房地產開發模式

目前，國際上具有一定代表性的房地產開發模式主要有兩種：一種是從融資、買地、建造，到賣房、管理都以開發企業為中心的“香港模式”，另一種是以市場化資本運作為主、注重專業化細分和協作的“美國模式”。我國近幾年的房地產宏觀調控，使房地產開發模式漸漸由香港模式向美國模式轉變，尤其自2005年以來，美國模式成為中國地產圈內的高溫詞匯，國內眾多地產大腕屢屢提起。“棄港投美”，目前已經有不少品牌開發商對此趨之若騖。

㈠ 香港模式              

“一條龍”式壟斷游戲              

由于地緣關系和土地公有等方面的相似性，目前我國的房地產開發模式基本上借鑒了香港模式。              

香港模式是一條以房地產開發企業為核心的縱向運作鏈，投資買地、開發建設、營銷銷售、物業管理等，通常由一家企業獨立完成，堪稱“全能開發商”。香港房地產開發融資渠道也相對比較單一，主要構成是銀行貸款和通過預售收取客戶預購房款。

香港模式具有以下幾個鮮明特點:              

地皮最值錢。香港擁有660萬人口，卻只是1070平方公里的彈丸之地，而作為人口高密度最高的上海，1700萬人卻擁有6340平方公里。這就跟解放前的中國農民一樣——一輩子的夢想可能就是置下五畝地。對香港地產商而言，有地才是生存的硬道理。

項目運作“一條龍”化。香港房地產開發企業通常采用拿地、蓋房、銷售、物管“一條龍”式的滾動開發模式，作為“全能開發商”扮演著各類角色。長江和黃、新鴻基地產、新世界發展、恒基兆業等10家地產集團都是這樣開發樓盤的。這種全能型模式有利于形成地產巨頭，行業集中度相對較高，有利于資源的優化配置，正由于此，前十家地產商的開發量約占香港總開發量的80%左右。              

獲取土地是第一要義。政府高度壟斷土地，大開發商高度壟斷市場，房地產發展商占有了最具稀缺性的土地資源后，其他行業和社會財富自動聚攏而來，想不賺錢都難。香港不同于美國，地少人多、寸土寸金，擁有土地成了房地產開發企業競爭力的核心所在。

融資渠道相對單一。總體來說，香港地產商大型化、財團化之后，其自身財力已經比較雄厚，然后通過銀行貸款和預售款，基本就能滿足開發經營需求，沒有太大動力進行多元化融資。              

期房預售制。1953年，在香港嚴重供小于求的賣方市場下，霍英東首創賣樓花的游戲規則，期房預售使得開發商除銀行貸款外，又獲得了一個新的融資渠道。從而在資金要求上大大降低了開發商的入行門檻。     

㈡ 美國模式             

通過嚴格的專業化細分，形成一條橫向價值鏈，構成以專業細分和金融運作見長的房地產發展模式。美國模式代表了西方發達國家房地產開發的主流模式。其核心是金融運作，美國擁有最成熟和完善的房地產金融體系，房地產投資信托基金和投資商成為主導者，而開發商、建筑商、銷售商以及其他房地產服務商則成了圍繞資本、基金的配套環節。

1、美國地產模式的背景及特點            

土地自由供應。聯邦政府及各州政府擁有的公共產權土地占美國土地總面積的41%，私人業主及印第安人擁有額外59%的土地面積。              

專業分工明確。美國房地產發展模式主要由房地產金融產業鏈、開發產業鏈、中介產業鏈和流通產業鏈等相互協調共存，強調房地產開發的所有環節由不同的專業公司來共同完成。而且不同公司根據自己的專業特長而專注于某個細化產品市場。比如：有專做寫字樓的，也有獨做大型超市的，既有做郊區成排別墅群的，也有獨營退休社區的。              

以金融運作為核心。在美國房地產模式的各個鏈條中，金融產業鏈最為發達。美國沒有一家房地產開發企業進入世界500強，但卻有許多以房地產投資收益為利潤來源的投資商、投資基金等金融機構進入世界500強。美國的房地產金融產業鏈由房地產基金、投資商和銀行組成，其中最大部分是房地產基金，美國的房地產投資商主要是從事物業投資，而非物業開發，因此美國真正的大地產商都出于金融領域。以房地產投資信托基金為代表，美國目前約有300多只房地產投資信托基金，管理資產總值超過3000億美元。              

收益大眾化。美國的房地產資金只有15%左右是銀行資金，剩下的70%是社會大眾的資金，其中35%是退休基金，35%是不動產基金。房地產基本上是私人投資，全國大多數人都可以通過不同方式參與房地產的投資，主要渠道是房地產投資信托基金、上市企業股票、MBS(房產抵押貸款證券)等。全民參與投資，既降低了房地產金融風險，也使行業利潤被民眾攤平，基本不可能出現如任由國內房地產開發商斂聚暴利的現象。

2、參與群體

美國房地產開發項目主要參與群體有三個：業主、設計人員和建造人員，以下分別論述。

⑴ 第一個參與者是業主，按資金來源不同，業主分為三類：

A 公共業主。美國大約1/4的建筑是由公共資金來完成的，這些資金來自于地方、州或者聯邦政府。

B 私人業主。大多數的建筑是由私人業主籌資興建的。從一生只建一所房子的家庭業主，到擁有眾多設施的跨過公司都在此范圍之內。

C 業主代表。設備經理（Facility Management）是最常見的業主代表，他們大多在大型機構或學院中工作。其工作內容就是明確組織的目標，確保各種設施按計劃運轉。

⑵ 第二個參與項目的群體是專業設計人員

建筑師和工程師是工程項目的主要設計者。在大多數房屋和住宅建筑中，建筑師是首席設計師，負責直接將業主的意圖見諸圖紙。工程師則通常在基本設計理念確定之后而具體細節尚未實施之前參與進來。

⑶ 第三個參與項目的群體是專業建造人員。該類群體包括建造師、估算師、進度計劃員、采購代理、專業承包商、技工等，由他們負責項目最終的建造師工工程。

3、美國地產開發八大階段

第一階段是尋找與篩選投資機會，制定投資計劃，要尋找投資機會，就要求開發商對當地的房地產市場有比較深入的了解并在占有大量市場信息的基礎上，探討投資的可能性，尋找多個可供選擇的機會，并迅速判斷出可行性。

第二個階段是細化投資方案。細化方案就是指開發商選擇出實現他的設想的開發用地。如何選擇開發用地，要探討它的技術可行性，并且要與潛在的租客、業主、銀行、合作伙伴、專業人士接觸，做出初步設計方案，探討獲取開發用地的可行性。

第三個階段是可行性研究，完成上述兩個步驟后，開發商要進行正式的市場研究，估算市場吸納率，估計的成本和價格，將有關開發計劃報送政府有關部門，從法律、技術和經濟等方面綜合判斷項目的可行性。

第四個階段是合同談判。開發商根據市場研究中得到的客戶需求特征，確定最終的設計方案并開始合同談判，得到貸款書面承諾，確定總承包商，確定租售的方案，獲得政府的用地、規劃等許可。實際上談判的目的就是籌款，往往在地沒有批下來的時候就要預先安排，而不是等批了地再去找錢。籌錢的計劃一般應該靠前制定。

第五階段是正式簽署有關合作協議和合同。簽署合同，包括開發協議、貸款協議、長期融資協議、土地出讓或轉讓合同、工程施工合同、保險合同和預租售合同等。

第六階段是工程建設。開發商根據預算進行成本管理，批準市場推廣和開發隊伍提出的工程洽商或變更，解決建設糾紛，支付工程款，實施進度管理。

第七階段是工程竣工投入使用。開發商組織物業管理隊伍，接入市政設施，業主入住，償還建設貸款，長期融資到位。

最后一個階段是房地產資產管理。業主和開發商（或者新業主）要進行物業管理、更新改造設備、市場推廣等工作，以延長物業的經濟壽命，提高資產運營質量。

4、工程管理模式及組織形式

通常在美國有6中常用的專業服務以及專業服務組合可供業主選擇：

A 財務規劃咨詢。

B 建筑和工程設計咨詢。業主聘請建筑工程公司做前期設計的技術咨詢。當工程設計和項目融資工作完成后，業主通過招投標及商務談判的方式確定總承包商。

C 設計及施工咨詢。對于工業建設項目，尤其是大型工業項目采用此模式。在一個項目中，把設計和施工管理融為一體，就可以使許多原來存在的設計者與施工者之間的矛盾得以避免。

D 全過程建設項目經理。從項目啟動到完工提供全過程服務的職業化建設項目經理大多來自建筑工程設計公司或總承包商。

E 運營和維護管理。

F 設施管理

裝修工程在房地產開發中的運營模式之住宅地產

背景概況：

根據美國住房和城鄉發展部及美國人口普查局（Department of Housing and Urban Development (HUD) and conducted by the U.S. Census Bureau）在2012年發布的“2011年全美社區調查數據”（2011 American Community Survey Data）顯示（表一），美國主要的大城市中，越是經濟發達及人口高度密集地區，人們居住在公寓樓房（apartment）的占比越大，例如紐約市，公寓住房占所有住房種類的50%，而在費城、鳳凰城等市，公寓住宅只占到所有住宅類型比例的16%和21%。縱觀全美，美國人選擇居住在公寓類樓房的總占比僅約為28.6%，也就是說多達71.4%的美國人選擇居住在獨棟住房（House、Unit、Flat）或者房車等移動性特殊住房中。由此可推測，美國住宅裝修產業多注重于獨棟住房業務的開展，這與中國的大規模集成住宅裝飾產業特點有著顯著的不同。同時由于無法規模化集成化的開展住宅裝修業務，外加基礎設施較為成熟，以及人口基數小且增長緩慢，很多美國住宅裝修商在成立了30-40年后，仍然保持著較小規模及“工作室（studio）”的名稱

㈠ 住宅全裝修（新建住宅）

1、工程實施

行業規模雖然有限，但美國人的新住宅仍不斷向郊區擴張，新房的需求量也穩步增長，新房的交付中大一部分都是帶著“全裝修”的。

房地產開發商作為裝修第一責任人，業主只需要與其簽訂總包合同，業主如有任何質量或其它問題也只需與房地產開發商進行交涉，開發企業要按照"質量可靠、價格合理、規范運作、取信于民"的原則自主建設或者請分包商（Subcontractor）進行住宅裝修工作。

在裝修設計方面，前期就開始介入，依靠專業室內設計與建筑設計的一致性保證住宅裝修后擁有良好的使用功能以及健康舒適的人居環境；在施工方面，專業的全裝修工程承包商提供的規模化、集中化、裝配化的住宅裝修施工方式，裝飾產品由專業生產商按工業化生產方式提供給工程承包商。全裝修的工程質量在先期就由工業化的產品生產做出了充分保證。在個性化兼顧方面，除了房地產開發企業直接向市場統一提供不同檔次裝修標準的住宅外，業主還可以選擇菜單式裝修，在預售時通過查看樣板間，挑選幾種裝修設計方案，有的菜單式裝修的某些部品，如地板、潔具、燈具等，業主可以自己購買安裝，而軟裝飾由業主在全裝修完成后充分、自主的進行決定。

2、法律法規

美國政府對住宅裝修產業頒布了多項嚴格的法律法規，此處以康涅狄格州新建住宅裝修情況及法規為例。

康州政府對新住宅的建造發布了“新房建設法”（The New Home Construction Act），所有新住宅建設商需取得有效的注冊執照，而在建設的同時也提供裝修服務則需同時取得“家庭改進承包商”（Home Improvement Contractor，HIC）牌照，同時需繳納強制收取的一定數額的保證金，如果產生的工程糾紛中承包商判輸而拒不支付賠償，業主將獲得單個項目最高達3萬美元的強制賠付。

此外，HIC執照及僅是裝修商的入門門檻，若想開展完整的裝修業務，還需多種執照，如：由公共安全部頒發的建造業監工許可證（Construction Supervisor License）、由專業許可部門頒發的水暖、電力及其他專業貿易許可牌照（Plumbing, electrical, or other professional trade license）、由勞工標準部頒發的無鉛化安全改造承包商執照（Lead-Safe Renovation Contractor License）等。

新房的建設施工及裝修需注重比非新建住房裝修更多的問題，例如建設許可的取得、建筑規則的遵守、特殊場地（規劃用地施工、濕地或其他特殊用途用地）許可、工人保險(非常重要)、責任保險、由國家環境衛生協會、州公共衛生部門頒布的氡氣，石棉，鉛，住宅地下取暖油儲罐系統施工許可等。

㈡ 住宅裝修/翻新（非新建住宅）

馬薩諸塞州：

州法律規定，任何金額超過1000美元的裝修合同，不論是業主自用住宅還是其他類非新建住宅，若開展裝修業務，同樣必須持有由消費者事務及商務規則辦公室（OCABR）頒發的“家庭改進承包商”（Home Improvement Contractor，HIC）注冊執照，政府公開將所有持注冊文書的承包商名單發布在網站上，任何人都可以隨意查詢。

在裝修過程中，如果出現糾紛，業主可通過由消費者事務及商務規則辦公室（OCABR）發起的一項收費低廉的協助訴訟項目對承包商向法院申請仲裁訴訟。如果在仲裁中業主取勝，但承包商卻拒絕支付相應賠償，那么業主將收到最高達1萬美元的“保證基金”賠償，此保證金項目為強制執行項目。

裝修合同的條款和國內的無太大差異，包括總價、工程細節描述、工程款支付細節及方式等。唯一幾處有硬性規定的是：除非有非常特殊的情況（需做認證），承包商不得要求超過合同價款1/3的款項作為工程押金；在業主完全滿意驗收工程項目之前，合同中不得要求付清尾款。

康涅狄格州：

消費者保護部對州內開展的所有新建住宅及已存在住宅的裝修活動負責，這其中包括承包商的注冊取照、承包商保證金的強制收

取及保護消費者法律的制定，政府官網會公開發布裝修普法文件供公眾查閱（圖二），其中顯眼處標有這樣一段話：除了制定相關法律，州政府正努力確保承包商規范、專業的完成裝修工作，滿足客戶的需求，減少消費者投訴并支持康涅狄格州經濟的穩步發展。此文件會根據州政府法律條款的變化隨時更新發布，滿足不同時期有裝修需求民眾的隨意免費查閱。

康涅狄格州與馬薩諸塞州一樣，裝修商入門同樣需取得注冊執照（HIC），供職于裝修商的業務人員也需在消費者保護部門取得注冊資格。此外，無執照開展裝修業務在康涅狄格州將被無條件視為“犯罪活動”，并且法院不受理此類承包商提出的任何工程糾紛。

值得一提的是，康涅狄格州對消費者權益的保障幾乎達到極致，裝修工程中，消費者擁有一項”3日取消權”（The 3-day Cancellation Right），消費者在工程進行中任何3個工作日內，如果對此期間的工程不滿意，即可使用此項權利，即：將不對在此期間發生的任何裝修工作負責，也不必支付產生的任何費用，并且有權利要求承包商免費為其將不滿意部分恢復原樣。此項權利被強制性要求在合同中標明，并且規定需用黑體字（boldface type）標出以提醒消費者注意保護自己的利益。與馬薩諸塞州不同的是，因普通工程糾紛引起的強制性罰金，康州將此金額提高到了1萬5千美元。

因此，美國大部分正規住宅裝修承包商必須保持高度的責任心和專業性，因為一旦出現確鑿的違約或違法行為，毫無商量余地，美國有句俗語：Rules are Rules（規矩就是規矩），言下之意，沒什么道理可講，美國是典型的法治社會和信用體系社會，任何破壞自己信用記錄的行為無疑為自取滅亡，法律在人們心目中地位極高，違法成本巨大，懲罰的代價是非常昂貴且嚴重的。

總之，在美國若想成功的開展住宅裝修業務，需要做到以下幾點：

A 確保業主的知情權和檢查權。業主有絕對的權力對項目知情并且采取措施，而且多數情況下，產生糾紛對承包商十分不利。

B 推薦。項目完成后，注意征詢業主的意見，詢問業主是否愿意將此次裝修經歷推薦給他人，在信用體系的影響下，得到多任業主的推薦，效果有時比打廣告好的多。

C 售后服務。優質及時的售后服務同樣有助于業務的發展。

D 良好科學的施工計劃。良好的現金流及優質的信用可以幫助科學的制定施工計劃。

E 高度的專業性。高度的專業性可以提升客戶滿意度及減少糾紛的發生。

F 主動尋求幫助。在遇到法律困難時，應主動向政府相關部門求助，將會得到專業且友好的法律服務支持。

G 誠信經營。誠實的在所持執照種類范圍內開展施工作業，包括不打虛假廣告，作假并引起不良后果一旦被發現，將終身不能再從事此類工作。

㈠ 案例分析（工業園、廠區）

1、背景概況

設計-建造模式（Design-Build），在國際上也稱作“交鑰匙模式”(Turn-Key-Operate)、一攬子工程（Package Deal），在中國稱設計-施工總承包模式（Design-Construction）,是指在項目的初始階段，業主邀請幾家有資格的承包商進行議標，根據項目確定的原則，各承包商提出初步設計和成本概算，中標承包商將全面負責項目的設計、施工、裝修、設備安裝及調試直至最后達到可直接使用交鑰匙驗收。此工程模式在海外工程項目建造模式中是較典型的模式之一。此外還有DBB（設計-招標-建造）模式、EPC（設計-采購-建設）模式、CM（建筑工程管理）模式等，此處不再贅述。

2、其特點有

⑴ 合同關系簡單。從總體來說,建設項目的合同關系是業主和承包商之間的關系,業主的責任是按合同規定的方式付款,總承包商的責任是按時提供業主所需的產品,總承包商對于項目建設的全過程負有全部的責任。；

⑵ 承包商可在參與初期將其材料、施工方法、結構、價格和市場等知識和經驗融入設計中;

⑶ 有利于控制成本,降低造價。國外經驗證明:實行DB模式,平均可降低造價10%左右;

⑷ 有利于進度控制,縮短工期;

⑸ 風險責任單一。

當然此模式減弱了業主對項目細節的控制權利，需建立在雙方高度信任的基礎上進行。

3、實例

美國最大和第二大的建筑承包商“柏克德集團”（Bechtel）和“福陸集團（Fluor）”，就是“交鑰匙模式”工程的成熟大型承包商，這兩個位列全球前十名的建筑承包巨頭，完成了大量交鑰匙工程。這其中有柏克德集團在2011年完成的公司歷史最大規模的交鑰匙工程，位于威斯康辛州的“橡樹溪電力工業園擴建工程”（OAK CREEK POWER PLANT EXPANSION），合同金額達25億美元，公司作為總承包商一攬子完成了基建、工程、暖通、主體建設、裝修、設備安裝直至最后向業主交鑰匙使用。

就裝飾工作來說，公司是否雇傭專業分包商完成無法詳細查證，但可以發現的是，包括福陸集團在內的這兩家全球建筑承包商巨頭的各領域專業能力極強，員工儲備充分，業務觸角已相當廣泛，除了土建、建筑設計、室內設計、工程管理、暖通、設備安裝維護外，還涉及能源、鉆井平臺、化學、生物燃料、重油提煉、電力、生命科學、礦產、金屬、運輸、核技術、輕紡業、制造業（圖三、圖四），幾乎可謂無所不能，已超越常規企業發展套路，公司已經發展成為全行業領域財團巨頭。其主持完成或參與的工程建造項目，分布在全球所有大洲的主要國家。

㈡ 案例分析（商業綜合體、酒店）

迪拜塔（現稱哈利法塔、圖五），位于被稱為“世界建筑試驗田”的阿拉伯聯合酋長國迪拜的一棟有162層，由阿聯酋最大國營地產公司EMMAR開發，總高828米的摩天大樓。迪拜塔2004年9月21日開始動工，2010年1月4日竣工，為當前世界第一高樓與人工構造物，造價達70億美元。

EMMAR沒有選擇可以“一攬子承包”的總包商來做這個項目，各領域專業分包商通過競爭分別與EMMAR簽訂分包合同，共同完成了這座摩天大樓。令人有些意外的是，迪拜塔的室內設計工作是由時尚界巨頭“喬治阿瑪尼”旗下的“Armani Hotel & Resorts”組織完成的。而裝修施工則是由目前全球最大的室內裝修承包商：德帕公司（DEPA）來完成的，裝修合同金額為6億美元，德帕公司（圖七）在樓內105層部署了來自全世界超過2200名裝修工人，負責近1000套住房和服務空間的裝修工作。這份裝修工作的完成耗費了德帕公司大量的精力，在這棟一英里半高的建筑里運送大量裝修材料以及穿梭于其他項目承包商的施工現場而保持井井有條的施工管理是件非常具有挑戰性的工作，工程結束后，德帕公司CEO莫罕納德?斯韋德坦言：“整個施工過程異常艱難和富有挑戰性，從我們的角度考慮，我認為我們不會再接手這種工作。”

㈠ 設計理念

美國室內設計行業立于全球之巔很大一部分原因是因為業主完全的信任委托和對設計工作的尊重，尊重并鼓勵設計創新，有明確清晰的投資意向與經營方案，業主只提出要求，設計師負責全面的設計與規劃，包括總體創意、局部空間設計，直至陳設、用具，所提供的是一個完整的空間整體設計。而國內的設計則偏重頂、地、四面墻，對除此之外的整體設計概念較缺失。

美國室內設計所崇尚的風格是個性化、自然化、對室內設計的認識是整體的、空間的、而非表面的裝飾的，注重設計，而非裝飾表象。包括設計教育本身，他的立足點和出發點是截然不同的。由于文化背景不同，東西方在審美上的追求也是截然不同的，也體現在室內裝修設計和用材上。歐美崇尚自然，盡可能地從地理、心理和感覺上靠近自然，喜歡天然材質如木材、石材，欣賞植物的自然形態，家具的天然質感，尊重手工藝品。其實，這都是在高度發達的物質基礎上，人對自然美的渴望和回歸。強調個性的追求，使美國的設計藝術呈現出豐富多樣、"百花齊放"的局面，各種風格、流派都可得到發展，并擁有各自不同的消費階層。

中國的設計教育注意表面的、裝飾的，而非建筑在室內空間的延續，或曰室內建筑。建筑師和室內設計師是不溝通的。無論對建筑的外延還是內涵，對建筑整體與局部變化，主次變化，材料聯系，風格統一的完整性，都是互相脫節毫無關聯的，這點從體系上就與國外有著根本的不同。

經濟基礎和整個社會價值觀、審美觀的不同導致了設計風格的不同。中國剛剛擺脫貧困，邁向小康，急于昭示自己的"富有"，于是，很多業主，無論是我們甲方還是我們自身，都習慣性的認為，凡是好的設計，必是復雜的造型和昂貴的材料。于是，我們有了千篇一律的賓館、酒店、餐廳……步入任何一家五星級酒店，展現在人們面前的幾乎無一例外的是恢弘的氣勢，昂貴的用材，富麗堂皇的場景。設計人員每天忙于畫酒店、商場、展館、餐廳、KTV包間……醉心于造型、線條、色彩、材料等，似乎離開了復雜造型和豪華材料，就不叫做"設計"。忽略了文化內涵，對環保概念也較為缺失，對美與實用的關系研究不透徹。國內工程投標中效果圖大戰的情況層出不窮，業主是受益者的同時也都是受害者。

㈡ 設計分工

在美國，室內設計工作已經高度分工，有專業做商業設計，也有專業做賓館、酒店，有專做信息產業高科技的，也有專做風情地方特色的，高度社會化分工要求設計人員在某一領域中更專業、更詳盡。室內設計界人士應該警惕地看到，國外設計師同樣也在大舉搶占國內市場。看看北京、上海的一些大型公共建筑，無一不是請的國外建筑師及室內設計師。國內的同行若再不注重提高，蛋糕則越來越小。

此外，美國的室內設計從業者是必須持有職業資格的（即持證上崗，而我國目前還只有建筑師才必須持有職業資格），不只是室內設計，甚至是布藝、園藝、陳設品、家具皆如此。當然，加入協會也是需要考核的，必須通過嚴格的專業考核（FIDER）。協會的工作不僅僅是加強會員聯系，更重要的是維護室內裝飾從業人員的利益和權益，制定行業規范，避免不正當競爭，使業界從業人員有一個良好的機制，維護行業的良性循環。

㈢ 人文

美國人崇尚自然，尊重大自然，他們對建筑，對室內設計的追求也同樣基于這一點。美國的建筑，甚至辦公樓都是用木或石、鋼結構，室內只有最簡單的乳膠漆或化纖地毯，極少有國內昂貴的木夾板、木材、純木地板、名貴石材或金屬。因為他們有嚴格的環保法律規定，所用的建材盡可能地可以回收二次利用。而且無論是土建工程、建材行業、陳設品行業、家具、燈具、面料這些室內裝飾的因素整體設計、工藝水平都高度一致，配套兼容性強，所有的商品直接買來擺放就已效果不錯，如無特殊要求，根本不需裝修公司。當然，也并非用不起或者沒有，大量豪華寫字樓中同樣用著最貴重的石材和金屬，講究的線條及燈飾，名貴的木材家具。占全球人口很少的美國人卻消耗著全球80%的能源。然而，他們寧肯花錢從國外進口木材、石材、建材，也絕少動用自己的青山綠水，寧愿花錢仿制各種仿真、仿自然的復合裝飾材料，也不向大自然索取。

近些年國內從省到市到地、縣大興土木建的文化廣場，其模式都是大型電腦燈光音樂噴泉，主題雕塑，滿地拋光大理石、玻璃鋼花盆。賓館大堂，無一例外的鋪著拋光的名貴石材，極少有人意識到這是對自然資源的濫用。就包括我們現時階段家庭裝飾工程，也大多是注重形式感的東西，均以豪華與否作為室內設計施工質量或效果評判的標準。所有這些現象索然從專業角度來看尚未盡人意，但畢竟相比裝修行業初期，已經有了很大的發展進步

美國是個高度壟斷化的商業社會，建材裝飾業同樣也是遍布全美。各地的建材連鎖超市HQ（Home Quarters Warehouse），IKEA，Wal-Mart，Builders Square SutherLands等幾乎已將絕大部分的基本材料壟斷。大型超市的一大優勢就是可以以較低的價格、最快的信息和運輸渠道，較好的服務方式，滿足用戶。以HQ為例，巨大的超市宛如飛機制造廠，大至原木、板材、石膏板，小至各種規格螺釘、鐵絲，全部都歸類明確，一絲不茍條理分明的擺放著，上面極清楚的標明價格、規格、包裝，同時，又有專業的售貨員服務。消費者要的每樣東西，店員會清楚的告知價格、優惠幅度……清清楚楚的打印出購物單證、價格，并允許在規定時間內無條件退貨、換貨。

一方面，美國人崇尚自己動手，一方面，勞動力的昂貴，使建材超市的貨品大多是工業化的半成品，并配套賣很多關于如何自己動手作裝飾的書和錄像帶，回去看看，自己動手作即可。

除了上述幾家大型超市外，其余就象服裝樣品店一樣，都是各專業廠家或專營某種品牌的連鎖店，如專賣燈具、家具，專賣布藝，專賣某種風格裝飾品的店……高度的專業化分工，充分滿足個性化的需求，無論消費者需要什么風格、材料，甚至某個國家、某個年代時期的裝飾品、家具，都可以在這里找到和定制。巨大的裝飾材料配套市場充分滿足了不同風格、個性業主及設計師的需求，可以原汁原味的體現整體設計的概念。

1、從德帕公司的發展壯大中可以看到，成功的收購、并購活動是迅速成就公司發展壯大目的的重要手段，注重資本投資及運作能夠有效提高市場占有率及利潤率，增強企業競爭力，實現多元化經營，從而成為市場領軍者。

2、繼續提高商業地產類業務占比，增強綜合競爭力，實現業務觸角多元化。商業地產受到房地產宏觀調控影響小，工程投資大、市場體量大、公眾影響力大、業務面寬、合同額高、回款有保障。一旦做出典范工程，后續回報價值前景無限。

3、提升室內設計影響力，打出名氣，注重文化融合及創新。新穎有深度的設計作品能吸引高端客戶的出現，可助業務承接層面更上一個臺階。