国产性做久久久久久-国产性视频-国产性色视频-国产性片在线观看-午夜dj影院在线视频观看完整-午夜dj影院在线观看完整版

清華大學(xué)土木水利學(xué)院副院長、教授、博士生導(dǎo)師，清華大學(xué)恒隆房地產(chǎn)研究中心主任吳璟

    吳璟：各位領(lǐng)導(dǎo)、各位專家、各位同仁，大家下午好！非常榮幸有機(jī)會(huì)參加建筑裝飾產(chǎn)業(yè)發(fā)展論壇，我一直是在做房地產(chǎn)尤其是住房的相關(guān)研究，因此參與房地產(chǎn)企業(yè)也包括一些建筑企業(yè)的活動(dòng)比較多，這是我第一次參與建筑裝飾企業(yè)的論壇。在我接到邀請(qǐng)以后，我還是非常感興趣，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)和建筑裝飾行業(yè)之間可以說是存在著千絲萬縷的聯(lián)系。
    我前兩個(gè)月參加一個(gè)上半年經(jīng)濟(jì)形勢分析活動(dòng)，各行各業(yè)的代表、專家都在交流觀點(diǎn)，其中很多行業(yè)都在說，今年上半年，包括前三季度，經(jīng)營的情況不太好，其中都會(huì)把一部分原因歸咎于房地產(chǎn)市場的形勢不太好，包括最讓我吃驚的是，紡織品協(xié)會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)表示，今年服裝的銷量下降，其中一個(gè)原因是房地產(chǎn)的銷量下降。
    相對(duì)于這樣的一些責(zé)難或者甩鍋而言，我覺得可能房地產(chǎn)最跑不掉的一個(gè)責(zé)任或者關(guān)聯(lián)，是和建筑裝飾行業(yè)。
    （見PPT）在這里我借用了中金公司做的一張房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)活動(dòng)聯(lián)系圖，大家可以看到，從新建的角度來看，它更多的是和我們經(jīng)常說的建筑業(yè)或者是建筑安裝工程密切聯(lián)系。但是不管是新房還是二手房，都會(huì)和其中的裝飾行業(yè)關(guān)聯(lián)，當(dāng)然再往上游，可能又會(huì)涉及到很多建材等等，它們都存在著很密切的關(guān)聯(lián)。
    我今天想重點(diǎn)和各位同仁、各位企業(yè)家交流一些我們對(duì)住房需求這方面的研究。非住房的部分，包括寫字樓、購物中心等等，我們最近也在開展相關(guān)的研究，但是可能更為復(fù)雜，因此今天我們聚焦在住房這個(gè)板塊。
    在最近幾年，我們面臨的一個(gè)最大的在住房領(lǐng)域的變化，今年7月份，中共中央政治局會(huì)議上已經(jīng)有了一個(gè)深刻的闡述，也就是房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了重大的變化。這種重大的變化直接體現(xiàn)在市場的若干個(gè)主要銷售指標(biāo)，我相信剛才幾位領(lǐng)導(dǎo)跟企業(yè)家提到的裝飾行業(yè)面臨的困難，也和這種住房供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)存在著很大的關(guān)聯(lián)。
    從量的角度來講，全國的新建商品住房的銷量在2021年達(dá)到了峰值，大概是15.7億平方米，但是今年我們用前10個(gè)月的數(shù)據(jù)去推算，全年很有可能總的銷售面積在8億平方米以下，比最高峰已經(jīng)減少了大概一半。
    從價(jià)格來看，在多數(shù)的城市里，從2020年達(dá)到峰值之后，在過去4年時(shí)間里，很多城市的價(jià)格都經(jīng)歷了20%到30%的降幅，一部分城市的下降幅度可能更大。這就引發(fā)了大家對(duì)市場非常多的關(guān)切。
    當(dāng)然，今年9月26日中共中央政治局會(huì)議明確提出，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，我們經(jīng)歷了一個(gè)近年來成色最足的銀十，目前有些城市，包括我們所在的深圳，整體情況已經(jīng)有所改觀。但是我最經(jīng)常被問到的一個(gè)問題是，這樣的勢頭能不能得到延續(xù)？在過去的幾周，我差不多每周都會(huì)去一次中央電視臺(tái)，或者在央視財(cái)經(jīng)評(píng)論，或者在新聞1+1，對(duì)最新的政策和數(shù)據(jù)進(jìn)行解讀，在解讀之后，很多相關(guān)的專家、記者和主持人也還會(huì)私底下問我這個(gè)問題，確實(shí)我們現(xiàn)在的數(shù)據(jù)，這一兩個(gè)月很亮眼，還能不能持續(xù)？
    要回答這個(gè)問題：現(xiàn)在的勢頭還能不能持續(xù)，明年的情況怎么樣？我們當(dāng)時(shí)要看政策面能否延續(xù)，更重要的是需要從更長的周期上有一個(gè)判斷。這里包括我們需要從長周期的維度上理解，未來我們對(duì)商品住房，包括政策性住房，或者說對(duì)城鎮(zhèn)的新增住房總量，大概每年需要一個(gè)什么樣的量。同時(shí)，這些新增的需求會(huì)更主要的集中在哪些市場的板塊，或者是哪些城市。這種中長周期看問題的角度，我們相信是我們對(duì)短周期來做出一些分析的基礎(chǔ)，同時(shí)對(duì)于很多企業(yè)來講，這種中長期的判斷，可能也會(huì)對(duì)企業(yè)的戰(zhàn)略層面決策有著很重要的參考依據(jù)。也就是倪虹部長最近經(jīng)常說的，看市場第一要尊重規(guī)律，第二要看大勢。
    在此基礎(chǔ)上，我們還希望我們做出的以下分析，能夠盡量是有一些定量的成分在里面，而不只是定性的，或者是假信息，或者是悲觀論。因?yàn)樽钪匾氖浅潭龋簿褪俏覀兌贾酪欢ú粫?huì)有最好的時(shí)候那么好了，但是應(yīng)該能比今年上半年好，大家的定性判斷是高度一致的，但是在這種情況下，關(guān)鍵就在于沒有最高峰的時(shí)候好，比今年上半年好，那也還是一個(gè)很大的區(qū)間，在這個(gè)區(qū)間之間，我們的情況應(yīng)該會(huì)是怎么樣，這也是我后面想著重和各位交流的內(nèi)容。當(dāng)然因?yàn)槲业膶I(yè)的原因，我可能更多的還是從住房本身來提供一些我們的分析和觀點(diǎn)，這里面裝飾的影響在哪里，我相信在座的各位會(huì)比我更專業(yè)，當(dāng)然我也會(huì)拋磚引玉，分享一些我的觀察。
    首先還是先從總量的角度來討論一下，未來我們國家住房市場，尤其是房地產(chǎn)市場總的規(guī)模，有的分析把它叫中樞，有的分析把它叫新的錨點(diǎn)，不管叫什么，我們都想知道大概總體規(guī)模會(huì)是一個(gè)什么樣的量級(jí)。
    在這里我想引入一個(gè)概念，叫做“新增住房需求”，或者叫做“新增住房需求和住房供應(yīng)之間的對(duì)比關(guān)系”。大家在講住房市場的時(shí)候，經(jīng)常會(huì)提出一些觀點(diǎn)，比如說現(xiàn)在的人均面積是多少、現(xiàn)在的套戶比是多少等等。但這些觀點(diǎn)都是針對(duì)存量而言的，我們結(jié)合全世界范圍內(nèi)的研究發(fā)現(xiàn)，影響市場很大程度上是增量，或者更準(zhǔn)確地來說，是新增的需求和新增的供應(yīng)這兩者之間的對(duì)比關(guān)系。
    作為一個(gè)案例，大家可以看到左邊這張圖是美國幾十年的發(fā)展歷程，這里面我們用了兩個(gè)指標(biāo)，實(shí)線的這一條是每年新增的家庭數(shù)量，大概可以看成是新增的需求指標(biāo)，虛線是每年新竣工的住房數(shù)量，大概可以看成是一個(gè)新增的供應(yīng)指標(biāo)。各位可以看到在這張圖里面，特別是在90年代末到2010年之前，曾經(jīng)經(jīng)歷過一輪供需或者新增供需之間比較嚴(yán)重的錯(cuò)配。在90年代末到本世紀(jì)初是新增的需求很大，因?yàn)楫?dāng)時(shí)有兩屆政府，包括克林頓政府、小布什政府的美國夢計(jì)劃，在支持窮人買房。另外他們的嬰兒潮的第二代開始進(jìn)入到市場，所以造成了新增的需求很高，但是新增的供給在當(dāng)時(shí)沒有辦法滿足需求。所以美國住房的價(jià)格在90年代末到2005年之前是一輪史無前例的上漲。
    到了2005年之后，從這個(gè)圖上可以看到，它的新增需求已經(jīng)開始回落，之前開工的那些房子開始陸續(xù)造出來，所以造成了供需形勢的逆轉(zhuǎn)，新增的供給大幅度超過了新增的需求。這樣一個(gè)錯(cuò)配所導(dǎo)致的結(jié)果，就是我們?cè)谟疫呥@張圖可以看到的，在1995年到2005年之間，住房的價(jià)格經(jīng)歷了大幅度的上漲，但是在2005年之后，美國的房價(jià)經(jīng)歷了巨大的下跌，直接導(dǎo)致了后來的美國次貸危機(jī)，甚至影響到全球。
    從這個(gè)案例可以很直觀地體現(xiàn)出，我們從增量著手看增量的需求和增量的供給之間對(duì)比關(guān)系，可能是我們判斷住房市場形勢的一個(gè)很重要的切入點(diǎn)。
    我們?cè)趺礃涌丛隽康墓┬瑁绕涫窃趺礃觼砜丛隽康男枨螅科鋵?shí)它也很簡單，比如說我們現(xiàn)在所處的這個(gè)會(huì)場，如果我們把這個(gè)會(huì)場坐滿，沒有新的人進(jìn)來，我們也就不需要再有新的供給，不需要新的椅子。我們?cè)谑裁礃拥那闆r下需要新的椅子呢？第一，如果有一些現(xiàn)有的椅子壞了，也就是我們?cè)谧》渴袌隼锩妫驗(yàn)椴鸪赂碌男枨螅蔷托枰陆ǚ孔印５诙绻總€(gè)人坐一把椅子不過癮，需要兩把椅子，在住房市場里面我們把它叫做改善性的需求，那我也需要新增。第三，如果又進(jìn)來一些人，我們通常把它叫做剛性的需求，我們也需要新增。這三者合計(jì)是新增住房需求的三大驅(qū)動(dòng)力。各位需要注意的是，新增的住房需求并不一定需要通過新蓋房子的方式來滿足，這里面市場中可能已經(jīng)有了庫存或者空置，庫存是掌握在開發(fā)商手上，沒有賣出去的，空置是掌握在老百姓手上，已經(jīng)買了但是沒有住的。如果市場中的庫存或者空置的規(guī)模比較大，即使你有了新的需求，也會(huì)先用這部分已經(jīng)有了，但是沒用的房子來滿足。還有一個(gè)是就地城鎮(zhèn)化，它直接對(duì)應(yīng)的是最近大家非常關(guān)注的一個(gè)問題叫城中村，也就是有一部分的房子，以及居住在這些房子里的家庭，原來都是屬于農(nóng)村的范圍，但是他在城市的郊區(qū)，隨著城市范圍的擴(kuò)展，我們?cè)瓉戆堰@個(gè)地方定義為農(nóng)村，現(xiàn)在把它定義為城鎮(zhèn)，但是還是原來的家庭住在原來的房子里，他是連人帶房實(shí)現(xiàn)了就地的城鎮(zhèn)化，這部分看起來是造成城鎮(zhèn)人口的增加，但他其實(shí)沒有需求。把他們扣掉以后，剩下的部分都是需要用新建住房的形式來加以滿足的，包括商品住房、政策性住房，甚至包括了在城市邊緣以及一些鎮(zhèn)域范圍內(nèi)的自建房。
    在分析住房問題的時(shí)候，我們其實(shí)面臨的一個(gè)新的挑戰(zhàn)是，怎么樣來知道這個(gè)總的對(duì)新建住房的需求中，有多少是商品房來滿足，多少是政策性住房滿足。我想對(duì)于在座各位來說，這反倒不是一個(gè)問題，因?yàn)椴还芊孔邮情_發(fā)商蓋的，還是政府蓋的，甚至是老百姓自己建的，都有裝飾裝修的需求，所以下面我們也不再區(qū)分這三者，就看總的新建住房的需求。
    按照這樣一個(gè)分析框架，我們可以把握住三個(gè)核心的需求驅(qū)動(dòng)力，同時(shí)關(guān)注一些供給的調(diào)節(jié)因素，就可以實(shí)現(xiàn)對(duì)于剛才我們最關(guān)心的，到底每年要新蓋多少房子這個(gè)量的一個(gè)量化預(yù)測。
    分析的過程就不在這里一一展開了，我們對(duì)于這里面的每個(gè)驅(qū)動(dòng)力，都從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度或者人口學(xué)的角度進(jìn)行了建模，這背后都有大量的數(shù)學(xué)模型來支撐，這里唯一一個(gè)不是我預(yù)測的，是直接借用現(xiàn)有數(shù)據(jù)的，就是左邊這張圖。大家知道現(xiàn)在中國的人口出生率低是一個(gè)很大的問題，我們的人口出生率在2021年已經(jīng)達(dá)到了歷史的新低點(diǎn)，大概是1.19個(gè)，也就是平均每位女性在她的一生里面生1.19個(gè)孩子，這已經(jīng)嚴(yán)重低于了世代更替水平2.1（平均要生2.1個(gè)，人口才是不減少的）。我們這里直接采用聯(lián)合國給的預(yù)測，它預(yù)測到2050年中國的總和生育率，要回升到大概1.4，平均每位女性一輩子要生1.4個(gè)孩子。我們的預(yù)測結(jié)果要比這個(gè)低一點(diǎn)，如果不回到這個(gè)水平，那就不是房地產(chǎn)或者裝飾的問題，那會(huì)是整個(gè)國家的問題，所以在這里我們寧愿相信，把它作為一個(gè)目標(biāo)，而不是一個(gè)預(yù)測。這是唯一一個(gè)我們不是基于預(yù)測模型得到的結(jié)果。其他的數(shù)據(jù)，包括我們對(duì)城鎮(zhèn)化率的預(yù)測，以及對(duì)人均住房面積的預(yù)測，都是用模型去推測出來的。
    在人均面積的部分，根據(jù)第七次人口普查，在2020年，城鎮(zhèn)人均住房面積已經(jīng)達(dá)到38.6平方米，當(dāng)然這是建筑面積，但是換算為使用面積，我們也已經(jīng)超過了日本和韓國。我們預(yù)期后面這種增幅會(huì)放緩，但是即使是在增幅放緩的情況下，我們?nèi)匀活A(yù)期到2050年，人均居住建筑面積會(huì)增加到46平米—55平米之間，這大概相當(dāng)于是目前英國到德國的水平。
    同時(shí)，我們還對(duì)拆除的情況做了預(yù)測，我們的拆除率一定是會(huì)大幅度的減少，在過去兩個(gè)10年中，我們的建筑拆除率很高，未來的拆除率不會(huì)那么高，但是因?yàn)槲覀兊目偭糠浅｝嫶螅虼瞬鸪慕^對(duì)規(guī)模還會(huì)比較高。
    按照剛才的分析，我們可以先對(duì)過去的兩個(gè)10年（也就是2001年到2020年）來做一個(gè)復(fù)盤，在前面一個(gè)10年，我們首先都是有很磅礴的新增住房需求，在2001年到2010年間，我們平均每年大概是需要1億套房子，之后是1.32億套。同時(shí)，可以從它的構(gòu)成來看，在過去的兩個(gè)10年里面，我們的城鎮(zhèn)化，也就是人口的增長，以及住房的拆除，我們進(jìn)行了多輪棚改、舊改等等，對(duì)于新增住房需求的貢獻(xiàn)是非常龐大的。另一方面，我們也可以看到，在這兩個(gè)10年里面，還有一個(gè)很大的區(qū)別，2001年到2010年，雖然我們總的供應(yīng)量也不低，但是總體來講還是一個(gè)供不應(yīng)求的情況。總的新增供應(yīng)和新增需求之間的占比是0.99，也就是新增的供應(yīng)滿足了99%1新增的需求。
    可能有的朋友會(huì)覺得，0.99基本上也接近1了，但是從住房經(jīng)濟(jì)學(xué)，包括全世界的慣例來看，因?yàn)闀?huì)有一部分住房終究是沒有辦法使用的，以及這個(gè)市場中需要一點(diǎn)余量，才能讓它運(yùn)轉(zhuǎn)起來，所以通常認(rèn)為新增供給要達(dá)到新增需求多10%，也就是這個(gè)比例大概要在1.08到1.12之間，才是一個(gè)比較健康的比例，但是我們?cè)诘谝粋€(gè)10年里很明顯是低于這個(gè)比例的，所以大家也就可以理解，為什么我們?cè)诒臼兰o(jì)的第一個(gè)10年里，住房價(jià)格會(huì)大幅度上升，我們會(huì)有一個(gè)地產(chǎn)的黃金10年。到了2011年到2020年，雖然需求的總量又上升了大概30吧，但是我們的供給量上升得更多，供給量上升了超過60%。所以供需比已經(jīng)從0.99變成了1.23，也就是我們供應(yīng)的總量超過了需求量的23%。即使按照我們剛才說的，你應(yīng)該多蓋10%，這也已經(jīng)是一個(gè)比較嚴(yán)重的供給的過剩，這又反過來造成了我們今天的問題。
    因?yàn)楹?0年供給的過剩，所以從國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)可以看出，我們?cè)?015年達(dá)到了一次開發(fā)商手上庫存的高峰，所以當(dāng)時(shí)把去庫存作為全國層面的經(jīng)濟(jì)的目標(biāo)。最近我們又在接近一個(gè)新的庫存的高峰，雖然沒有2015年高，但是絕對(duì)的量并不小。更為重要的是，我們最近做了一個(gè)測算，我們算了一類房子，就是空關(guān)的住房，空關(guān)住房在市場中也被叫做次新房，其實(shí)就是老百姓把這些房子買了，但是自己既不去住，也不去出租，就把它關(guān)在那里，有的是毛坯關(guān)在那里，有的是精裝買來就關(guān)在那里，因?yàn)槟嵌螘r(shí)間大家把它作為純粹的投資的手段。我們的測算表明，這種在老百姓手上的次新房，隨時(shí)都可以拋出來，從來沒有居住過的，因此對(duì)新房有很強(qiáng)的替代性，在全國的總量規(guī)模大概是庫存的3倍到4倍，是十幾億平米的規(guī)模，龐大的庫存和空置的規(guī)模，是我們現(xiàn)在遇到很大困難的原因。
    基于剛才所有分項(xiàng)的測算，我們嘗試把它形成一個(gè)整體的分析，在這里面大家可以看到，我們首先做的是從2000年到2050年每一個(gè)時(shí)間點(diǎn)上，按照我們剛才預(yù)測的人口和人均的住房面積，甚至考慮了一定的空置或者庫存，城鎮(zhèn)住房的總量會(huì)有多少。我們還測算了需要拆多少房子，以及就地城鎮(zhèn)化有多少，相應(yīng)的就能反算出我們?cè)诿總€(gè)10年間需要多蓋多少房子。
    這個(gè)測算結(jié)果告訴我們兩個(gè)很重要的結(jié)論，第一個(gè)結(jié)論是市場中住房增量和住房存量這兩者之間的關(guān)系。在本世紀(jì)第一個(gè)10年，大家看到這里有一個(gè)數(shù)字是115%，也就是在2001年到2010年，這10年間我們新蓋的房子，包括商品房、政策性住房、自建房，它相當(dāng)于2000年市場中已有房子的115%，也就是我們用10年時(shí)間把市場中的房子又多蓋了一遍，而且還多蓋了15%。在2011年到2020年之間，這個(gè)比例是85%，這個(gè)10年我們又接近把已經(jīng)擴(kuò)大了的存量又蓋了一遍。所以大家可以想見，為什么我們把那兩個(gè)10年稱為房地產(chǎn)的增量時(shí)代，為什么所有建設(shè)的行為、建筑企業(yè)會(huì)是一個(gè)非常積極向上、非常大踏步的發(fā)展，就是因?yàn)檫@么龐大的建設(shè)量。
    但是到了現(xiàn)在這個(gè)10年（2021年到2030年），這10年間新增的建設(shè)量只會(huì)相當(dāng)于2020年存量的38%，也就大概占4成。而且在后面的兩個(gè)10年，它會(huì)下降到20%到25%之間，這就是我們經(jīng)常說的，從增量時(shí)代到存量時(shí)代的轉(zhuǎn)變，在這個(gè)測算里面可以得到很明顯的體現(xiàn)。這是這張圖傳遞出的第一個(gè)很重要的信息。
    同時(shí)，如果你仔細(xì)看這個(gè)比例，這其中當(dāng)然是有新增住房的下降，但其實(shí)很大程度上還是源于存量的增長，如果我們單看新增住房這部分的規(guī)模，它的降幅其實(shí)沒有我們想象的那么大。我們把剛才這個(gè)藍(lán)色的部分，就是我們最關(guān)注的新增的住房建設(shè)需求單拎出來放在這里，在我們的峰值，2011年到2020年，這10年間累計(jì)的建設(shè)量大概是180億平方米，這里面既包括了商品房也包括了政策性住房。根據(jù)不同的情景，我們有樂觀一點(diǎn)的假設(shè)，也有保守一點(diǎn)的假設(shè)，在最樂觀的情況下，我們的預(yù)測結(jié)果是，2021年到2030年，會(huì)比這個(gè)峰值下降1/4，最保守的假設(shè)是下降40%。如果按照183億平方米來算，這確實(shí)是下降很明顯，但是依然很龐大的規(guī)模。有的朋友可能會(huì)問，我們現(xiàn)在的降幅，到今年已經(jīng)是降了50%，比這兩個(gè)測算的結(jié)果都要大，這又是什么原因？一方面是我們剛才提到市場中原有的庫存和空置的規(guī)模比較大，另一方面，這也很多的專家，包括我本人在內(nèi)，我們都在呼吁，目前的市場是超調(diào)的，這是一個(gè)超跌的市場，我們的中樞要比現(xiàn)在的水平來得更高一些。
    小結(jié)第一個(gè)部分，我們基于對(duì)總量測算得到的分析結(jié)果：第一是從增量時(shí)代向存量時(shí)代的轉(zhuǎn)變，這是一個(gè)不可逆轉(zhuǎn)的潮流，在本世紀(jì)最早的兩個(gè)10年，這是一個(gè)史無前例、非常罕見的蓋房子的速度，到了后面新增的規(guī)模雖然有所下降，但是存量的保有規(guī)模已經(jīng)大到可怕，現(xiàn)在大概是450億平方米，在穩(wěn)定期大概是550億平方米到600億平方米。我們有一次也中央領(lǐng)導(dǎo)寫報(bào)告的時(shí)候畫了右邊這張抽象的圖，并且結(jié)合了一些測算的數(shù)據(jù)，這里面就想傳遞出這樣一個(gè)信息，在以增量為主的時(shí)候，我們是以開發(fā)來統(tǒng)領(lǐng)的，同時(shí)也有家裝、新房銷售，以及銀行的房貸等等高度伴隨的增量業(yè)務(wù)。但轉(zhuǎn)向450億平方米到550億平方米存量為主的時(shí)代的時(shí)候，我們會(huì)有更多更具備存量時(shí)代特征的行業(yè)的機(jī)會(huì)，這里面當(dāng)然包括今天我們討論的家裝，還有物業(yè)管理、經(jīng)紀(jì)、租賃，以及一些新的資產(chǎn)視角可能的角度。
    最近一段時(shí)間，如果大家看這個(gè)行業(yè)，看存量相關(guān)，也呈現(xiàn)出另外一個(gè)趨勢，就是在物業(yè)管理和經(jīng)紀(jì)這兩個(gè)行當(dāng)里面，都在呈現(xiàn)出非常強(qiáng)的跨行業(yè)擴(kuò)張的趨勢，原來做物管的，它在努力地往紅色這部分的其他業(yè)務(wù)拓展，原來做存量房經(jīng)紀(jì)的，做中介業(yè)務(wù)的，也在努力的往其他方向拓展，都是在瞄準(zhǔn)這450億到550億平米的龐大的市場。
    作為增量來講，未來的下降幅度會(huì)非常大，但是這仍然是一個(gè)每年10萬億元的龐大賽道，當(dāng)然這里面也只會(huì)存在一些結(jié)構(gòu)性的機(jī)會(huì)。這也是我第二部分想向各位匯報(bào)的，這些結(jié)構(gòu)性的機(jī)會(huì)在哪里。五
    首先在討論結(jié)構(gòu)性的機(jī)會(huì)之前，我們需要建立一個(gè)共識(shí)，也就是在過去的一段時(shí)間里面，或者說過去火熱的幾年中，市場中的購房需求，有相當(dāng)一部分是投資甚至是投機(jī)性需求，這也是為什么我們會(huì)在2017年以后明確把房住不炒作為一個(gè)很重要的政策目標(biāo)，因?yàn)楫?dāng)時(shí)這種情況存在，而且比較普遍。到了今天，投資、投機(jī)性的需求已經(jīng)下降了非常多，我這里給出的是全國337個(gè)城市二手房的價(jià)格監(jiān)測，在這里面有一個(gè)關(guān)鍵的指標(biāo)，叫做過去5年的累計(jì)房價(jià)變化，也就是站在今天，和2019年11月相比，累計(jì)5年間房價(jià)變化了多少，絕大多數(shù)的城市都已經(jīng)很接近0，甚至是負(fù)數(shù)。為什么用過去5年來看？因?yàn)閲鴥?nèi)外的經(jīng)驗(yàn)都表明，老百姓在做決策的時(shí)候，過去5年的累計(jì)變化是影響他預(yù)期，以及投資動(dòng)機(jī)的一個(gè)很重要的因素。過去5年這項(xiàng)投資如果是不賺錢的，他現(xiàn)在再做這項(xiàng)投資的可能性相對(duì)來說是很低的，這是我們的一個(gè)基本的出發(fā)點(diǎn)，也就是投資投機(jī)需求已經(jīng)大幅度的回落，我們目前已經(jīng)回歸到了一個(gè)以消費(fèi)需求為主的住房市場。所以我最近在不同的場合也經(jīng)常表達(dá)這個(gè)觀點(diǎn)，房住不炒已經(jīng)不僅僅是一個(gè)政策的導(dǎo)向，而且成為很多居民家庭內(nèi)在或者自發(fā)的一種購房的動(dòng)機(jī)。
    在此基礎(chǔ)上，我們后面的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)的討論就不會(huì)再涉及任何跟炒房相關(guān)的事情，而是從消費(fèi)的角度來分析這個(gè)市場中可能的市場機(jī)會(huì)會(huì)在哪里。
    我們?cè)俅蜗Ｍ梦覀儎偛耪f的新增需求和新增供給這兩者之間的對(duì)比來作為分析這個(gè)問題的框架。從這個(gè)框架出發(fā)，我想下面從4個(gè)方面來討論可能的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)在哪里。第一個(gè)結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)是在城市內(nèi)，從需求角度來看，也就是當(dāng)我們剛才看到的，我們的住房有沒有的問題解決以后，就像中央在說的，我們關(guān)注的重點(diǎn)一定會(huì)轉(zhuǎn)向好不好。這里我引用了日本在過去半個(gè)多世紀(jì)里面，在國家層面做的住房規(guī)劃的基本目標(biāo)，這是全世界范圍內(nèi)除了中國以外，另外一個(gè)大概每隔一段時(shí)間（最開始是5年，現(xiàn)在問題少一點(diǎn)，每隔10年）會(huì)做一次規(guī)劃，在這里面我們會(huì)看到它在關(guān)注什么問題，想要致力于解決什么問題。
    在60年代、70年代，它典型的在解決有沒有的問題，也就是先要每家有一套房，每人有平均一間，然后開始提面積大不大的問題，去提人均面積最標(biāo)準(zhǔn)、平均標(biāo)準(zhǔn)和優(yōu)化標(biāo)準(zhǔn)。在“有沒有”“大不大”的問題都解決之后，在90年代開始他們關(guān)注的重點(diǎn)全面轉(zhuǎn)向住房好不好，包括在目前所處的2016到2025年期，他們提出的8項(xiàng)目標(biāo)里，有一些都處于我們現(xiàn)在說的比較抽象的方面，比如說優(yōu)質(zhì)的生活、存量房的改造，或者是住房與經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展等等，在一定程度上體現(xiàn)了我們所關(guān)注的，在解決了有沒有問題之后的轉(zhuǎn)變過程中，我們很可能也會(huì)遵循這樣一個(gè)規(guī)律。
    特別是回到剛才的測算結(jié)果，我們剛才說了，住房的新增需求可能有3個(gè)主要的驅(qū)動(dòng)力，可能是拆出來的更新需求，可能是改善的需求，我要更大的房子，可能是因?yàn)榧彝グ徇M(jìn)來或者生出來，導(dǎo)致的新增的剛性需求。
    在本世紀(jì)最早的兩個(gè)10年，我們很明確的都是以剛性需求為主，而在我們目前所處的2021到2030年，這三項(xiàng)需求幾乎是三分天下，剛性需求大概是35%，改善性需求35%，更新需求30%。而到了后面的兩個(gè)10年，更新需求會(huì)壓倒性的成為最主要的住房需求，因?yàn)榈搅四莻€(gè)階段，我們的存量確實(shí)太龐大了，每年即使就拆3%也是一個(gè)很龐大的數(shù)。
    在我們正處的2021年到2030年，反過來說，就是改善性需求的占比，是處于它的歷史最高峰。換句話說，在我們現(xiàn)在所處的10年，改善性需求能發(fā)揮的作用不僅是空前的，可能也是絕后的。在這個(gè)基礎(chǔ)上，我們想問的是，改善的需求在市場中究竟是如何實(shí)現(xiàn)？
    在過去的兩個(gè)10年里，從2001年到2020年，我們的市場也是住房在持續(xù)的改善，我們的人均住房面積也是從不到10平方米增加到38.6平方米。但是當(dāng)時(shí)的這種改善，它的機(jī)制會(huì)有當(dāng)時(shí)的時(shí)代特點(diǎn)，在當(dāng)時(shí)我們?nèi)司娣e的增加，主要是通過兩種形式，第一種形式是本來我就搬進(jìn)來很多新的家庭，他們?nèi)绻I了一些更大的房子，我的人均面積就會(huì)上升，這是前20年里面的一個(gè)很典型的形式。第二種形式是，前20年我們做了規(guī)模非常龐大的舊改和棚改，在這種情況下，我們最差的那部分房子已經(jīng)有相當(dāng)部分被拆除了，這部分房子被置換為相對(duì)更好的房子，我們的平均面積也會(huì)增加。但是我們剛才提到的，在現(xiàn)在以及未來，我們的新增人口會(huì)減少，大規(guī)模的城市更新還會(huì)再做，但是規(guī)模不會(huì)像過去一樣，是大面積的拆除。這兩種機(jī)制很有可能都不會(huì)像過去那么強(qiáng)。在這種情況下，我們?nèi)绾卫^續(xù)實(shí)現(xiàn)人均住房面積乃至居住品質(zhì)的提升，這就是一個(gè)我們需要回答的新的問題。
    為了回答這個(gè)問題，我讓我的博士生做了一些拍腦袋式的測算，我跟他們說，我們既然已經(jīng)預(yù)測出了每10年間人均面積會(huì)是多少，我們也預(yù)測出了每10年間人口會(huì)是多少，以及從一人戶到多人戶的占比是多少，你們能不能給我一個(gè)形象的場景，2050年的時(shí)候，中國老百姓應(yīng)該房子大概是什么樣的，才能滿足我們的所有假設(shè)的條件？
    他們還真把我這個(gè)有點(diǎn)無理取鬧的要求實(shí)現(xiàn)了，當(dāng)然在這個(gè)過程中，很大程度上參考了目前新加坡的情況。他們告訴我，如果是在樂觀的情況下，三口之家、四口之家、兩口之家、一口之家分別應(yīng)該住什么樣的房子，我們剛才給出的55平方米的人均建筑面積是能夠?qū)崿F(xiàn)的。我在這里不想展開這張表，我想和各位分享，基于這張表我們的兩個(gè)核心發(fā)現(xiàn)，第一是這其中第一個(gè)很重要的市場機(jī)會(huì)是要滿足快速增加的一人戶的需求，這也是從2010年到2020年之間，我們城鎮(zhèn)居民家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生的最重要的變化。在2010年的時(shí)候，我們的所有家庭里有16%是一人戶。這里說的是家庭的數(shù)量，不是人的數(shù)量，人的數(shù)量還要少一些。到了2020年已經(jīng)是26%的家庭是一人戶，10年間增加了10個(gè)百分點(diǎn)，我們預(yù)測在2030年左右就會(huì)收斂于30個(gè)百分點(diǎn)，也就是30%到1/3的家庭是一人戶。換句話說每3個(gè)家庭就會(huì)有1個(gè)家庭是只有1個(gè)人，這背后的原因是年輕的群體不婚以及晚婚，老齡化原因，家里只有一個(gè)老人，還有空巢家庭，照說空巢家庭是兩人戶，但是疊加了離婚率的上升，所以空巢家庭中的一部分也變成了一人戶。
    我們看了這個(gè)圖和這個(gè)分解以后，得到的結(jié)論是，一人戶不僅是他的占比會(huì)增加，而且它已經(jīng)不是我們傳統(tǒng)上認(rèn)為的湊合一下就能解決問題的一人戶，這里面包括晚婚和不婚的仍然對(duì)生活有高要求的年輕群體，包括有大量的財(cái)富積累，只是因?yàn)樯钌想A段性的變故才單人居住的空巢家庭，以及新的已經(jīng)保有巨大財(cái)富的獨(dú)居老人。滿足這部分迅速增加1人戶的要求，會(huì)是房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)以及家裝行業(yè)未來重要的市場機(jī)會(huì)。
    第二個(gè)市場機(jī)會(huì)，除了1人戶以外，其他的主流的家庭，包括核心家庭，兩代的，三代甚至四代的，他們的居住條件也需要改善。但是它的改善的方式和之前會(huì)有一些差異，這種改善的方式我們相信會(huì)用典型的過濾效益或者階梯式改善的方式來實(shí)現(xiàn)。我原來已經(jīng)住到180平方米，我還想改善，市場中現(xiàn)有的二手房已經(jīng)沒有我看得上的，必須有開發(fā)商來給我蓋200多平米的大平層，我才去改善。我原來這套180平米的房子，可以賣給原來住160平米房子的家庭，這對(duì)他們來講是改善，原來住160平米的房子的家庭把房子賣給140的，原來住140的把房子賣給120的，依此類推。這樣一個(gè)一個(gè)梯次的改善現(xiàn)在在很多城市已經(jīng)出現(xiàn)，從不同的角度，這樣一個(gè)梯次改善過濾效應(yīng)會(huì)有不同的啟迪，比如說現(xiàn)在在很多城市，最麻煩的是最下面的這些房子，所謂的老破小沒有人接盤，沒有人接盤之后，他就沒有辦法實(shí)現(xiàn)首次改善，他不去買上面的房子，上面的人也沒法改善，整個(gè)階梯由下往上凍結(jié)，這是現(xiàn)在很多城市的困難。但是對(duì)家裝行業(yè)來講，這里面提示我們的是，未來大量住房的交易會(huì)是伴隨著這樣一個(gè)階梯的改善所完成的，因此這個(gè)過程中會(huì)有很多需要翻新的市場機(jī)會(huì)。
    還有一個(gè)市場結(jié)構(gòu)性的機(jī)會(huì)，這也是大家非常關(guān)注，并且非常了解的，也就是從城市之間的需求的情況來看，我們未來不可能再是所有的城市都存在住房需求，住房需求會(huì)集中在一小部分城市里。首先我們現(xiàn)在已經(jīng)有一部分城市在2010年到2020年之間，大概有20個(gè)城市的人口是在減少的，我們預(yù)測在2020到2030年中，全國300個(gè)城市會(huì)有50個(gè)城市的人口在減少。但是與此同時(shí)人口會(huì)加速向少量的中心城市聚集，這也是包括日本、美國等等在內(nèi)，在所謂的城鎮(zhèn)化的下半場出現(xiàn)的一個(gè)共同的趨勢。也就是城市化的上半場是人口從農(nóng)村向城市移動(dòng)，城市化的下半場是向少量的中心城市集中。這個(gè)過程中我們就可能存在兩種模式，一種模式是日本模式，可能有的朋友知道，最近一兩年日本的房地產(chǎn)市場實(shí)際上是非常火熱的，這就是源于它伴隨著人口從大量的小城市向六大都市區(qū)，特別是向東京集中的過程中，東京是能夠蓋房子的，東京能夠提供出新的住房的供應(yīng)，因此就會(huì)在這幾個(gè)都市區(qū)里面，出現(xiàn)比較火熱的住房的市場，價(jià)格有一定的上升，更重要的是它的交易量、建設(shè)量是比較火熱。
    另外一種可能不太有利的情景是美國模式。美國模式的特點(diǎn)是，在紐約、舊金山等等大家想去的城市，它是供給嚴(yán)格受限，他們不能在那些城市里面再蓋房子，所以在人口向紐約、舊金山集中的過程中，它的住房的建設(shè)量、供應(yīng)量、交易量上不去，只有價(jià)格能上去。在這兩種模式下，一種是中心城市可以提供住房的新增供給，我們會(huì)更多的表現(xiàn)為，在這個(gè)國家里面還會(huì)有比較活躍的住房的建設(shè)和交易，但是價(jià)格會(huì)比較穩(wěn)定。另外一種是在中心城市里，不允許蓋房子了，所以價(jià)格會(huì)飛漲，但是建設(shè)的活動(dòng)不會(huì)很多。我們當(dāng)然會(huì)更希望接近于左邊這種情況，這也是我們最近一直在呼吁的一件事情。這一點(diǎn)大家了解比較多，我就不展開了。
    還有一個(gè)結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)是從供給端來講，也就是從房價(jià)租金比的悖論來講。我們?cè)谶@張圖里算了一下，如果站在老百姓的角度，持有房子到底是不是合算？從投資的角度來看，你擁有房子其實(shí)就持有兩部分的收益，一部分的收益是來自于資金的，另一部分收益是來自增值的，這一點(diǎn)在所有的投資品都是如此，不管是住房、持有商鋪，還是持有股票、債券，都是如此。我們把每個(gè)城市的租金收益率加上年化的增值可以看到，現(xiàn)在在絕大多數(shù)城市里持有住房還是不合算的，這主要是由于住房增值部分的貢獻(xiàn)，在過去幾年里大幅度的下降，而租金的收益率在多數(shù)城市里又保持在一個(gè)很低的水平，一線城市大多數(shù)是1.5%到2%之間的年租金收益率，三四線城市會(huì)高一點(diǎn)，但是能夠超過3%的情況不算太多。因此一個(gè)很低的租金收益率加上回調(diào)之后的增值率，導(dǎo)致持有住房的收益率不到4%。
    如果這張圖不夠直觀，我拿清華門口的一個(gè)小區(qū)做了一個(gè)直觀的測算。清華門口那個(gè)小區(qū)目前房價(jià)大概是13萬一平米，租金大概是每平方米每個(gè)月140元，這意味著什么？在這個(gè)小區(qū)里我如果有一套100平米的房子，我把它賣了可以拿到1300萬，我想辦法做一個(gè)3%的理財(cái)，雖然現(xiàn)在已經(jīng)挺難了，但是還能找到這樣的機(jī)會(huì)，每個(gè)月可以拿到32500元，我只要把這當(dāng)中的14000元拿出來，就能把原來的房子租回來繼續(xù)住，不影響我的使用，但是我可以每個(gè)月因此凈收益18500元。這也就是現(xiàn)在很多老百姓在講的，買不如租的問題，或者我們這里稱為房價(jià)租金比的悖論。
    這并不是中國所特有的，實(shí)際上在每一個(gè)住房市場里，如果前面是一個(gè)快速上漲期，大家對(duì)增值有一個(gè)很高的預(yù)期，都會(huì)導(dǎo)致租金收益率很低。在快速的上漲結(jié)束，轉(zhuǎn)向持平甚至下降以后，都是增值率變得很低，租金收益率不足以支持大家去買房。但是在其他的國家，解決這個(gè)問題都用了一種很簡單粗暴的方式，就是房地產(chǎn)市場崩盤，房價(jià)大幅度的下跌，不管是美國、日本還是1997年的香港，都是這種形式。我們因?yàn)槌鲇诟叩恼握疚灰约皩?duì)宏觀經(jīng)濟(jì)全局的希望，我們覺得這種情況是不能接受的。
    因此，這就意味著在比較長的一段時(shí)間里，這種情景會(huì)在住房市場里長期存在。我們既不希望房價(jià)跌，也不希望租金漲，這樣一種情況就一直會(huì)存在。
    這種情況下，我們需要回答的問題是，我憑什么要每個(gè)月多付這18500來買房，而不是租房？在美國，這個(gè)問題的解決是另外一種方式，最終它讓這兩種房子完全不一樣，租的房子是城市中心區(qū)的公寓，他們叫Condo，買的房子是城市郊區(qū)的獨(dú)棟住宅，這兩種住宅在市場上是嚴(yán)格分割的，你基本上租不到獨(dú)立式的住宅，也很少有人買這種公寓式的住宅來住，既然兩種房子不一樣，他就不討論到底租和買是不是合算的問題，我們相信這樣一種現(xiàn)象也會(huì)是未來我們解決長期存在的房價(jià)租金比悖論的方式。
    當(dāng)然，在租賃市場中，這意味著是一個(gè)很大的利好，這也是為什么在過去的兩三年以來，我們的長租公寓市場經(jīng)歷了持續(xù)的增長，因?yàn)榉績r(jià)租金比悖論從需求端來講，對(duì)長租公寓是很有利的，從供給端來說他們利用政策的優(yōu)勢化解了這個(gè)悖論。但是就像我剛才說的，我為什么要買房子？我們要?jiǎng)?chuàng)造兩種市場，讓買房擁有租房所沒有的好處，傳統(tǒng)的租房沒有的好處，一個(gè)是學(xué)區(qū)房，現(xiàn)在學(xué)區(qū)房的吸引力在逐漸下降，因?yàn)楝F(xiàn)在的生育率持續(xù)下跌，所以學(xué)區(qū)房的吸引力未來會(huì)變得嚴(yán)重的鮮姜。在這種情況下，必須要找到一個(gè)買的房子或者自有的房子有，但是租賃的房子所沒有的點(diǎn)，才能撐住這個(gè)住房市場。
    這其中一個(gè)很重要的可能的點(diǎn)，就是只有在你買的房子上，你才能裝載或者進(jìn)行高品質(zhì)和個(gè)性化的裝修，以及相應(yīng)的設(shè)施設(shè)備，這是租的房子所不能給你的。當(dāng)然其他的還包括社區(qū)的氛圍、穩(wěn)定性和社會(huì)地位等等，當(dāng)然這些都是比較虛的，比較抽象的，只有第一點(diǎn)，我買的房子才能按照我自己的需要去進(jìn)行進(jìn)一步的更新，進(jìn)行進(jìn)一步的改造，這是自有的住房可能區(qū)別于租賃住房的很重要的一個(gè)特點(diǎn)，相信也是在房價(jià)租金比悖論長期存在的情況下，住房市場或者從開發(fā)商的角度，它必須找這樣的點(diǎn)，這可能也是在座的各位會(huì)存在的機(jī)會(huì)。
    最后一個(gè)結(jié)構(gòu)性的機(jī)會(huì)，就是在城市之間，一定要看空置或者是空關(guān)住房的比例。我們剛才算了一下，全國大概是有十幾億平米，但是它在各個(gè)城市之間的分布是高度不均勻的，比如說在北京和深圳，這個(gè)比例大概是在1%左右，因?yàn)樵诒本⑸钲冢蠹铱梢韵胍姡苌儆腥松岬觅I一套房既不住也不出租，就把它關(guān)在那里，所以這樣的市場在遇到了政策的放松之后是比較容易反彈的。但是有一些城市，比如說離咱們不太遠(yuǎn)的東邊的那個(gè)城市，我不說它的名字，它的空關(guān)大概占到了市場的30%到40%，也就是市場中已有的所有房子里，超過1/3目前是以這種空關(guān)的方式放在那里。很多城市在過去的幾個(gè)月里面看到的情況是，當(dāng)政策放松以后，二手房大量的拋盤，新房還是沒人買，二手房的交易量反而上升，就是這部分的房東在遇到了市場好的時(shí)候，在抓緊拋盤，所以從城市之間的情況來看，一定要看城市內(nèi)部空關(guān)的數(shù)量差異，包括在城市內(nèi)不同的區(qū)域之間，它也是有很大的差異。
    小結(jié)這個(gè)部分，從供需、城市間和城市內(nèi)這個(gè)2×2的角度，我們可以看到對(duì)住房市場來講，可以界定出一些結(jié)構(gòu)性的機(jī)會(huì)，這其中也可能有一些結(jié)構(gòu)性的機(jī)會(huì)，對(duì)于在座的各位從事裝飾裝修行業(yè)的同仁來講，同樣是存在一定啟發(fā)的。
    最后一個(gè)部分，剛才提到很多的機(jī)會(huì)都是跟高品質(zhì)相關(guān)的，我想花兩三分鐘時(shí)間再簡單地提一提高品質(zhì)住房。
    過去兩三年我們都非常關(guān)注高品質(zhì)住房，包括好房子。實(shí)際上好房子是一個(gè)因地而異、因人而異、因時(shí)而異的問題，我們相信與其討論絕對(duì)的標(biāo)準(zhǔn)，不如討論方法論，也就是什么樣的房子是好房子，我們?cè)趺礃硬胖览习傩招枰裁礃拥姆孔印?br/>    我們現(xiàn)在一直想提的一個(gè)分析的框架，就是右邊這里說的三條線，對(duì)于每一種住房的品質(zhì)，或者對(duì)于整套住房來講，我們先有一個(gè)底線，這是我的最基礎(chǔ)的要求。然后有一個(gè)理想線，就是在支付能力能支撐的情況下，我希望達(dá)到的水平。第三是現(xiàn)狀線，我的房子現(xiàn)在是什么情況，現(xiàn)狀如果低于底線，那就叫痛點(diǎn)，是一定要解決的，現(xiàn)狀如果在底線和理想之間，存在著改善的空間，我們需要按照這三條線準(zhǔn)確把握老百姓在各個(gè)方面分別有什么需求。
    我們?cè)诟鳁l線上都可以做一系列的工作，比如說我們可以通過傳統(tǒng)的問卷調(diào)研的方式，去了解老百姓到底需要什么樣的房子，比如說我們?cè)谶^去做的一些問卷調(diào)研里面發(fā)現(xiàn)，對(duì)于中高端的置業(yè)來講，他對(duì)于室內(nèi)空氣（主要指裝修）的需求是最強(qiáng)的，另外是電梯和應(yīng)急通道，原來我們完全沒想到，現(xiàn)在大家的關(guān)注度也非常高。而且在不同的人群間，這種需求會(huì)有些變化。再比如說，我們可以對(duì)大家的居住現(xiàn)狀做了解，他目前對(duì)不同角度的滿意度到底能滿意到什么程度。還有就是老舊小區(qū)改造的過程中，中國特有的一個(gè)老舊小區(qū)的現(xiàn)象叫“老人老房”，就是老年群體不成比例的居住在老的小區(qū)里，這是和之前的房改等等制度性原因有關(guān)聯(lián)的。這部分的房屋不可能完全通過拆除的方式來進(jìn)行改造，所以相當(dāng)部分是需要在短期內(nèi)進(jìn)行適老化改造。最后我們需要非常重視痛點(diǎn)，我們最近做了一些大數(shù)據(jù)的分析，用的是人民網(wǎng)的地方政府留言板，也就是大家到人民網(wǎng)上的地方政府留言板給市委書記、市長留言，來投訴生活中的一些問題，和每個(gè)城市的12345市長熱線基本上是一樣的，我們用了最新的大語言模型分析，這里是以北京市2023年的情況為例，我們發(fā)現(xiàn)大家對(duì)房子投訴最多的是什么樣的問題？一個(gè)有可能讓大家有點(diǎn)尷尬的問題是，我們蓋了20多年的房子，大家抱怨最多的還是漏水，雨后房子本身的漏水還是被投訴最多的問題，當(dāng)然這也不奇怪，我們很多的防水材料本來就只有十幾年的壽命。然后是關(guān)于物業(yè)、道路維護(hù)、停車的問題，這樣的問題在提示著我們?cè)诓煌某鞘行枰攸c(diǎn)解決什么，特別是這其中很多痛點(diǎn)問題，不是一定需要通過拆除的方式來解決的，通過很多微改造的方式，也凝有效地解決痛點(diǎn)，這也是給我們提供了一個(gè)行業(yè)性的機(jī)會(huì)。
    今天和各位匯報(bào)了三部分的內(nèi)容，首先是我們對(duì)于整體的市場規(guī)模的測算，基于這樣一個(gè)分析框架，我們闡述了市場中從住房來講可能的結(jié)構(gòu)性的機(jī)會(huì)，然后很簡單地討論了如何分析老百姓對(duì)于好房子的需求，以及我們初步分析的一些發(fā)現(xiàn)，也很期待未來有機(jī)會(huì)繼續(xù)和在座的協(xié)會(huì)領(lǐng)導(dǎo)和各個(gè)企業(yè)一起，繼續(xù)開展住房或者房地產(chǎn)，和裝飾裝修行業(yè)聯(lián)動(dòng)的研究，或者更具體的，沃勒來更深入地挖掘居民對(duì)于住房，不管是數(shù)量層面還是質(zhì)量層面的需求。
    以上就是我今天和各位分享的內(nèi)容，非常感謝。
   
    主持人：非常感謝吳院長的精彩分享，感謝您為我們帶來了非常多的啟發(fā)和思考。對(duì)于房地產(chǎn)的未來的發(fā)展更加關(guān)注到品質(zhì)提升與結(jié)構(gòu)優(yōu)化，呈現(xiàn)多元化與高質(zhì)量的發(fā)展態(tài)勢，未來是機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。
    當(dāng)下我們也迎來了一個(gè)數(shù)字化時(shí)代，智能化的建造不僅重塑了建筑行業(yè)的生產(chǎn)模式，提高了效率與品質(zhì)，更在節(jié)能減排、環(huán)境保護(hù)等方面展現(xiàn)出了巨大潛力，為構(gòu)建綠色、低碳、可持續(xù)發(fā)展的城市環(huán)境提供了有力支撐。
    接下來，有請(qǐng)中建科技集團(tuán)深圳分公司黨總支書記、總經(jīng)理，高級(jí)工程師，一級(jí)建造師魯曉通帶來《建造的智能化和智能化的建造》主題演講。