去年年底全面收緊的房企發(fā)債，近期有了解凍的跡象。據(jù)Wind不完全統(tǒng)計(jì)，今年7月和8月共發(fā)行房企公司債和企業(yè)債19只，其中有不少如萬(wàn)科、金地等耳熟能詳?shù)姆康禺a(chǎn)企業(yè)。這一數(shù)量已超過(guò)今年前六個(gè)月房企發(fā)債數(shù)量之和。

　　“去年年末到上半年，監(jiān)管層對(duì)地產(chǎn)債一直卡著不讓發(fā)，進(jìn)入下半年就放開了?！蹦戏揭患疑鲜腥虃肯嚓P(guān)人士稱，雖然房企發(fā)債有松動(dòng)的跡象，但審批尺度與去年相比更為嚴(yán)格。

　　房企發(fā)債“解凍”

　　“之前是給了批文的不讓發(fā)，在會(huì)的要求不斷反饋，不給批文?！毕尕?cái)證券相關(guān)人士透露，今年二季度開始，地產(chǎn)債逐步恢復(fù)了正常受理、審批，只是審核尺度會(huì)嚴(yán)格按照去年10月發(fā)布的《關(guān)于試行房地產(chǎn)、產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)公司債券分類監(jiān)管的函》（簡(jiǎn)稱監(jiān)管函）中的要求執(zhí)行。

　　實(shí)際上，自2016年10月份以來(lái)，房企發(fā)債監(jiān)管趨嚴(yán)后，這類發(fā)行融資一直處于緊收狀態(tài)。據(jù)Wind不完全統(tǒng)計(jì)，2016年11月至2017年6月期間，房企發(fā)行的公司債和企業(yè)債僅累計(jì)發(fā)行20只。其中在2016年12月、2017年1月、2月和6月出現(xiàn)只發(fā)行1、2只的情況，今年5月份甚至出現(xiàn)了房企發(fā)債數(shù)為0的情況。與之形成鮮明對(duì)比的是，2016年1月至10月，房企發(fā)行的公司債和企業(yè)債累計(jì)235只，平均每月發(fā)行23只。

　　進(jìn)入下半年，監(jiān)管層開始對(duì)房企發(fā)債發(fā)放放行條。據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)，今年7月和8月房企發(fā)行公司債和企業(yè)債累計(jì)19只，其中有不少如萬(wàn)科、金地等耳熟能詳?shù)姆康禺a(chǎn)企業(yè)。

　　“地產(chǎn)債肯定還是會(huì)讓發(fā)，只是審核尺度會(huì)比去年更為嚴(yán)格。”深圳一家中型券商債券部負(fù)責(zé)人稱，預(yù)計(jì)今年四季度房企發(fā)債數(shù)量并不會(huì)出現(xiàn)較大幅度的增加，畢竟防控地產(chǎn)泡沫是今年監(jiān)管的大方向。除此之外，城投債對(duì)于老少邊窮等財(cái)政較弱的區(qū)縣級(jí)平臺(tái)，也會(huì)適當(dāng)限制。

　　“去年10月之前，房企發(fā)債沒(méi)有明確的審核尺度，基本都靠審核機(jī)構(gòu)靈活把控?！鼻笆錾鲜腥虃肯嚓P(guān)人士稱，而監(jiān)管函出臺(tái)后，明確了房企發(fā)債的準(zhǔn)入門檻，對(duì)房企發(fā)債的資質(zhì)提出了更高的要求。

　　房企發(fā)債的準(zhǔn)入門檻提高

　　究竟，監(jiān)管層對(duì)房企發(fā)債做了哪些要求？

　　去年10月份之后，各地政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策加嚴(yán)，滬深交易所也先后發(fā)布了監(jiān)管函，細(xì)化了房企發(fā)債的準(zhǔn)入門檻，這至今仍是指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債的規(guī)范性文件。

　　具體來(lái)看，兩個(gè)交易所發(fā)布的監(jiān)管函都對(duì)房地產(chǎn)、產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)，分別采取了“基礎(chǔ)范圍+綜合指標(biāo)評(píng)價(jià)”、“產(chǎn)業(yè)政策+綜合指標(biāo)評(píng)價(jià)”的分類監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，并規(guī)定了房地產(chǎn)、煤炭和鋼鐵企業(yè)應(yīng)合理審慎確定募集資金規(guī)模、明確募集資金用途及存續(xù)期披露安排。最重要的一點(diǎn)是，明確房地產(chǎn)企業(yè)的公司債券募集資金不得用于購(gòu)置土地。

　　隨后，11月11日，國(guó)家發(fā)改委下發(fā)《關(guān)于企業(yè)債券審核落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策的意見》，要求嚴(yán)格限制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券融資用于商業(yè)性房地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　這兩個(gè)文件一出，房企發(fā)債數(shù)量明顯減少，甚至有不少房企公司債走向“終止”。

　　“此前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債并不是全盤禁止，而是需參照交易所之前發(fā)布的監(jiān)管函要求執(zhí)行，所以難度的提高導(dǎo)致房企發(fā)債數(shù)量大幅降低?！鄙鲜錾钲谀持行腿虃控?fù)責(zé)人表示。

　　今年四月，交易所就曾對(duì)房企發(fā)債放開了一個(gè)口子：如果房地產(chǎn)企業(yè)不滿足現(xiàn)有的發(fā)債申報(bào)要求，但有其他的某一非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊占營(yíng)業(yè)收入的比例超過(guò)了30%，也可以申報(bào)。但是，募集資金用途依然不得用于購(gòu)置土地，只能投向非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并且需要進(jìn)行專戶監(jiān)管。

　　中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，全國(guó)房企包括私募債、公司債、中期票據(jù)在內(nèi)的發(fā)債金額僅為649.5億元，同比減少了83.8%，“井噴式”發(fā)債潮大勢(shì)已去，房企正在面臨融資成本回升的壓力。