紐約市取消住宅建筑容積率上限

紐約州在2025財年的預算立法中頒布了一項重要的城市發展改革方案，取消了紐約市自1960年以來設置的住宅建筑容積率（FAR: Floor Area Ratio）上限即住宅建筑總面積應低于建設地塊面積的12倍（FAR<12）的規定（圖1）。容積率上限最初是作為紐約州《多層住宅法》（< span="">Multiple Dwelling Law）的一部分引入的，旨在與紐約市1961年頒布的《區劃決議》（Zoning Resolution）中規定的住宅體量控制保持一致。然而，這一規定長期以來限制了規模更大、經濟上更可行的住宅項目的開發，導致黃金地段的土地利用率嚴重不足。市政府官員對住宅建筑容積率的限制性措施感到失望，認為取消容積率上限對滿足紐約市日益增加的住房需求至關重要，此次的立法變化有望將住房開發推進一個新時代。

圖1  紐約市的住宅建筑

圖源：https://nypost.com/2019/06/23/high-nyc-housing-costs-contribute-to-poorer-quality-of-life/

根據新立法，如果城市的特殊分區（Special Zoning Districts）通過了包括統一土地使用審查程序（Uniform Land Use Review Procedure）在內的公共審查程序，那么該分區地塊上的住宅建筑可以超過之前的容積率限制（之前規定FAR<12）< span="">。此外，任何新的開發項目都必須符合該市的“強制包容性住房”（Mandatory Inclusionary Housing）計劃，該計劃規定必須留出一定比例的建筑面積作為可負擔住房（affordable housing）。

同時，新立法引入了兩個新的土地利用分區標準，即R11和R12分區，這兩個分區分別允許住宅用地的容積率上限為15和18。該分區標準為更高強度的住宅開發提供了指導，對于滿足城市不斷增長的住房需求至關重要。此外，帝國開發公司（Empire State Development Corporation）還被授權投資建設容積率超過12的住宅項目。但在這些住宅項目中，至少有25%的住宅單元須作為可負擔住房，并且其租金須低于該地區家庭年收入中位數的80%（top 80% of the area median household income）。

新立法還在特定方面設定了限制。一是歷史街區內的房產或包含特殊類型住房的房產，如藝術家的聯合居住區（joint living-work quarters for artists）不適用新的容積率標準。二是任何因新開發項目而搬遷的租戶都必須獲得與拆遷前住房租金相當的經濟補償，或是以相近的租金租用相似住房的機會。

這一有關容積率的立法轉變被視為城市規劃者和開發商在住宅建設和城市密度領域尋求創新的潛在機遇。通過提高建筑容量和設計的靈活性，紐約市可以更好地解決住房短缺問題，并繼續發展成為一個充滿活力、人口稠密的城市中心。在城市適應這些新法規的過程中，監督開發項目，確保它們對城市結構作出積極貢獻，并滿足不同人群的住房需求至關重要。

資訊來源：https://www.kramerlevin.com/en/perspectives-search/state-budget-approves-elimination-of-12-far-cap-in-new-york-city.html

美國住房和城市發展部發布針對新建和重建房屋的防洪新規定

美國住房和城市發展部（The U.S. Department of Housing and Urban Development，下稱住房部）發布了最新的防洪法規，對接受聯邦資助的建筑和住房項目的防洪標準進行了重大修訂。這一變化主要是為了應對日益增長的洪水和氣候變化所帶來的威脅。此次發布的新防洪法規是政府在政策上作出的重要轉變，旨在提高洪水易發地區的抗災能力（圖2）。

圖2  2017年颶風哈維（Hurricane Harvey）在休斯敦（Houston）造成嚴重的城市洪澇災害

圖源：https://www.princeton.edu/news/2018/11/15/houstons-urban-sprawl-increased-rainfall-flooding-during-hurricane-harvey

此次劃定不再使用傳統方法劃定百年一遇的洪泛區（100-year floodplain），而是將海平面上升、降雨增多等氣候變化因素納入考慮以劃定新的洪泛區。新法規規定，洪泛區內的新建建筑和重大改建建筑必須符合聯邦洪水風險管理標準（Federal Flood Risk Management Standard）。這一調整吸取了以往重大洪水事件的經驗教訓，采用了更穩健、更具前瞻性的洪泛區管理方法來降低潛在風險。

考慮到未來氣候變化下的洪水風險，新標準要求新建或大幅翻新的建筑需要抬升到更高的高度。具體來說，在這些區域新建或大幅翻新的建筑物，其最低樓層須至少高于基準洪水標高2英尺（即0.6096m），才有資格獲得聯邦住房管理局的抵押貸款保險。此前的法規僅要求這些建筑在基準洪水標高以上建造即可。此外，新法規還明確了更嚴格的公共通知要求，以確保居民和開發商充分了解洪水風險。這些新要求主要包括強制披露信息，如房產是否需要購買洪水保險，以及與房產相關的其他具體洪水風險等信息。

一些反對者指出，更高的防洪要求可能會增加建筑成本，從而造成房價上升等潛在影響。然而住房部認為，減少洪災損失的長期利益將超過這些初期成本支出。新標準將從2025年1月1日起對提交建筑許可申請的新建建筑生效。這一時間節點的設置為建筑商和開發商預留了一個適應新要求的過渡期。UPI 

資訊來源：https://www.planetizen.com/news/2024/05/128764-hud-issues-new-flood-protection-rules

以上資訊由本刊美國站 馬玥瑩  供稿