多數城市里又保持在一個很低的水平，一線城市大多數是1.5%到2%之間的年租金收益率，三四線城市會高一點，但是能夠超過3%的情況不算太多。因此一個很低的租金收益率加上回調之后的增值率，導致持有住房的收益率不到4%。
    如果這張圖不夠直觀，我拿清華門口的一個小區做了一個直觀的測算。清華門口那個小區目前房價大概是13萬一平米，租金大概是每平方米每個月140元，這意味著什么？在這個小區里我如果有一套100平米的房子，我把它賣了可以拿到1300萬，我想辦法做一個3%的理財，雖然現在已經挺難了，但是還能找到這樣的機會，每個月可以拿到32500元，我只要把這當中的14000元拿出來，就能把原來的房子租回來繼續住，不影響我的使用，但是我可以每個月因此凈收益18500元。這也就是現在很多老百姓在講的，買不如租的問題，或者我們這里稱為房價租金比的悖論。
    這并不是中國所特有的，實際上在每一個住房市場里，如果前面是一個快速上漲期，大家對增值有一個很高的預期，都會導致租金收益率很低。在快速的上漲結束，轉向持平甚至下降以后，都是增值率變得很低，租金收益率不足以支持大家去買房。但是在其他的國家，解決這個問題都用了一種很簡單粗暴的方式，就是房地產市場崩盤，房價大幅度的下跌，不管是美國、日本還是1997年的香港，都是這種形式。我們因為出于更高的政治站位以及對宏觀經濟全局的希望，我們覺得這種情況是不能接受的。
    因此，這就意味著在比較長的一段時間里，這種情景會在住房市場里長期存在。我們既不希望房價跌，也不希望租金漲，這樣一種情況就一直會存在。
    這種情況下，我們需要回答的問題是，我憑什么要每個月多付這18500來買房，而不是租房？在美國，這個問題的解決是另外一種方式，最終它讓這兩種房子完全不一樣，租的房子是城市中心區的公寓，他們叫Condo，買的房子是城市郊區的獨棟住宅，這兩種住宅在市場上是嚴格分割的，你基本上租不到獨立式的住宅，也很少有人買這種公寓式的住宅來住，既然兩種房子不一樣，他就不討論到底租和買是不是合算的問題，我們相信這樣一種現象也會是未來我們解決長期存在的房價租金比悖論的方式。
    當然，在租賃市場中，這意味著是一個很大的利好，這也是為什么在過去的兩三年以來，我們的長租公寓市場經歷了持續的增長，因為房價租金比悖論從需求端來講，對長租公寓是很有利的，從供給端來說他們利用政策的優勢化解了這個悖論。但是就像我剛才說的，我為什么要買房子？我們要創造兩種市場，讓買房擁有租房所沒有的好處，傳統的租房沒有的好處，一個是學區房，現在學區房的吸引力在逐漸下降，因為現在的生育率持續下跌，所以學區房的吸引力未來會變得嚴重的鮮姜。在這種情況下，必須要找到一個買的房子或者自有的房子有，但是租賃的房子所沒有的點，才能撐住這個住房市場。
    這其中一個很重要的可能的點，就是只有在你買的房子上，你才能裝載或者進行高品質和個性化的裝修，以及相應的設施設備，這是租的房子所不能給你的。當然其他的還包括社區的氛圍、穩定性和社會地位等等，當然這些都是比較虛的，比較抽象的，只有第一點，我買的房子才能按照我自己的需要去進行進一步的更新，進行進一步的改造，這是自有的住房可能區別于租賃住房的很重要的一個特點，相信也是在房價租金比悖論長期存在的情況下，住房市場或者從開發商的角度，它必須找這樣的點，這可能也是在座的各位會存在的機會。
    最后一個結構性的機會，就是在城市之間，一定要看空置或者是空關住房的比例。我們剛才算了一下，全國大概是有十幾億平米，但是它在各個城市之間的分布是高度不均勻的，比如說在北京和深圳，這個比例大概是在1%左右，因為在北京、深圳，大家可以想見，很少有人舍得買一套房既不住也不出租，就把它關在那里，所以這樣的市場在遇到了政策的放松之后是比較容易反彈的。但是有一些城市，比如說離咱們不太遠的東邊的那個城市，我不說它的名字，它的空關大概占到了市場的30%到40%，也就是市場中已有的所有房子里，超過1/3目前是以這種空關的方式放在那里。很多城市在過去的幾個月里面看到的情況是，當政策放松以后，二手房大量的拋盤，新房還是沒人買，二手房的交易量反而上升，就是這部分的房東在遇到了市場好的時候，在抓緊拋盤，所以從城市之間的情況來看，一定要看城市內部空關的數量差異，包括在城市內不同的區域之間，它也是有很大的差異。
    小結這個部分，從供需、城市間和城市內這個2×2的角度，我們可以看到對住房市場來講，可以界定出一些結構性的機會，這其中也可能有一些結構性的機會，對于在座的各位從事裝飾裝修行業的同仁來講，同樣是存在一定啟發的。
    最后一個部分，剛才提到很多的機會都是跟高品質相關的，我想花兩三分鐘時間再簡單地提一提高品質住房。
    過去兩三年我們都非常關注高品質住房，包括好房子。實際上好房子是一個因地而異、因人而異、因時而異的問題，我們相信與其討論絕對的標準，不如討論方法論，也就是什么樣的房子是好房子，我們怎么樣才知道老百姓需要什么樣的房子。
    我們現在一直想提的一個分析的框架，就是右邊這里說的三條線，對于每一種住房的品質，或者對于整套住房來講，我們先有一個底線，這是我的最基礎的要求。然后有一個理想線，就是在支付能力能支撐的情況下，我希望達到的水平。第三是現狀線，我的房子現在是什么情況，現狀如果低于底線，那就叫痛點，是一定要解決的，現狀如果在底線和理想之間，存在著改善的空間，我們需要按照這三條線準確把握老百姓在各個方面分別有什么需求。
    我們在各條線上都可以做一系列的工作，比如說我們可以通過傳統的問卷調研的方式，去了解老百姓到底需要什么樣的房子，比如說我們在過去做的一些問卷調研里面發現，對于中高端的置業來講，他對于室內空氣（主要指裝修）的需求是最強的，另外是電梯和應急通道，原來我們完全沒想到，現在大家的關注度也非常高。而且在不同的人群間，這種需求會有些變化。再比如說，我們可以對大家的居住現狀做了解，他目前對不同角度的滿意度到底能滿意到什么程度。還有就是老舊小區改造的過程中，中國特有的一個老舊小區的現象叫“老人老房”，就是老年群體不成比例的居住在老的小區里，這是和之前的房改等等制度性原因有關聯的。這部分的房屋不可能完全通過拆除的方式來進行改造，所以相當部分是需要在短期內進行適老化改造。最后我們需要非常重視痛點，我們最近做了一些大數據的分析，用的是人民網的地方政府留言板，也就是大家到人民網上的地方政府留言板給市委書記、市長留言，來投訴生活中的一些問題，和每個城市的12345市長熱線基本上是一樣的，我們用了最新的大語言模型分析，這里是以北京市2023年的情況為例，我們發現大家對房子投訴最多的是什么樣的問題？一個有可能讓大家有點尷尬的問題是，我們蓋了20多年的房子，大家抱怨最多的還是漏水，雨后房子本身的漏水還是被投訴最多的問題，當然這也不奇怪，我們很多的防水材料本來就只有十幾年的壽命。然后是關于物業、道路維護、停車的問題，這樣的問題在提示著我們在不同的城市需要重點解決什么，特別是這其中很多痛點問題，不是一定需要通過拆除的方式來解決的，通過很多微改造的方式，也凝有效地解決痛點，這也是給我們提供了一個行業性的機會。
    今天和各位匯報了三部分的內容，首先是我們對于整體的市場規模的測算，基于這樣一個分析框架，我們闡述了市場中從住房來講可能的結構性的機會，然后很簡單地討論了如何分析老百姓對于好房子的需求，以及我們初步分析的一些發現，也很期待未來有機會繼續和在座的協會領導和各個企業一起，繼續開展住房或者房地產，和裝飾裝修行業聯動的研究，或者更具體的，沃勒來更深入地挖掘居民對于住房，不管是數量層面還是質量層面的需求。
    以上就是我今天和各位分享的內容，非常感謝。
   
    主持人：非常感謝吳院長的精彩分享，感謝您為我們帶來了非常多的啟發和思考。對于房地產的未來的發展更加關注到品質提升與結構優化，呈現多元化與高質量的發展態勢，未來是機遇與挑戰并存。
    當下我們也迎來了一個數字化時代，智能化的建造不僅重塑了建筑行業的生產模式，提高了效率與品質，更在節能減排、環境保護等方面展現出了巨大潛力，為構建綠色、低碳、可持續發展的城市環境提供了有力支撐。
    接下來，有請中建科技集團深圳分公司黨總支書記、總經理，高級工程師，一級建造師魯曉通帶來《建造的智能化和智能化的建造》主題演講。