本文為任志強(qiáng)在今年的博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第17屆年會上的演講

　　1、制度決定中國房地產(chǎn)市場不會發(fā)生根本性變化

　　一個是什么是充分的市場?當(dāng)國際上評價中國是不是市場經(jīng)濟(jì)的時候有很多定義。我們俗話說，顧客是上帝，假定我們的政策對顧客有很多限制性條件，那么這一定不是一個充分的市場。

　　影響市場的主要因素，一個是國家基本體制制度問題，一個是宏觀、一個是微觀。中國不能用西方市場經(jīng)濟(jì)國家的經(jīng)驗來進(jìn)行對比和套用，因為我們的制度條件不同。

　　判斷一個不完全市場的趨勢，要從多方綜合分析，不能只看單一因素的影響而忽略了其它。就國家體制制度而言，最重要的是土地制度。在這樣一種政府決定土地資源配置的情況下，中國的房地產(chǎn)市場，不可能會發(fā)生根本性的變化。

　　第二是戶籍制度，住房已經(jīng)成為落戶的條件，所以我們在限購的城市中，可以看到限購政策大多數(shù)是以戶籍為基本條件。倒過來說，你要想獲取城市的資源，就至少要擁有城市的戶口。

　　我們的金融制度中沒有房產(chǎn)基金產(chǎn)品，它的作用是從個人買房，變成用基金來分享城市化的紅利。

　　目前的情況，大家很多人去投資房子，那么，是因為沒有房產(chǎn)基金去共享。所以有錢付首付和付利息的人就可以買房投資，而無錢付首付或者付利息的人，也沒有辦法用資金的方式去分享，就造成了一個巨大的投資市場，假定基金發(fā)達(dá)就可能不會這樣一個以住房為直接目標(biāo)的投資市場，就會變成以基金方式來共同投資的一個市場。

　　2、如果沒有社會化的住房租賃,高地價會導(dǎo)致高租金

　　我們又可以看到，許多城市在談住房的租賃問題，尤其是一些大城市，但是如果沒有社會化的住房租賃，高地價而形成的租賃市場一定是高租金的，德國允許大家私人買房，但有政策支持讓你把房子交給住房合租社用于出租的時候是免稅的，所以他會有較高的收益，如果中國不允許社會化的方式用個人購買住房的方式變成租賃性產(chǎn)品，那么這個租賃市場還是有一定困難。

　　歷史上，我們十幾年的租賃市場，但是并沒有真正解決問題。那么，我們可以看看二季度公布的土地指標(biāo)情況。這個土地實際上是在持續(xù)上升的一個過程。

　　尤其是很多城市在限制住房價值的上漲，但卻從來沒有受到任何政策限制地價的上漲，從二季度公布的數(shù)據(jù)看，地價上漲的速度還在持續(xù)，這種上漲一定會影響到住房。

　　我們再看住房和土地價格的對比，就可以明顯看到。住房價格用全國平均數(shù)和全國平均土地數(shù)看，相差很低。最直接的差價根本不夠蓋房。從東部地區(qū)和現(xiàn)有地價基本上處于一個不掙錢或者低利潤的狀態(tài)，而中部、西部和東部地區(qū)的房價是地域全國土地平均價格。

　　3、地價上漲會推動房價繼續(xù)上漲

　　那么，你們會認(rèn)為房價會上漲嗎？或者說房價會下跌嗎？從土地供給的情況看，已經(jīng)成為推動房價繼續(xù)上漲的必要條件。那么，我們再看當(dāng)前的宏觀政策。宏觀政策更多提出的三去一補(bǔ)、穩(wěn)中求進(jìn)以及防范金融風(fēng)險。

　　“穩(wěn)”是十多年放在第一位的經(jīng)濟(jì)政策，它的背后是在翻兩翻的情況下，要防范金融風(fēng)險。

　　要在增長與風(fēng)險中求得平衡，這個價值的上升并沒有隨著調(diào)控而發(fā)生任何變化。因此，二季度所公布的住房的土地價格和商戶的土地價格都是繼續(xù)上漲的趨勢。這種上漲無論是在出現(xiàn)什么樣的限購政策的時候，大約都不穩(wěn)定。

　　我們再看下一張圖，可以明顯看出來。土地的價值是非常高的，而全國的平均房價和土地價格指數(shù)之間的關(guān)系是非常近的。

　　也許根本不夠一個建筑費(fèi)用，可見土地價格的上漲還會推動房價繼續(xù)上漲，我們也可以看到分地區(qū)平均房價和平均地價的關(guān)系。

　　大概只有東部地區(qū)平均房價與現(xiàn)有的平均地價是合理的，而中部、西部和東北地區(qū)整個平均房價都低于平均地價，這是6月份國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)對比情況。

　　你們可以想象，在地價高漲的情況可能出現(xiàn)的房價迅速下降或者崩盤或者泡沫等等情況嗎?我們再看當(dāng)前的宏觀政策，一個是“三去一補(bǔ)”就是中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出的，穩(wěn)中求進(jìn)更是已經(jīng)連續(xù)多年中央提出的一個口號。

　　4、今年防風(fēng)險比穩(wěn)增長更重要

　　另外，去年中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出一個防范金融風(fēng)險的問題。最近我們也該看到成立專門的金融穩(wěn)定發(fā)展委員會。

　　“穩(wěn)”是十多年放在第一位的經(jīng)濟(jì)政策，那么其背后的原因一個是我們有翻兩翻的指標(biāo)。第二，要嚴(yán)防風(fēng)險。第三，是在增長和風(fēng)險之中求平衡。因此政策中重要指標(biāo)就是看增長的風(fēng)險。

　　今年，增長是可以得到肯定的，不會發(fā)生太大的問題，因此防風(fēng)險就比穩(wěn)增長更重要了。我們再看貨幣政策，最近兩個多月時間，出臺了近20多個文件，從嚴(yán)限制各種融資和信貸。同時，M1M2都是下降的趨勢，并且會繼續(xù)延續(xù)。

　　我們可以看到，美國的利率在上升，中國的資金價格也在上升。尤其是個貸利率的上升，對購買住房來說有較大的影響，個貸利率上升比漲價支付成本更高。個貸是用未來收入流來支付的。

　　這些未來收入流包括了房租、房屋升值、工資收入和貨幣貶值，但是如果首付提高和個貸的利率上升，這些升值有可能無法抵消個貸利率上升而導(dǎo)致的困難。

　　5、今后3年大約有1萬多億債務(wù)到期

　　我們還可以看到，今年1到5月份，108家房企，所融資的情況出現(xiàn)了一個巨大的差別。無論是銀行貸款、債券和票據(jù)和其他融資都在持續(xù)下降。6月份的數(shù)據(jù)顯示，雖然開發(fā)商的融資略有提高，但是仍是下降趨勢。

　　我們再看看2015年和2016年新增的債務(wù)是8500億元，而2010年和2014年這5年期間只有8千多億。那么，很快就要進(jìn)入還貸的高峰期，房產(chǎn)企業(yè)明年大概有3300多億的還債，后年有4000多億的還債。

　　那么，也就是說，今、明、后3年大約有1萬多億到期債務(wù)，這和信貸的控制有直接的關(guān)系。所以，也會影響很大。

　　那么什么時候有可能出現(xiàn)下調(diào)政策的條件呢?一個是房地產(chǎn)快速下行，一個經(jīng)濟(jì)發(fā)生波動。另外，就是實體經(jīng)濟(jì)發(fā)生巨大的變化。

　　今年1月6月份房地產(chǎn)相關(guān)的稅費(fèi)增長很快，契稅增長18.5%，土地增值稅增加了23.9%，高于其他稅費(fèi)兩倍多，所以，如果出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)下滑的情況，特別是由于資金緊張導(dǎo)致這種情況的出現(xiàn)，那才有可能對房地產(chǎn)的政策提出調(diào)整。

　　我們再看微觀政策，多了很多的東西。比如說，相互“矛盾”的東西。一方面，很多人認(rèn)為限購會導(dǎo)致購買力消費(fèi)下降，但是為什么很多大城市仍然出現(xiàn)搖號的政策呢?比如說上海。搖號一定是購買大于供給的現(xiàn)象。

　　因此，在不同的地區(qū)，微觀政策是也差別性的。出臺的政策既有限制性、限制需求，讓市場下滑，但是有一些反而是讓市場繼續(xù)熱度上升。尤其是限制價格。

　　如果中國使用的不是平均數(shù)，而是中位數(shù)調(diào)控，那么也許控制條件就發(fā)生了變化。中位數(shù)表示政府只用管中位數(shù)以下的房價，而不用去審批中位數(shù)以上的房價，因為要保障中低收入家庭的住房問題，而不用去管高收入家庭改善性、奢侈性的消費(fèi)。

　　有一本書叫《平均的終結(jié)》講恰恰當(dāng)我們使用平均數(shù)的時候，常常會對市場產(chǎn)生錯誤判斷，而且只有使用中位數(shù)，尤其是房價，使用中位數(shù)的時候才能對市場有更好的，更清楚的一種認(rèn)識，比如說前面我們用到的各地區(qū)房價，在幾乎所有評論中都認(rèn)為房價畸高是由于炒房造成的，但是從房價和地價對比中可以看出來，地價起到了推動房價的重要作用。

　　通常，市場配置資源的時候，土地的價格是以產(chǎn)出的價格來決定的，但是在壟斷的土地價格中，價格促進(jìn)了產(chǎn)品和預(yù)期的提升。所以，土地價格造成的影響很大。

　　我們再看供求關(guān)系。在微觀政策中和宏觀政策中和宏觀政策中，有許多是不變的部分。比如說供求關(guān)系中的城鎮(zhèn)化的問題，并不會因為微觀政策而發(fā)生變化。所以，人口再繼續(xù)向城市集中，特別是中小城市的人口向百萬或者三百萬以上的城市提出。

　　另外一個不變的是，我們的戶籍制度導(dǎo)致的教育、社保、醫(yī)療等城市資源的占比和住房掛鉤，因此住房還附帶有擁有城市資源的其他條件。

　　那么，開發(fā)商以投入的項目部分，也不會因為微觀發(fā)生變化而變化。那么，住房需求，一定是一個持續(xù)的不斷改善和升級的過程。同樣，不會因為微觀政策而變化。

　　但是，微觀政策會導(dǎo)致購買力發(fā)生變化、價格預(yù)期發(fā)生變化，開發(fā)商的投資能力、資金周轉(zhuǎn)能力發(fā)生變化，也導(dǎo)致庫存發(fā)生變化。

　　從政策對市場的不變和可變的兩部分看。這兩者之間有著必然的聯(lián)系，也會對市場產(chǎn)生極大的影響。比如，我們看房地產(chǎn)固定在投資中的作用。

　　可以看到，如果房地產(chǎn)投資持續(xù)下降，對GDP的影響一定是降的。從當(dāng)前的房地產(chǎn)看，我們看到住房的價格，增幅已經(jīng)出現(xiàn)了一些下降，那么不控就會漲得更快、更高。總體而言，仍然是上漲的趨勢。注意，這是增幅在變化，而不是絕對價格出現(xiàn)了大幅度的下滑。

　　6、今年房地產(chǎn)市場銷售將創(chuàng)歷史新高

　　同時，當(dāng)前的房地產(chǎn)各種指標(biāo)中，一方面要看土地，一方面要看新開工。這種變化中，都說明它的預(yù)期會產(chǎn)生變化。

　　從今年的房產(chǎn)市場銷售情況看，大家都認(rèn)為微觀和宏觀調(diào)控會對市場產(chǎn)生不利影響，但是從目前的情況看，今年房地產(chǎn)市場的銷售，從面積到金額，都將創(chuàng)歷史新高。哪怕今年只有1%，或者2%的增長，仍然是歷史新高。

　　有誰可以說，當(dāng)房地產(chǎn)再創(chuàng)歷史新高的時候，這是不好的市場嗎?有誰能認(rèn)為，我們的黃金時代已經(jīng)過去了，為什么我們的銷售在持續(xù)增長呢?而總量上來看今天也許會突破去年，再創(chuàng)歷史新高。

　　7、今年房地產(chǎn)不會有大的問題

　　從總的市場情況看，我不認(rèn)為今年會有大的問題，而可能產(chǎn)生的問題，則是國家政策、宏觀政策和微觀政策會導(dǎo)致某些企業(yè)的現(xiàn)金流在融資條件受限的情況下，出現(xiàn)其他的問題。

　　那么，還貸高峰可能會影響到明年，或者是更長時間未來發(fā)展的變化，我簡單就說這么多，謝謝大家!