紐約市取消住宅建筑容積率上限

紐約州在2025財(cái)年的預(yù)算立法中頒布了一項(xiàng)重要的城市發(fā)展改革方案，取消了紐約市自1960年以來(lái)設(shè)置的住宅建筑容積率（FAR: Floor Area Ratio）上限即住宅建筑總面積應(yīng)低于建設(shè)地塊面積的12倍（FAR<12）的規(guī)定（圖1）。容積率上限最初是作為紐約州《多層住宅法》（< span="">Multiple Dwelling Law）的一部分引入的，旨在與紐約市1961年頒布的《區(qū)劃決議》（Zoning Resolution）中規(guī)定的住宅體量控制保持一致。然而，這一規(guī)定長(zhǎng)期以來(lái)限制了規(guī)模更大、經(jīng)濟(jì)上更可行的住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致黃金地段的土地利用率嚴(yán)重不足。市政府官員對(duì)住宅建筑容積率的限制性措施感到失望，認(rèn)為取消容積率上限對(duì)滿足紐約市日益增加的住房需求至關(guān)重要，此次的立法變化有望將住房開(kāi)發(fā)推進(jìn)一個(gè)新時(shí)代。

圖1  紐約市的住宅建筑

圖源：https://nypost.com/2019/06/23/high-nyc-housing-costs-contribute-to-poorer-quality-of-life/

根據(jù)新立法，如果城市的特殊分區(qū)（Special Zoning Districts）通過(guò)了包括統(tǒng)一土地使用審查程序（Uniform Land Use Review Procedure）在內(nèi)的公共審查程序，那么該分區(qū)地塊上的住宅建筑可以超過(guò)之前的容積率限制（之前規(guī)定FAR<12）< span="">。此外，任何新的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都必須符合該市的“強(qiáng)制包容性住房”（Mandatory Inclusionary Housing）計(jì)劃，該計(jì)劃規(guī)定必須留出一定比例的建筑面積作為可負(fù)擔(dān)住房（affordable housing）。

同時(shí)，新立法引入了兩個(gè)新的土地利用分區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，即R11和R12分區(qū)，這兩個(gè)分區(qū)分別允許住宅用地的容積率上限為15和18。該分區(qū)標(biāo)準(zhǔn)為更高強(qiáng)度的住宅開(kāi)發(fā)提供了指導(dǎo)，對(duì)于滿足城市不斷增長(zhǎng)的住房需求至關(guān)重要。此外，帝國(guó)開(kāi)發(fā)公司（Empire State Development Corporation）還被授權(quán)投資建設(shè)容積率超過(guò)12的住宅項(xiàng)目。但在這些住宅項(xiàng)目中，至少有25%的住宅單元須作為可負(fù)擔(dān)住房，并且其租金須低于該地區(qū)家庭年收入中位數(shù)的80%（top 80% of the area median household income）。

新立法還在特定方面設(shè)定了限制。一是歷史街區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)或包含特殊類型住房的房產(chǎn)，如藝術(shù)家的聯(lián)合居住區(qū)（joint living-work quarters for artists）不適用新的容積率標(biāo)準(zhǔn)。二是任何因新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而搬遷的租戶都必須獲得與拆遷前住房租金相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)償，或是以相近的租金租用相似住房的機(jī)會(huì)。

這一有關(guān)容積率的立法轉(zhuǎn)變被視為城市規(guī)劃者和開(kāi)發(fā)商在住宅建設(shè)和城市密度領(lǐng)域?qū)で髣?chuàng)新的潛在機(jī)遇。通過(guò)提高建筑容量和設(shè)計(jì)的靈活性，紐約市可以更好地解決住房短缺問(wèn)題，并繼續(xù)發(fā)展成為一個(gè)充滿活力、人口稠密的城市中心。在城市適應(yīng)這些新法規(guī)的過(guò)程中，監(jiān)督開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，確保它們對(duì)城市結(jié)構(gòu)作出積極貢獻(xiàn)，并滿足不同人群的住房需求至關(guān)重要。

資訊來(lái)源：https://www.kramerlevin.com/en/perspectives-search/state-budget-approves-elimination-of-12-far-cap-in-new-york-city.html

美國(guó)住房和城市發(fā)展部發(fā)布針對(duì)新建和重建房屋的防洪新規(guī)定

美國(guó)住房和城市發(fā)展部（The U.S. Department of Housing and Urban Development，下稱住房部）發(fā)布了最新的防洪法規(guī)，對(duì)接受聯(lián)邦資助的建筑和住房項(xiàng)目的防洪標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了重大修訂。這一變化主要是為了應(yīng)對(duì)日益增長(zhǎng)的洪水和氣候變化所帶來(lái)的威脅。此次發(fā)布的新防洪法規(guī)是政府在政策上作出的重要轉(zhuǎn)變，旨在提高洪水易發(fā)地區(qū)的抗災(zāi)能力（圖2）。

圖2  2017年颶風(fēng)哈維（Hurricane Harvey）在休斯敦（Houston）造成嚴(yán)重的城市洪澇災(zāi)害

圖源：https://www.princeton.edu/news/2018/11/15/houstons-urban-sprawl-increased-rainfall-flooding-during-hurricane-harvey

此次劃定不再使用傳統(tǒng)方法劃定百年一遇的洪泛區(qū)（100-year floodplain），而是將海平面上升、降雨增多等氣候變化因素納入考慮以劃定新的洪泛區(qū)。新法規(guī)規(guī)定，洪泛區(qū)內(nèi)的新建建筑和重大改建建筑必須符合聯(lián)邦洪水風(fēng)險(xiǎn)管理標(biāo)準(zhǔn)（Federal Flood Risk Management Standard）。這一調(diào)整吸取了以往重大洪水事件的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，采用了更穩(wěn)健、更具前瞻性的洪泛區(qū)管理方法來(lái)降低潛在風(fēng)險(xiǎn)。

考慮到未來(lái)氣候變化下的洪水風(fēng)險(xiǎn)，新標(biāo)準(zhǔn)要求新建或大幅翻新的建筑需要抬升到更高的高度。具體來(lái)說(shuō)，在這些區(qū)域新建或大幅翻新的建筑物，其最低樓層須至少高于基準(zhǔn)洪水標(biāo)高2英尺（即0.6096m），才有資格獲得聯(lián)邦住房管理局的抵押貸款保險(xiǎn)。此前的法規(guī)僅要求這些建筑在基準(zhǔn)洪水標(biāo)高以上建造即可。此外，新法規(guī)還明確了更嚴(yán)格的公共通知要求，以確保居民和開(kāi)發(fā)商充分了解洪水風(fēng)險(xiǎn)。這些新要求主要包括強(qiáng)制披露信息，如房產(chǎn)是否需要購(gòu)買洪水保險(xiǎn)，以及與房產(chǎn)相關(guān)的其他具體洪水風(fēng)險(xiǎn)等信息。

一些反對(duì)者指出，更高的防洪要求可能會(huì)增加建筑成本，從而造成房?jī)r(jià)上升等潛在影響。然而住房部認(rèn)為，減少洪災(zāi)損失的長(zhǎng)期利益將超過(guò)這些初期成本支出。新標(biāo)準(zhǔn)將從2025年1月1日起對(duì)提交建筑許可申請(qǐng)的新建建筑生效。這一時(shí)間節(jié)點(diǎn)的設(shè)置為建筑商和開(kāi)發(fā)商預(yù)留了一個(gè)適應(yīng)新要求的過(guò)渡期。UPI 

資訊來(lái)源：https://www.planetizen.com/news/2024/05/128764-hud-issues-new-flood-protection-rules

以上資訊由本刊美國(guó)站 馬玥瑩  供稿