全國工商聯房地產商會會長 聶梅生
用數據說話、以敢言著稱、對市場和政策常有獨到見解的全國工商聯房地產商會會長聶梅生教授近日來到天津，出席投資天津功勛企業暨品牌地產頒獎活動，暢談房地產業現狀和未來趨勢。
在聶梅生看來，當前房地產市場已經逼近上次2009年初的谷底，房價進入同比下降通道的同時，一些城市環比下降幅度開始減小，開發商以價換量和剛需釋放，在成交量緩慢提升的同時，房價逐步走穩并將在今后一段時間內處于筑底階段。而長效調控機制的建立和適度、適量、預調、微調將成為未來房地產政策的主要調控思路。
樓市
高庫存擠壓保障房建設
國家統計局最新公布的數據顯示，今年4月份國房景氣指數為95.62，連續11個月下調，同比去年4月份回落7.3個百分點。“國房景氣指數連續6個月處于100以下，反映出全行業在近半年時間內一直處于不景氣狀況。”聶梅生表示，國房景氣指數已經逼近在2009年3月創下的94.74的最低值，而且5月份的國房景氣指數可能進一步下滑，很可能低于95。
隨著國房景氣指數跌至谷底，樓市的銷售面積和銷售額均大幅下滑。今年1-4月，全國商品房銷售面積和銷售額同比分別下降13.4%和11.8%，而2011年1-4月這兩項數據分別為同比上漲6.3%和13.3%。“去年和今年的銷售面積落差達到近20個百分點，而銷售金額方面的落差更是超過25個百分點，樓市在2012年的遇冷可見一斑，真正進入深度回調。”聶梅生表示。
在聶梅生看來，比樓市受影響更大的是土地市場。今年1-4月份，房地產開發企業土地購置面積9657萬平方米，同比下降19.3%。而之前的1-3月份，同比下降幅度則為3.9%，僅4月份一個月降幅就比1-3月份擴大了15.4個百分點。開發企業拿地意愿的急劇下降，為地方財政帶來了巨大壓力。
與此同時，房地產投資增速也在急劇下滑。國家統計局數據顯示，2012年1-4月，全國房地產開發投資15835億元，同比增長18.7%，增速比1-3月回落4.8個百分點。“去年12月的時候，房地產投資增速的同比增長還是27.9%，我們當時雖然預計到今年一季度投資增速會下滑，但并未預料到會下滑這么快。”聶梅生表示，這意味著大多數開發商目前采取不買地、不投資、不開工的“三不策略”，使得房地產開發投資增速低于1-4月固定資產投資20.2%的同比增速，對固定資產投資形成負拉動。“需要注意的是，這還是算上保障房投資在內的結果，單算1-4月商品房的投資增速，已經低于15%，而4月單月的投資增速更是低于10%。在商品房和保障房這么多的在建面積的情況下，出現這么低的投資增速，意味著整個房地產市場正面臨著投資熄火的局面。”聶梅生不無擔憂地表示，如果存量房問題不解決，投資下滑趨勢還將持續。而地方政府正值地方債務平臺的還貸期，在財政壓力之下，必然無法大力投資保障房，使得保障房投資填補商品房投資下滑空缺的計劃面臨考驗。
房企方面，2012年一季度149家上市房企中，78家出現業績下滑，同時虧損房企數量達到了41家，接近總數的三分之一。聶梅生表示，能上市的房企，大都是行業的標桿企業，中小房企的日子無疑更難過。而149家房企的庫存高達1.37萬億元，正好接近建造1000萬套保障房所需的資金量。“一邊加緊投資保障房，另一邊卻在不停造成以普通商品房為主的商品房庫存，使得雙軌制近期難以形成。”聶梅生無奈地表示。
政策
堅持調控不動搖
全國平均房價真正進入負增長的只有2008年，當年房價相比2007年下降4%。而2009年在各項刺激政策之下，平均房價出現21.3%的漲幅。“當前的房價問題主要就緣于2009年，當年超過20%的房價漲幅，超過GDP增速和人們收入增長水平過多。”聶梅生表示，調控開始后，2010年和2011年的房價同比漲幅分別為7.2%和6.7%，基本控制在合理漲幅范圍內，而限購城市2011年的房價基本保持不漲不跌的態勢。
不久前公布的4月百城價格指數顯示，全國100個城市住宅平均價格8711元/平方米，同比下跌0.71%，百城價格指數同比首次出現下跌。而限購嚴重的10大城市中，4月房價同比下跌幅度達到2.6%。“不過值得注意的是，雖然全國百城房價連續8個月環比下降，但是最近幾個月一些城市環比下降幅度開始減小，主要原因就是開發商在春節后開始以價換量，剛需釋放使得成交緩慢回升，房價開始進入筑底階段。”聶梅生表示，經過兩年的調控，房價開始同比首跌，效果逐步顯現，而高庫存局面使得房價在現有基礎上還會有所回調。
“現在全國百城平均房價跌幅只有0.71%，卻付出了房地產投資接近熄火、國房景氣指數接近最低值的代價。除非中國或世界經濟出大問題，否則有預測全國房價跌50%不太可能。”不過聶梅生同時表示，從城市的個別區塊、個別樓盤看，房價跌20%，甚至50%也是可能的。
對于接下來的政策走勢，聶梅生表示，調控政策依然不能放松，否則好不容易取得的調控成果有可能落空。可以預見在較長時期內，堅持調控不動搖的態勢不會改變。“當前調控政策的著力點在開發商和購房者上，這只是暫時的權宜之計。”聶梅生指出，本輪房價上漲的原動力在于土地供給機制和市場需求不匹配，貨幣政策過于寬松和流動性過剩。住房雙軌制建立、土地供給機制改革、房產稅如何突破、房地產行業轉型和健康發展都需要建立相應長效機制。“目前來看，支持剛需購房，保持房價穩定前提下，不會再出臺更嚴厲的房地產打壓政策。抓緊時機建立長效機制和因勢利導地適度、適量、預調、微調將成為未來房地產政策的主要調控思路。”聶梅生表示。
